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地产专业精英多年心得:房价上涨内幕、买房潜规则

2017-08-13 海男的故事 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


房地产的本质和规律


  • 房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产。


    经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转:


    1,促就业
    2.控通胀
    3.保障金融系统的安全


  • 明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解。


  • 房产短期走势主要由首付比例,利率,房产政策决定;长期走势由人口决定。一个人口净流出的城市,是绝对不适合投资房产的。


  • 选定城市之后,如何选择区域和小区,就成了重中之重。


    一个大型城市的经济核心一般集中在CBD区域,在CBD办公的主要是大企业总部,金融企业,保险企业,咨询企业,传媒企业等,这些企业效益好,员工工资比较高。一般情况下,CBD企业的高管喜欢在企业附近居住,中高层一般买在5站左右地铁通达的地方,普通员工一般买在15站地铁以内通达的地方。房产投资可以根据自己的资金情况,按照上述规律选房买房,一般都能保值增值,如果小区边上有个不错的学校,就更好了。好的高新区边上也是不错的选择。


投资房产有些基本的原则:


  • 你的房子在主流社会成员的购买范围中,CBD企业员工,政府工作人员,好的高新区工作人员是主流社会成员的代表,大部分社会财富集中在他们手上。


  • 你的房子所在区域已经进入或即将进入二手房为主的阶段。区别一个城市的房地产是否值得买,有个简单粗暴的方法:看看二手房能不能顺利的卖掉,如果不能顺利的脱手,或者跟新房比差别巨大,那么这个城市的房地产结构一定是有大量过剩。

 

  • 白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房子,近郊的房子一定要选择有学校配套的。白领容易用杠杆,但有一点一定要注意,如果近郊是刚开发,套现的时间成本和资金成本会比较高.


  • 大城市核心区的房子是最保险的,但不是收益最大的,收益最大的是变化最大的非核心市区,例如交通不便的地方修了地铁,远远大于核心区多修一条地铁的影响。


2007年全球金融危机是楼市分水岭


2007年全球金融危机之前出口经济快速发展,大家生活水平大幅提高,对房产需求很大,导致房子供不应求,价格上涨,但价格始终在合理范围内,因为2007年全球金融危机之前,没有太多的投资投机。原因如下:1.出口工业比房地产挣钱,很多钱优先进入制造业领域2.就业不错,政府没有必要通过放水进行基建,解决就业问题。

2007年全球金融危机之后,出口遇阻,高歌猛进的房地产也因为购房者预期的改变进入萧条,导致社会出现大批失业人员,在稳定压倒一切的情况下,政府开始放水投资基建,同时鼓励房地产购买,毕竟房市还是供不应求。随着买气的加大,房价开始上涨,产生了赚钱效应,制造业由于不如以前好赚钱,纷纷进入房地产,基建放的水最终也流到了房地产,引起了房市一波一波的上涨。


本轮房价上涨的原因:


中国房产市场的第一个坑是2011年的大中城市限购,导致大城市需求萎缩,相应的开发商也减慢了在大城市的买地建房,跑到三四线城市去买地建房了,这样的结果是大城市2011-2014的房屋供应是萎缩的,三四线城市的供应是增加的。各路不明真相的资金被迫到中小城市投资买房,很多房子不但没有涨价,还跌价,最可悲的是有价无市,认错的机会都不给。


最最可悲的是大城市经过2013,2015,2016年的大涨,房价又翻了几倍。现在房地产市场又在挖第二个坑,那就是到大都市圈附近不限购的小城市投资买房,这些小城市购买的绝大部分房子都将面对租不掉,卖不掉,住不了的窘境,多少人又得血本无归。


2014年9月,2015年3月,国家出台宽松政策,放松了大城市限贷限购,大城市积压的自住需求一下子爆发出来,由于供应没跟上,导致供不应求,价格开始上涨,产生赚钱效应,更多的投资投机资金开始进入房地产,特别是2015年6月股市开始暴跌,大量资金由股市转战房市,价格进一步被推高。这刺激开发商开始在大城市大规模买地建房,随着时间的推移,大城市房子开始供求平衡 ,直至最后供大于求,然后开始下一个周期。但一二三线还是会有一些差别。


