地产专业精英多年心得：房价上涨内幕、买房潜规则
房地产的本质和规律
房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产。
经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转：
1,促就业
2.控通胀
3.保障金融系统的安全明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解。
房产短期走势主要由首付比例,利率,房产政策决定;长期走势由人口决定。一个人口净流出的城市,是绝对不适合投资房产的。
选定城市之后,如何选择区域和小区,就成了重中之重。
一个大型城市的经济核心一般集中在CBD区域,在CBD办公的主要是大企业总部,金融企业,保险企业,咨询企业,传媒企业等,这些企业效益好,员工工资比较高。一般情况下,CBD企业的高管喜欢在企业附近居住,中高层一般买在5站左右地铁通达的地方,普通员工一般买在15站地铁以内通达的地方。房产投资可以根据自己的资金情况,按照上述规律选房买房,一般都能保值增值，如果小区边上有个不错的学校,就更好了。好的高新区边上也是不错的选择。
投资房产有些基本的原则:
你的房子在主流社会成员的购买范围中,CBD企业员工,政府工作人员,好的高新区工作人员是主流社会成员的代表,大部分社会财富集中在他们手上。
你的房子所在区域已经进入或即将进入二手房为主的阶段。区别一个城市的房地产是否值得买,有个简单粗暴的方法:看看二手房能不能顺利的卖掉,如果不能顺利的脱手,或者跟新房比差别巨大,那么这个城市的房地产结构一定是有大量过剩。
白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房子，近郊的房子一定要选择有学校配套的。白领容易用杠杆,但有一点一定要注意,如果近郊是刚开发,套现的时间成本和资金成本会比较高.
大城市核心区的房子是最保险的,但不是收益最大的,收益最大的是变化最大的非核心市区,例如交通不便的地方修了地铁,远远大于核心区多修一条地铁的影响。
2007年全球金融危机是楼市分水岭
2007年全球金融危机之前出口经济快速发展，大家生活水平大幅提高，对房产需求很大，导致房子供不应求，价格上涨，但价格始终在合理范围内，因为2007年全球金融危机之前，没有太多的投资投机。原因如下:1.出口工业比房地产挣钱，很多钱优先进入制造业领域2.就业不错，政府没有必要通过放水进行基建，解决就业问题。
2007年全球金融危机之后，出口遇阻，高歌猛进的房地产也因为购房者预期的改变进入萧条，导致社会出现大批失业人员，在稳定压倒一切的情况下，政府开始放水投资基建，同时鼓励房地产购买，毕竟房市还是供不应求。随着买气的加大，房价开始上涨，产生了赚钱效应，制造业由于不如以前好赚钱，纷纷进入房地产，基建放的水最终也流到了房地产，引起了房市一波一波的上涨。
本轮房价上涨的原因：
中国房产市场的第一个坑是2011年的大中城市限购，导致大城市需求萎缩，相应的开发商也减慢了在大城市的买地建房,跑到三四线城市去买地建房了，这样的结果是大城市2011-2014的房屋供应是萎缩的，三四线城市的供应是增加的。各路不明真相的资金被迫到中小城市投资买房，很多房子不但没有涨价，还跌价，最可悲的是有价无市，认错的机会都不给。
最最可悲的是大城市经过2013，2015，2016年的大涨，房价又翻了几倍。现在房地产市场又在挖第二个坑，那就是到大都市圈附近不限购的小城市投资买房，这些小城市购买的绝大部分房子都将面对租不掉，卖不掉，住不了的窘境，多少人又得血本无归。
2014年9月，2015年3月，国家出台宽松政策，放松了大城市限贷限购，大城市积压的自住需求一下子爆发出来，由于供应没跟上，导致供不应求，价格开始上涨，产生赚钱效应，更多的投资投机资金开始进入房地产，特别是2015年6月股市开始暴跌，大量资金由股市转战房市，价格进一步被推高。这刺激开发商开始在大城市大规模买地建房，随着时间的推移，大城市房子开始供求平衡 ,直至最后供大于求，然后开始下一个周期。但一二三线还是会有一些差别。
一线：北上深以存量房为主,调整比较小,由于人口不停流入,房价接着会继续往上。
二线：随着供应量的加大,房价会适当调整,投资投机资金会停止进入或退出,导致进一步的调整,这时房子会出现投资价值,但前提是这个城市不停有人口流入。
三线：不限购的三线城市最近几年一直处于市场环境中,价格泡沫已经被挤掉了,沿海的三线城市市中心会有一些投资机会。
如果大家明白了这次房价大涨的原因，接下来的投资就会进退有据,不会掉到坑里。
地王对供需双方的影响：
1.二手房卖方:地王影响预期,停止卖出或调高价格,导致供应量减小同时涨价。
2.开发商:开发商虽然拍了地，但由于价格比较高，近期不会开发，不产生实际供应量。
3.买方:买涨不买跌，继续买入，价格逐步走高，随着价格走高，有效需求减少，最后供大于求，价格调整。
综上所述,地王会加快赶顶的速度.
