房地产这个夜壶，暂时要被抛弃了！
前几日7月份的经济数据出炉，我有事没来得及写，今天补充解读一下。
看完数据和国家统计局新闻发言人的解答，更加让我确信，房地产这个夜壶，暂时要被抛弃了。
因为各项经济增长数据很不错，有些工业增速、投资增速虽然下滑了，但也是因季节性天气问题导致，政府对下半年经济增长非常有信心。
同时，相对于调控，房地产投资和土地购置面积的数据都会有滞后性，还有租赁房的兴起，也会补上商品房市场下滑的窟窿，预计明年的数据景气度依然较高。这又会给调控带来空间。
房地产贡献率下降
我们看房地产调控是否能延续，肯定需要先拿数据说话。
1—7月房地产开发投资同比增长7.9%，增速比上半年回落了0.6个百分点。
这是否会影响到中国经济的平稳运行？
国家统计局发言人毛盛勇的回答是，今年上半年，房地产对经济增长的贡献率是6.2%，而上年同期是8.2%，房地产对经济增长的贡献率下降了2个百分点，但今年上半年的经济增速却比去年同期提高了0.2个百分点。
这说明房地产市场的降温或者是适度降温，并不必然会下拉经济增长速度。
特别是随着房地产市场平稳健康的长效机制在经过各地试点研究进一步推出以后，整个房地产市场会有更好、更良性的发展未来。
这段话信息量非常大，房地产贡献率在下降，但我们经济却还在增长，说明了房地产对经济增长的重要性下降了，虽然我们不能没有房地产，但我们没有像过去那么依赖房地产了，所以不要再以为调控了，增速回调一点，我们的天就要塌下来了。
我们看房地产的数据，首先最重要的是看投资增速，其次才是销售数据，因为投资多少，直接涉及产业链上下游，投资过低，会导致上下游，尤其是钢铁这种产品产能过剩，投资稳定，对经济的拉动作用就明显。
下面是最近四年多来的房地产投资增速，最低点是2015年末，降到了1%，是房改以来的最低点。
虽然2015年我们的房地产开始见底回升，至少一线城市，比如深圳已经启动，并且迎来暴涨，但是全国的投资数据有滞后性，所以到2016年2月份了，我们有些城市还在放松政策，降税费，降准，降首付等去库存。
从放松调控，到投资增速见底，前后经历了一年半左右的时间。
到去年10月份，我们的投资增速虽然还只有6.6%，但我们就选择调控一二线了。这其实就代表着政府对房地产投资增速的一个容忍度，不需要再回到过去10%的增速了，事实上也不可能回到了。
而目前虽然调控了，但是三四线大部分城市还没有调控，政策面还是很松，所以，投资增速估计未来一年左右内，还不至于会跌落的太快，保持在5%-7%左右没问题。
今年房地产投资增长7%左右，到年末，我们的房地产投资总额大概就在11万亿左右，因为这个基数已经很高了，即使跌落到1%，也有11万亿，而且估计还需要2年后才会。
什么意思呢，也就是说，在这两年期间，房地产投资增速应该都会是正数增长，就代表着我们的政策调控都是有空间的。
2017年1-7月份，全国固定资产投资（不含农户）337409亿元，而房地产开发投资59761亿元，占整个固定资产投资的比重是17.6%。
这个17%左右的比例保持了很多年，说明我们的结构确实是在好转，消费的贡献在提升。
土地严重滞后于市场
再来看一下大家关心的土地。
因为很多人跟我说，现在房企都还在抢地，所以房价很难跌啊。难道房企都是傻子吗？毕竟他们是专业人士啊，不可能所有房企都是错的吧。
你真是高看房企了。
其实，土地更是严重滞后于销售市场的。下面先看下这几年的变化图。
2014、2015、2016年，三年时间，增速都还在0以下，2015年房地产回暖这么明显，但房企的购地面积同比降幅都保持在30%的曲线上徘徊。2016年全国楼市火爆，同比增速依然在负数。直到今年才能回到正数。