一线:北上深以存量房为主,调整比较小,由于人口不停流入,房价接着会继续往上。


二线:随着供应量的加大,房价会适当调整,投资投机资金会停止进入或退出,导致进一步的调整,这时房子会出现投资价值,但前提是这个城市不停有人口流入。

三线:不限购的三线城市最近几年一直处于市场环境中,价格泡沫已经被挤掉了,沿海的三线城市市中心会有一些投资机会。


如果大家明白了这次房价大涨的原因,接下来的投资就会进退有据,不会掉到坑里。


地王对供需双方的影响:

1.二手房卖方:地王影响预期,停止卖出或调高价格,导致供应量减小同时涨价。
2.开发商:开发商虽然拍了地,但由于价格比较高,近期不会开发,不产生实际供应量。
3.买方:买涨不买跌,继续买入,价格逐步走高,随着价格走高,有效需求减少,最后供大于求,价格调整。

综上所述,地王会加快赶顶的速度.



调控干预的效果 


不管什么产品,只要有不错的利润,如果政府不干预,迟早供大于求。如果政府干预的少一点,大城市的房价断不会如此之高。下面以限贷限购给大家解释一下:


当房价上涨时,地方政府开始疯狂卖地,发大量开商开始买地建房,因为开发房屋有个时间周期,不能马上产生市场供应,房价继续上涨,民怨开始沸腾,中央开始出调控政策。例如限购限贷,导致市场被冰冻,这严重改变了开发商的预期,已经拿地的放慢开发节奏,没拿地的暂缓拿地,供应因此没有大量增加,但需求并没有消失。过段时间解除调控,积累的需求如火山喷发,由于供应没有实质的增加,房市继续供不应求,房价开始上涨,投资投机资金介入。


房价继续上涨,地方政府开始大量卖地,开发商踊跃购地,还没来得及大量开发,中央政府又开始调控,周而复始。如果我们的政府出政策时 ,考虑一下开发商的感受,毕竟他们才是房子的供应主体,给他们完整的市场,大量开发赚钱是不二选择,供过于求只是迟早的事。


房地产潜规则:


房地产市场相对来说还是个市场化程度比较高的市场,各个环节情况如下:


政府:政府垄断了市场供应,原则上会控制市场,慢慢卖,其实不然,在现有的政治生态下,没有谁会把土地留给下任卖,任内大卖特卖,发展经济,搞政绩是不二选择;就算自己会连任,但土地市场的行情时有波动,行情好的时候赶紧卖,筹钱搞政绩是上策,没有谁会考虑10年20年的事情。


开发商:开发商大部分都是民营企业,行情好时,大干快上,行情不好时会减慢节奏,毕竟是自己的钱。


购房者:买涨不买跌,行情好时,投资投机的都来了;行情不好时,投资投机不干了,刚需也开始观望。


综上所述:房地产和别的行业差别不大,行情好时,各路开发商蜂拥而入,大肆拿地建房,直到过剩卖不动为止。例如三四线不限购城市,但大城市房地产有一个不同的特点,就是限购限贷,限购限贷人为的制造供不应求,创造了很多投资机会。


房子的投资经验:


要投资房产,就一定要对房产这个产品本身的一些属性了然于胸。


1.面积及对应人群


90平米以下(小户型) 首套刚需
90-140平米(中小户型) 首次改善需求
140-200平米(中大户型) 多次改善需求
200平米以上(大户型) 享受需求


投资房产涉及到买卖两个方面,现在是卖出90-140平米房子的好时间,同时买入140-200平米的房子。因为现在90-140是需求最大的房子,有些供不应求,140-200平米供求基本平衡,能买到性价比高的房子,随着经济和社会的发展,140-200平米需求会越来越大。作投资一定要有一些前瞻性。