调控干预的效果
不管什么产品，只要有不错的利润，如果政府不干预，迟早供大于求。如果政府干预的少一点，大城市的房价断不会如此之高。下面以限贷限购给大家解释一下:
当房价上涨时，地方政府开始疯狂卖地，发大量开商开始买地建房，因为开发房屋有个时间周期，不能马上产生市场供应，房价继续上涨，民怨开始沸腾，中央开始出调控政策。例如限购限贷，导致市场被冰冻，这严重改变了开发商的预期，已经拿地的放慢开发节奏，没拿地的暂缓拿地，供应因此没有大量增加，但需求并没有消失。过段时间解除调控，积累的需求如火山喷发，由于供应没有实质的增加，房市继续供不应求，房价开始上涨，投资投机资金介入。
房价继续上涨，地方政府开始大量卖地，开发商踊跃购地，还没来得及大量开发，中央政府又开始调控，周而复始。如果我们的政府出政策时 ,考虑一下开发商的感受，毕竟他们才是房子的供应主体，给他们完整的市场，大量开发赚钱是不二选择，供过于求只是迟早的事。
房地产潜规则：
房地产市场相对来说还是个市场化程度比较高的市场,各个环节情况如下:
政府：政府垄断了市场供应，原则上会控制市场，慢慢卖，其实不然，在现有的政治生态下，没有谁会把土地留给下任卖，任内大卖特卖，发展经济，搞政绩是不二选择；就算自己会连任，但土地市场的行情时有波动，行情好的时候赶紧卖，筹钱搞政绩是上策，没有谁会考虑10年20年的事情。
开发商：开发商大部分都是民营企业，行情好时，大干快上，行情不好时会减慢节奏，毕竟是自己的钱。
购房者：买涨不买跌，行情好时，投资投机的都来了；行情不好时，投资投机不干了，刚需也开始观望。
综上所述：房地产和别的行业差别不大，行情好时，各路开发商蜂拥而入，大肆拿地建房，直到过剩卖不动为止。例如三四线不限购城市，但大城市房地产有一个不同的特点，就是限购限贷，限购限贷人为的制造供不应求,创造了很多投资机会。
房子的投资经验：
要投资房产,就一定要对房产这个产品本身的一些属性了然于胸。
1.面积及对应人群
90平米以下(小户型) 首套刚需
90-140平米(中小户型) 首次改善需求
140-200平米(中大户型) 多次改善需求
200平米以上(大户型) 享受需求
投资房产涉及到买卖两个方面，现在是卖出90-140平米房子的好时间，同时买入140-200平米的房子。因为现在90-140是需求最大的房子，有些供不应求，140-200平米供求基本平衡，能买到性价比高的房子，随着经济和社会的发展,140-200平米需求会越来越大。作投资一定要有一些前瞻性。
2.地段,地段,地段
房产投资中说的地段和传统的环为单位的地段是有一些差别的，房产投资的地段是以到CBD的便捷程度和时间为标准，再加上教育和商业作为辅助标准。
3、地铁的修建
很多人以为修建地铁是为了方便居民出行，其实不然，修地铁主要是为了连通CBD，开发区，交通枢纽。明白了上述道理,你就会知道那条地铁将优先建。
4、自住买房和投资买房的差别
自住买房和投资买房是完全不同的两种思维，现在很多人纠结,就是把这两种情况混在一起了。
1.自住买房：关心的是过一段时间之后房价是不是涨了，并不关心成本，在国家不停放水的情况下，一二线城市的房价大趋势总归是向上的。
结论：自住在一二线城市随时可以买,如果能运用我前面写的买房技巧买在更好的点上，就完美了。