说明什么，说明房企其实也是后知后觉的，都是等到市场疯狂之后，拿了销售款，资金足够充足了，才去市场上抢地，高价抢地。也跟芸芸众生一样，根本做不到逆周期操作。
在地产低迷期，房企宁愿手里拿着好几百亿现金，也不敢去低价买地囤着，因为预期都是如此，买涨不买跌，涨的时候预期还要涨，跌的时候，预期还要跌。
我之前就写过文章，别相信房企，他们也看不准市场，就连万科这样的龙头，也有常常错判的时候。
1-7月，土地购置面积虽然只增长了11%，但值得注意的是，土地成交价款5428亿元，增长了41%，说明土地价格涨的快，单价高了，出让的土地少了，收入增的更多。
这一点也是政府的底气来着，卖地卖的太好了，今年是土地财政丰收的一年，预计明年也不会差，政府暂时不差钱，土地购置面积，我预计同比增速还是会保持在0以上，因为市场有滞后性，大量开发商现在都跑到三四线去抢地去了。
夜壶又要闲置了
销售数据还是非常亮眼，只是增速下滑而已，这是政府主动调控的结果。
因为库存去的太快了。
截至7月底，全国住宅库存创33个月新低，去化周期回到2012年水平，12.3个月可卖完。
新一轮棚改计划是到2020年，按照这个速度，不用到2020，明年三四线城市的库存就是严重不足了，估计会提前调控。
那调控后，如何保证房地产投资增速稳定，不至于下滑过快呢？
没看到现在新搞的租赁住房政策吗？租购同权，全国各个地方都在大力发展租售并举制度，租房也可以落户、入学，连深圳都引入棚改概念了，除了回迁房，剩下的全部是出租房，租房也是要建房的啊，由国企来牵头投资，投资增速就不怕啦。
这个租房政策，说是长效调控机制，其实就是衔接商品房调控，防止调控引发商品房投资增速下滑，继而拉动经济增长的一环。
是任志强说过的吧，房地产向来就是个夜壶，需要的时候提起来，不需要的时候扔到一边。
这一轮去库存，就是利用了这个夜壶，依靠全民买房力量，为国家去除了库存，不止是房地产的库存，还有上下游产业链的库存，包括水泥，钢铁等。
现在库存快去完了，夜壶暂时也可以闲置下岗了。
更重要的是，这一轮房价暴涨，把气球吹到太要爆炸了，弄得上头很害怕，万一再吹气球现在炸了就前功尽弃了，所以需要赶快调控，防范风险，慢慢的把气球里面的气放掉一点才行，而且现在也到了稳民心的时候了。
统计局里还有一个国房景气指数，是体现经济周期的一个景气度，现在还在历史最高峰呢，什么时候回到95以下，93左右才是不景气，需要引起政府担忧了。
延伸阅读：
为什么我们明知房价泡沫巨大，还要抢着买房？
面对必然发生的危机，你为什么会“选择性失明”？
《人民日报》都在谈的“灰犀牛”，对我们到底有什么威胁？
今天的干货：四种应对“灰犀牛”的错误心态和解决之道。
1、显而易见却难以躲避的“灰犀牛”
你在非洲大草原旅游，看到了一大一小两头灰犀牛，你想起了向导的警告，不要离它们太近。
但你太想拍一张完美的犀牛照片了，慢慢地，你离它们越来越近，你还忘了向导的警告——要站在犀牛的下风口。
直到你发现自己离那头小犀牛太近了，你才意识到危险。
来不及了，母犀牛庞大的身躯已经向你冲过来了，以几倍于你奔跑的速度。
你又想起了向导教你最后的办法，等犀牛靠近时，你就猛的跳开，逃离它的冲击路线。
但你的双腿好像已经不属于你了……
这幅可怕的场景来自《灰犀牛》一书，作者米歇尔·渥克创造了“灰犀牛”一词，指代那些大概率会发生的、同样影响很大的危机事件。
但明显，“灰犀牛”这个新词，摆明是冲着熟词“黑天鹅”来的。“黑天鹅”是类似去年“英国脱欧”、“特朗普当选总统”等，小概率、不可预知、影响大的事件。