2.地段,地段,地段


房产投资中说的地段和传统的环为单位的地段是有一些差别的,房产投资的地段是以到CBD的便捷程度和时间为标准,再加上教育和商业作为辅助标准。


3、地铁的修建


很多人以为修建地铁是为了方便居民出行,其实不然,修地铁主要是为了连通CBD,开发区,交通枢纽。明白了上述道理,你就会知道那条地铁将优先建。



4、自住买房和投资买房的差别


自住买房和投资买房是完全不同的两种思维,现在很多人纠结,就是把这两种情况混在一起了。


1.自住买房:关心的是过一段时间之后房价是不是涨了,并不关心成本,在国家不停放水的情况下,一二线城市的房价大趋势总归是向上的。

结论:自住在一二线城市随时可以买,如果能运用我前面写的买房技巧买在更好的点上,就完美了。


2.投资买房:投资买房关注的是收益,成本就是重中之重,特别是持有成本。投资房产的黄金时期已经过去了,买了放着就赚钱的好日子一去不复返了。现在投资房产买进卖出的时点非常重要,决定了是否有收益。

房子同样是3年涨20%,自住的可能很高兴,high的不得了,投资的可能就愁眉苦脸了。房子的价格是可以分拆成各种组成部分的,这样可以评估价格是否是洼地,以及以后是否有前景。


房价=地段(30-40%)+小区及房子品质(20-30%)+小区附近环境(10%-15%)+教育资源(5-20%)+二级商务资源(10%左右)+商业资源(10%)

地段:到达主流CBD的便捷程度及时间。
教育资源:教育资源在有些房子的价格构成中比例较大,但教育资源经常有调整,有一定的风险。

上面的组成弄清楚了,房子的前景就很了然了。比如在市区,上面的组成都很成熟了,房子的价格已经包含了上述组成部分,房子的涨跌随大势,没有额外的惊喜。近郊和市区边缘就不一样了,修条地铁,涨,建个学校,涨,建个商业中心,涨,这也就是市区边缘涨幅远远大于市中心的原因。


京沪深房价何时到拐点


房子也是一种商品,供求关系永远是有效的,虽然各种干预扭曲了供求,但回归正常是迟 39 37957 39 14998 0 0 5019 0 0:00:07 0:00:02 0:00:05 5019早的事。

限购限贷抑制开发商的积极性,减少了一手供应,高额的交易税费又抑制了二手的供应,供不应求导致房价飙升,但树不能长到天上去,当房价涨到一定程度,有效需求会急剧减少,不多的供应也会过剩,房价出现拐点,投资投机资金撤出,房价进入下跌通道。跌倒什么程度呢,合理的收入房价比和租售比就是房价的支撑点。以上海为例预测:


房价的最高点:人民广场附近均价18万左右,徐家汇13万左右,莘庄9万左右
房价支撑点:人民广场附近均价14万左右,徐家汇10万左右,莘庄6万左右
然后随着收入的上涨,房租的上涨,房价会慢慢上涨,但靠投资房产致富已经不太可能了。

上述预测纯属个人意见,大家就当故事看看吧。


房产和金融


房产和金融像一对孪生姐妹,如影随形,现在买房完全不贷款的已经很少了。学好金融知识,不但买房能少走弯路,还能改变人的一些思维。


目前个人能接触的贷款分三类:信用贷款,按揭贷款,抵押消费贷款。举例来说,小峰是我的老乡,2014要离开上海去杭州工作,他在上海杨浦有套两室的房子,想卖掉了去杭州买房子。问我的意见,被我批评了一顿,给他出了个方案:还掉剩下的20万按揭,然后抵押消费贷款70万,利息1.2倍,接着拿着70万去杭州按揭了一个不错的房子。思维一变,稍微折腾一下就有了两套房子,碰上2015、2016的房价上涨,现在房子增值都快200万。