2.投资买房：投资买房关注的是收益，成本就是重中之重，特别是持有成本。投资房产的黄金时期已经过去了，买了放着就赚钱的好日子一去不复返了。现在投资房产买进卖出的时点非常重要，决定了是否有收益。
房子同样是3年涨20%,自住的可能很高兴,high的不得了,投资的可能就愁眉苦脸了。房子的价格是可以分拆成各种组成部分的，这样可以评估价格是否是洼地，以及以后是否有前景。
房价=地段（30-40%）+小区及房子品质（20-30%）+小区附近环境（10%-15%）+教育资源（5-20%）+二级商务资源（10%左右）+商业资源（10%）
地段：到达主流CBD的便捷程度及时间。
教育资源：教育资源在有些房子的价格构成中比例较大，但教育资源经常有调整，有一定的风险。
上面的组成弄清楚了，房子的前景就很了然了。比如在市区，上面的组成都很成熟了，房子的价格已经包含了上述组成部分，房子的涨跌随大势，没有额外的惊喜。近郊和市区边缘就不一样了，修条地铁，涨，建个学校，涨，建个商业中心，涨，这也就是市区边缘涨幅远远大于市中心的原因。
京沪深房价何时到拐点
房子也是一种商品，供求关系永远是有效的，虽然各种干预扭曲了供求，但回归正常是迟
39 37957 39 14998 0 0 5019 0 0:00:07 0:00:02 0:00:05 5019早的事。
限购限贷抑制开发商的积极性，减少了一手供应，高额的交易税费又抑制了二手的供应，供不应求导致房价飙升，但树不能长到天上去，当房价涨到一定程度，有效需求会急剧减少，不多的供应也会过剩，房价出现拐点，投资投机资金撤出，房价进入下跌通道。跌倒什么程度呢，合理的收入房价比和租售比就是房价的支撑点。以上海为例预测:
房价的最高点:人民广场附近均价18万左右,徐家汇13万左右,莘庄9万左右
房价支撑点:人民广场附近均价14万左右,徐家汇10万左右,莘庄6万左右
然后随着收入的上涨，房租的上涨，房价会慢慢上涨，但靠投资房产致富已经不太可能了。
上述预测纯属个人意见,大家就当故事看看吧。
房产和金融
房产和金融像一对孪生姐妹，如影随形，现在买房完全不贷款的已经很少了。学好金融知识，不但买房能少走弯路，还能改变人的一些思维。
目前个人能接触的贷款分三类:信用贷款，按揭贷款，抵押消费贷款。举例来说，小峰是我的老乡，2014要离开上海去杭州工作，他在上海杨浦有套两室的房子，想卖掉了去杭州买房子。问我的意见，被我批评了一顿，给他出了个方案：还掉剩下的20万按揭，然后抵押消费贷款70万，利息1.2倍，接着拿着70万去杭州按揭了一个不错的房子。思维一变，稍微折腾一下就有了两套房子，碰上2015、2016的房价上涨，现在房子增值都快200万。
上面的例子可以当故事看,重点是了解金融产品。
如何买房买在低位：
1.到选定区域的房产中介挂个号，如果这些中介频繁给你打电话，那肯定不是买的好时候，慢慢的中介给你打的电话越来越少，甚至不打了，就得赶紧买了，中介不给你打电话，一般情况是到店的客户太多，没有时间也没有必要搭理你了。
2.每周或每两周到交易中心看看，然后再结合第1条，一般都能买在比较低的位置。
房价上涨的特征：
投资房产的黄金时代已经过去了,简单的买个房子放着等升值的机会不多了。
研究一下2000到现在的房产价格变化,你会发现几个特征:
1.涨的越来越慢，房地产行业进入成熟期。
2.上涨不是匀速上涨，往往是调整几年，然后短期一个大的上涨，这和人性是符合的。买涨不买跌，涨的时候大家都过来买，调整的时候大家都观望。
3.准确的选择城市/区域/产品，把握好买进卖出的时点才能赚到大钱。
投资房产有两个收益点，一个是买进卖出的差价,一个是租金，投资要围绕这些展开。投资房产有两个概念,一个是买了就赚钱，一个是以后会赚钱。
现在投资房产要注意核算成本收入:
成本=首付资金成本+按揭贷款成本+买进卖出交易税费
收入=房租+买进卖出差价
现在每年的贬值在10%多一点,有量化的计算公式:
贬值=金融机构总资产增长率-GDP
对大家的劝告：
大家有没有感觉到周围的人都在谈论买房子，这个场景何其熟悉。在当年6月份的股市也出现过，当普通人都在讨论一个事情了，悲剧可能要开始，20/80原则是有效的。不是说投资房子绝对赚不到钱，但难度已经很高了。
很多人都有一个错误的思维，觉得自己买了一个房子，不管涨跌，都有个实物在那里，不吃亏。
投资房产是个大事，大家要多多做功课，同时
1、下决定前找附近熟悉房地产靠谱的人多问问。
2、要有成本意识，首付的资金和贷款的资金都是有成本的，交易税费也是成本。例如三年涨20%肯定是赚不到钱的。
3、租售比以后会是一个很重要的投资指标。
4、投资不能想当然，多学习，冷静思考。
其实是大家没有经历过房市的逆周期，如果你有幸2007年在深圳某些地方高点买了房子，98年面对的是下跌超过首付款，你还得付息还按揭，如果你是投资房产，可怜的租金2%不到，远远低于利息。苍天啊，大地啊，我这哪里拿的是房产，分明拿的是炸弹。
后来好在国家给力，很快开始放水，解放了大家。就算国家不放水，最后也会解套，因为那时房子还是供不应求的，只是恐慌导致需求极度萎缩，过一段时间需求还是会释放出来的。
时过境迁，今时不同往日，大多数城市如果不限贷限购，市场自由发展，1-2年都会过剩。如果投资不慎，买在高点，接下来很多人将会体会到什么是生不如死。
投资是残酷的,不管房产,还是其它的。
赚钱的机会一直会有，但这个机会以后更多的属于专业的投资人士。普通人要想赚钱，要么努力学习变成专业人士，要么找专业人士帮忙。现在房市进入这波行情的后期，已属鸡肋，等下一个周期是明智的选择。
延伸阅读：
一个香港地产商的肺腑之言：中国房地产的长远致胜之道
作者：陈启宗
8月7日―8月10日，由观点地产主办的2017博鳌房地产论坛在海南举行，香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗从“去地产化”延展，谈及中国企业的多元化问题，他提出了：所谓的去地产化就等于多元化，多元化历史上是站不住脚的，而且你也赚不了那么多钱，最好赚钱的还是房地产。
以下为发言实录：
大家早上好！今天讲全球化的地产，我觉得有点不合适。所以我想还是跟着朱中一会长和樊纲教授讲的去地产化的话题，跟大家进行分享。
我昨天来之前，从来没听过“去地产化”这个词，所以我不懂什么是去地产化。到现在还不到24小时，我就变成了“专家”，要跟大家讲讲“去地产化”。
到底什么叫“去地产化”，最终我搞清楚了，在内地好多词真是有点莫名其妙，我说地产化是可以“去”的吗？马克思说经济发展的几个要素，人力、资金、土地。土地是改不了的，怎么可以“去地产化”？当然我听诗涛讲了以后，我也明白了她的意思。
我们在座都是做房地产的，去地产化对我们来讲真是不好的事，也就是说你的工作完蛋了，我们都是搞房地产的，去地产化就是说没得干了。所以提出去地产化这个词，本身就告诉我们一件事，就是说你失败了，你没戏了，你没得玩了。可能从前你赚过钱，但是从今以后要是你去地产化的话，也就是说你承认你失败了，你没得玩了。
用诗涛的去地产化的定义来说，就是多元化，不只是买买土地或者盖房子。我也明白这是有它的道理的，但是刚才朱会长和樊教授讲的，就像这个重建，将来要重建的面积很多，要是每年2%的速度发展的话，还有很多事可以干。
另外一方面，去地产化是怎么来的？为什么要谈这个问题？为什么有这个需要？我个人不认为一定要去地产化。比如说河南建业，胡葆森在河南一个地方发展，也是有得做的，河南是1亿人口的大省，他在那里深耕，还可以做很多事。
另外一个例子就是恒隆，恒隆在高档商业房地产市场，相对于市场我们是很小的，但是我们还有很多可以做的。所以我认为不一定要去地产化，而且我要警告各位，去地产化也就是多元化，它很有问题。
有什么问题呢？问题就是去地产化之后你能赚多少钱。我看过一些文章，说美国、澳大利亚等这国家，那些国家里面你找最富有的一两百人，大概有1/3到一半的富人，他的财富的累积是跟房地产有关的。如果你要去房地产，你要想想你是不是能够成为前100、200的富人。
房地产是可以赚钱的，问题是怎么去赚。历史也告诉我们，靠房地产赚钱是最好的方法之一，去地产化就是你不大愿意再赚钱了。
搞多元化有什么方法？昨天我听了很多，有各种新的模式，比如说现在的旅游地产，我对这些做法是持保留意见的，我还没有看到全世界搞所谓的旅游地产赚了大钱的。
做其它的行业都可以赚钱，但是我们做房地产都不是想赚小钱的，想赚小钱的人不会来搞房地产，来搞房地产的人都是要赚大钱的。你要赚大钱，你却又多元化，你就没戏了。
世界各地的经济历史告诉我们，所谓的多元化公司没有一家可以长久。我记得我年轻的时候，在50年代到70年代，那个阶段美国最火的公司都是多元化企业，现在没有一家存在，除了通用电气之外。
所有这些告诉我们，多元化能成功的机会是小之又小的，早晚都会分崩离散。
当然我也理解，为什么今天中国内地那么多的商界朋友要搞多元化，因为以往30年中国经济是大发展期，机遇多得不得了，可以说遍地是黄金，你不抓好像是对不起自己，你不抓好像是笨蛋。但是你要小心，历史上搞多元化的没有一个是能够长远成功的。会是你吗？希望大家不要那么高估自己，认为一定是我，恐怕最终不是你，而且你可能下场不那么好。
所谓的去地产化就等于多元化，多元化历史上是站不住脚的，而且也赚不了那么多钱，最好赚钱的还是房地产，所以不要去地产化。
为什么现在那么多人讲去地产化，要多元发展呢？因为以往这20多年，中国的大发展期兴起了一帮人，这帮人包括不少在座的人，至少也是你们的梦想，就是要追逐规模。
中国那么大，那么多机遇，不抓真是不对。但是你要注意一件事，2010年我在海外跟外国朋友聊天的时候我都说，我认识好多在内地的商人，非常优秀，但是最优秀的都不到国外去，到国外也是多元化的一部分。他为什么不到国外去呢？因为要逐鹿中原，要先把中国这个大市场打下来，在中国致胜了，慢慢再到外国去。