上面的例子可以当故事看,重点是了解金融产品。


如何买房买在低位:


1.到选定区域的房产中介挂个号,如果这些中介频繁给你打电话,那肯定不是买的好时候,慢慢的中介给你打的电话越来越少,甚至不打了,就得赶紧买了,中介不给你打电话,一般情况是到店的客户太多,没有时间也没有必要搭理你了。


2.每周或每两周到交易中心看看,然后再结合第1条,一般都能买在比较低的位置。

房价上涨的特征:


投资房产的黄金时代已经过去了,简单的买个房子放着等升值的机会不多了。
研究一下2000到现在的房产价格变化,你会发现几个特征:
1.涨的越来越慢,房地产行业进入成熟期。
2.上涨不是匀速上涨,往往是调整几年,然后短期一个大的上涨,这和人性是符合的。买涨不买跌,涨的时候大家都过来买,调整的时候大家都观望。
3.准确的选择城市/区域/产品,把握好买进卖出的时点才能赚到大钱。

投资房产有两个收益点,一个是买进卖出的差价,一个是租金,投资要围绕这些展开。投资房产有两个概念,一个是买了就赚钱,一个是以后会赚钱。



现在投资房产要注意核算成本收入:
成本=首付资金成本+按揭贷款成本+买进卖出交易税费
收入=房租+买进卖出差价
 

现在每年的贬值在10%多一点,有量化的计算公式:
贬值=金融机构总资产增长率-GDP



对大家的劝告:


大家有没有感觉到周围的人都在谈论买房子,这个场景何其熟悉。在当年6月份的股市也出现过,当普通人都在讨论一个事情了,悲剧可能要开始,20/80原则是有效的。不是说投资房子绝对赚不到钱,但难度已经很高了。


很多人都有一个错误的思维,觉得自己买了一个房子,不管涨跌,都有个实物在那里,不吃亏。


投资房产是个大事,大家要多多做功课,同时
1、下决定前找附近熟悉房地产靠谱的人多问问。
2、要有成本意识,首付的资金和贷款的资金都是有成本的,交易税费也是成本。例如三年涨20%肯定是赚不到钱的。
3、租售比以后会是一个很重要的投资指标。
4、投资不能想当然,多学习,冷静思考。


其实是大家没有经历过房市的逆周期,如果你有幸2007年在深圳某些地方高点买了房子,98年面对的是下跌超过首付款,你还得付息还按揭,如果你是投资房产,可怜的租金2%不到,远远低于利息。苍天啊,大地啊,我这哪里拿的是房产,分明拿的是炸弹。


后来好在国家给力,很快开始放水,解放了大家。就算国家不放水,最后也会解套,因为那时房子还是供不应求的,只是恐慌导致需求极度萎缩,过一段时间需求还是会释放出来的。


时过境迁,今时不同往日,大多数城市如果不限贷限购,市场自由发展,1-2年都会过剩。如果投资不慎,买在高点,接下来很多人将会体会到什么是生不如死。

投资是残酷的,不管房产,还是其它的。


赚钱的机会一直会有,但这个机会以后更多的属于专业的投资人士。普通人要想赚钱,要么努力学习变成专业人士,要么找专业人士帮忙。现在房市进入这波行情的后期,已属鸡肋,等下一个周期是明智的选择。


延伸阅读:

一个香港地产商的肺腑之言:中国房地产的长远致胜之道

作者:陈启宗


8月7日―8月10日,由观点地产主办的2017博鳌房地产论坛在海南举行,香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗从“去地产化”延展,谈及中国企业的多元化问题,他提出了:所谓的去地产化就等于多元化,多元化历史上是站不住脚的,而且你也赚不了那么多钱,最好赚钱的还是房地产。


以下为发言实录:


大家早上好!今天讲全球化的地产,我觉得有点不合适。所以我想还是跟着朱中一会长和樊纲教授讲的去地产化的话题,跟大家进行分享。


我昨天来之前,从来没听过“去地产化”这个词,所以我不懂什么是去地产化。到现在还不到24小时,我就变成了“专家”,要跟大家讲讲“去地产化”。


到底什么叫“去地产化”,最终我搞清楚了,在内地好多词真是有点莫名其妙,我说地产化是可以“去”的吗?马克思说经济发展的几个要素,人力、资金、土地。土地是改不了的,怎么可以“去地产化”?当然我听诗涛讲了以后,我也明白了她的意思。


我们在座都是做房地产的,去地产化对我们来讲真是不好的事,也就是说你的工作完蛋了,我们都是搞房地产的,去地产化就是说没得干了。所以提出去地产化这个词,本身就告诉我们一件事,就是说你失败了,你没戏了,你没得玩了。可能从前你赚过钱,但是从今以后要是你去地产化的话,也就是说你承认你失败了,你没得玩了。


用诗涛的去地产化的定义来说,就是多元化,不只是买买土地或者盖房子。我也明白这是有它的道理的,但是刚才朱会长和樊教授讲的,就像这个重建,将来要重建的面积很多,要是每年2%的速度发展的话,还有很多事可以干。


另外一方面,去地产化是怎么来的?为什么要谈这个问题?为什么有这个需要?我个人不认为一定要去地产化。比如说河南建业,胡葆森在河南一个地方发展,也是有得做的,河南是1亿人口的大省,他在那里深耕,还可以做很多事。


另外一个例子就是恒隆,恒隆在高档商业房地产市场,相对于市场我们是很小的,但是我们还有很多可以做的。所以我认为不一定要去地产化,而且我要警告各位,去地产化也就是多元化,它很有问题。


有什么问题呢?问题就是去地产化之后你能赚多少钱。我看过一些文章,说美国、澳大利亚等这国家,那些国家里面你找最富有的一两百人,大概有1/3到一半的富人,他的财富的累积是跟房地产有关的。如果你要去房地产,你要想想你是不是能够成为前100、200的富人。


房地产是可以赚钱的,问题是怎么去赚。历史也告诉我们,靠房地产赚钱是最好的方法之一,去地产化就是你不大愿意再赚钱了。


搞多元化有什么方法?昨天我听了很多,有各种新的模式,比如说现在的旅游地产,我对这些做法是持保留意见的,我还没有看到全世界搞所谓的旅游地产赚了大钱的。


做其它的行业都可以赚钱,但是我们做房地产都不是想赚小钱的,想赚小钱的人不会来搞房地产,来搞房地产的人都是要赚大钱的。你要赚大钱,你却又多元化,你就没戏了。


世界各地的经济历史告诉我们,所谓的多元化公司没有一家可以长久。我记得我年轻的时候,在50年代到70年代,那个阶段美国最火的公司都是多元化企业,现在没有一家存在,除了通用电气之外。


所有这些告诉我们,多元化能成功的机会是小之又小的,早晚都会分崩离散。


当然我也理解,为什么今天中国内地那么多的商界朋友要搞多元化,因为以往30年中国经济是大发展期,机遇多得不得了,可以说遍地是黄金,你不抓好像是对不起自己,你不抓好像是笨蛋。但是你要小心,历史上搞多元化的没有一个是能够长远成功的。会是你吗?希望大家不要那么高估自己,认为一定是我,恐怕最终不是你,而且你可能下场不那么好。


所谓的去地产化就等于多元化,多元化历史上是站不住脚的,而且也赚不了那么多钱,最好赚钱的还是房地产,所以不要去地产化。


为什么现在那么多人讲去地产化,要多元发展呢?因为以往这20多年,中国的大发展期兴起了一帮人,这帮人包括不少在座的人,至少也是你们的梦想,就是要追逐规模。


中国那么大,那么多机遇,不抓真是不对。但是你要注意一件事,2010年我在海外跟外国朋友聊天的时候我都说,我认识好多在内地的商人,非常优秀,但是最优秀的都不到国外去,到国外也是多元化的一部分。他为什么不到国外去呢?因为要逐鹿中原,要先把中国这个大市场打下来,在中国致胜了,慢慢再到外国去。