现在我们看到有两种人是往海外走的，一种是专业的，像五矿集团，他们没办法，他们是搞矿业的，中国的矿产就那么多，所以他们必须要到海外去，这是可以理解的，他们不多元化，就搞矿业。另外一种人是不知道自己在做什么的，有东西就买，追逐多元化和追逐规模，这些人成功的机会少之又少，这帮人早晚会失败而回。
很多人今天在谈轻资产，我也来谈谈轻资产。我听到这个名词，我觉得莫名其妙，房地产永远是轻资产的，钢筋、水泥不轻，但是杠杆的作用是什么？杠杆就是轻资产。你放10%进去，银行贷款90%，那不是轻资产是什么？房地产因为太重了，钢筋、水泥价钱太高了，所以一定要轻资产。
不过我也理解，现在他们说的轻资产，是在轻资产的房地产领域里再轻一点，轻到什么地步呢？轻到最好就是不用放任何的资本进去，但如果不放一点钱进去，你也不可能赚到钱。
历史也告诉我们，轻资产并不是最赚钱的，为什么要轻资产？因为你没钱，所以只能轻。历史证明轻资产跟比较重的资产相比，不一定轻资产就赚得多。
理论是一回事，实践证明难得有一个搞轻资产的人是赚大钱的，当然你不需要像恒隆那么离谱，恒隆这十几年基本上没负债，我在上海盖1000亿港币的商业房地产，十几年都基本上是零负债，那是过重，那是因为我们有特别的原因，因为以往这十几年，我们的资金流太强了，但这不是一个好的例子，别人也不一定能够做到像我们这样。
但是你不要走反面的极端，你做轻资产，万变不离其宗，你的资金没进去，将来你只能够靠你的脑子、靠你的劳力赚钱，就变成一个服务性行业，服务行业是要靠量来支撑的。房地产是一个长周期的资产，量不可能太大，所以轻资产绝对不是赚钱最好的方法，当然赚钱还要看是长线赚钱还是短线赚钱。
一切的问题都在于你跟我要的是什么。你想做什么，20年之后、30年之后，当你退休的时候，你怎么才是最高兴、最快乐的，你要的是什么？
简单来说两个选择，一个是长线的成功，长线赚到不少钱，当然什么是多，什么是少，那是个人的问题。
你是想长线的赚很多钱的成功，还是想短线的威风？基本上那些疯子都是寻求短线的威风，而牺牲了长远成功的可能性，所以你说那不是疯子是什么？而且它的下场绝大部分是失败的。
所以我奉劝所有的商界朋友们，无论是管理层、高管，还是自己的企业，最重要的就是你的心态是什么，你搞清楚了你到底想要什么，长线的成功还是短线的威风，你就要调整你自己的心态。
在中国做生意很奇怪的一点，就像一个足球队只有前锋没有后卫。好多公司都是这样，每个企业家都是打前锋的，都是要攻的，要赚钱的，这也很好，但是后方没有人守门，早晚要失败而回。
所以在大家想去赚好多钱的同时，也要想一想怎么不死去，死了就没戏了。所以赚钱是好的，邓小平也说要让一部分人先富起来，所以赚钱是光荣的，只要你赚得干干净净。但是在你赚钱的同时，你还要想一想怎么保证不会死掉。
我父亲曾经跟我说，你懂得赚钱之前你要先知道一件事，就是怎么不要亏本。
赚钱是好的，是很快乐的，但是亏本是很痛苦的，所以你在要赚钱的同时，你要先问一个问题，我怎么才能够不死去、不亏本，那才是长远致胜之道。也希望内地的房地产的朋友们调整一下自己的心态，不要追逐短线的威风，要为自己、为后代、为国家、为人民追逐长线的成功，祝你们长线成功。
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