现在我们看到有两种人是往海外走的,一种是专业的,像五矿集团,他们没办法,他们是搞矿业的,中国的矿产就那么多,所以他们必须要到海外去,这是可以理解的,他们不多元化,就搞矿业。另外一种人是不知道自己在做什么的,有东西就买,追逐多元化和追逐规模,这些人成功的机会少之又少,这帮人早晚会失败而回。


很多人今天在谈轻资产,我也来谈谈轻资产。我听到这个名词,我觉得莫名其妙,房地产永远是轻资产的,钢筋、水泥不轻,但是杠杆的作用是什么?杠杆就是轻资产。你放10%进去,银行贷款90%,那不是轻资产是什么?房地产因为太重了,钢筋、水泥价钱太高了,所以一定要轻资产。


不过我也理解,现在他们说的轻资产,是在轻资产的房地产领域里再轻一点,轻到什么地步呢?轻到最好就是不用放任何的资本进去,但如果不放一点钱进去,你也不可能赚到钱。


历史也告诉我们,轻资产并不是最赚钱的,为什么要轻资产?因为你没钱,所以只能轻。历史证明轻资产跟比较重的资产相比,不一定轻资产就赚得多。


理论是一回事,实践证明难得有一个搞轻资产的人是赚大钱的,当然你不需要像恒隆那么离谱,恒隆这十几年基本上没负债,我在上海盖1000亿港币的商业房地产,十几年都基本上是零负债,那是过重,那是因为我们有特别的原因,因为以往这十几年,我们的资金流太强了,但这不是一个好的例子,别人也不一定能够做到像我们这样。


但是你不要走反面的极端,你做轻资产,万变不离其宗,你的资金没进去,将来你只能够靠你的脑子、靠你的劳力赚钱,就变成一个服务性行业,服务行业是要靠量来支撑的。房地产是一个长周期的资产,量不可能太大,所以轻资产绝对不是赚钱最好的方法,当然赚钱还要看是长线赚钱还是短线赚钱。


一切的问题都在于你跟我要的是什么。你想做什么,20年之后、30年之后,当你退休的时候,你怎么才是最高兴、最快乐的,你要的是什么?


简单来说两个选择,一个是长线的成功,长线赚到不少钱,当然什么是多,什么是少,那是个人的问题。


你是想长线的赚很多钱的成功,还是想短线的威风?基本上那些疯子都是寻求短线的威风,而牺牲了长远成功的可能性,所以你说那不是疯子是什么?而且它的下场绝大部分是失败的。


所以我奉劝所有的商界朋友们,无论是管理层、高管,还是自己的企业,最重要的就是你的心态是什么,你搞清楚了你到底想要什么,长线的成功还是短线的威风,你就要调整你自己的心态。


在中国做生意很奇怪的一点,就像一个足球队只有前锋没有后卫。好多公司都是这样,每个企业家都是打前锋的,都是要攻的,要赚钱的,这也很好,但是后方没有人守门,早晚要失败而回。


所以在大家想去赚好多钱的同时,也要想一想怎么不死去,死了就没戏了。所以赚钱是好的,邓小平也说要让一部分人先富起来,所以赚钱是光荣的,只要你赚得干干净净。但是在你赚钱的同时,你还要想一想怎么保证不会死掉。


我父亲曾经跟我说,你懂得赚钱之前你要先知道一件事,就是怎么不要亏本。


赚钱是好的,是很快乐的,但是亏本是很痛苦的,所以你在要赚钱的同时,你要先问一个问题,我怎么才能够不死去、不亏本,那才是长远致胜之道。也希望内地的房地产的朋友们调整一下自己的心态,不要追逐短线的威风,要为自己、为后代、为国家、为人民追逐长线的成功,祝你们长线成功。


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