因“黑天鹅”事件受到损失，大家多少还有个借口，可灰犀牛就不同了。
为什么我们明知危险就在眼前，但还是在不知不觉中，进入“灰犀牛”危机中呢？
2、应付“灰犀牛”的错误心态一：过于自信
有一个经典的测试题，人们被要求用“是”或“否”回答下面三个问题：
我的人际交往能力比一般人好。
我的领导力比一般人强。
我的开车技术比一般人厉害。
正常情况下，回答“是”或“否”的比例，应该各占50%，可实际上，无论在哪里做这个测试，永远是大部分人都认为自己高于平均水平：
85%的学生认为自己的人际交往能力高于平均水平，
70%认为自己领导别人的能力比一般人强，
80%的人认为他们的开车技术至少比一半以上的司机要好。
（Taylor & Brown, 1988; Sedikides &Gregg, 2003）
这种现象，心理学称之为“自我服务偏见”：人们更倾向于从好的方面来看待自己，把成功归因于努力和天赋，把失败归咎于他人或环境。
这也是导致“灰犀牛”心态的第一个重要原因：
虽然认识到“灰犀牛”危机的存在，却乐观地认为，自己和别人不一样，能够打败概率，逃避惩罚。
比如老烟民在戒烟的问题上，持一种矛盾的心态：一方面，承认“吸烟有害健康”，另一方面喜欢找特例，来证明这不一定会发生——
“隔壁老王九十多，抽了一辈子烟，说话不带喘气了；单位张大姐，家里没人抽烟，肺癌晚期，……都是命中注定。”
解决第一种心态，最好的办法就是用明确的事实，打破侥幸心理。
戒烟界有一本神奇的书，叫《这书可以让你戒烟》。戒烟之前，无数人跟我现身说法，戒烟之后，我又向无数人推荐其有效性。
其实这本书并没有什么高深的道理，作者是一名曾经的重度吸烟者，他只是如此地列举了出几乎所有的戒烟者存在的“认知盲点”，然后一一指出背后的真相。
比如我之前特别担心一件事：戒了烟，会不会影响写作灵感？相信这也是很多人的观点。
于是作者用了大量事实，证明抽烟与灵感或享受没有半毛钱的关系，纯粹是自我欺骗。
有人批评这本书写得极其啰嗦，但这种啰嗦正是它的效果来源——打破所有人的所有幻觉，360度无死角地展现那只“灰犀牛”。
面对“灰犀牛”，还有第二种心态，就是选择性失明——干脆拒绝承认危机的存在。
3、应付“灰犀牛”的错误心态之二：短视行为
美国波士顿犹太人大屠杀纪念碑上，铭刻着一位名叫马丁·尼莫拉的德国牧师留下的短诗，它描述的其实是另一种面对“灰犀牛”的心态：“恐惧情绪下的短视行为”：
起初他们追杀共产党人，我没有说话，因为我不是共产党人；
接着他们追杀犹太人，我没有说话，因为我不是犹太人；
后来他们追杀工会会员，我没有说话，因为我不是工会会员；
此后他们追杀天主教徒，我没有说话，因为我是新教教徒；
最后他们奔我而来，却再也没有人站出来为我说话了。
感谢《灰犀牛》作者，终于可以用三个字来形象地概括这段话了。
很多人面对危机的心态都是：“先否定、再回避拖延、最后主观的认为危机已经结束”。比如股民的心态：
起初大盘从最高点跳水，大家见怪不怪，以为还是洗盘；
接着继续跌，套牢20%后开始反弹，大家以为另一轮牛市开始了；
此后仍然跌，资金腰斩，大家终于承认凛冬已至，但还不忘自我安慰：所以春天还远吗？
其实，真正折磨意志、消耗精力的弱市阴跌才刚刚开始……
上一类的“灰犀牛”错误是过于自信，而这一类是低估了“灰犀牛”的严重影响，原因是没有辨别出那些“由大趋势引起的危机”。
“灰犀牛”危机的特点是大概率、大影响，纳粹消灭了别的人，就会来对付你；全民皆股之后，一定会暴跌……，这些都不难判断，真正影响了我们心态的是：
——“目前一切还好。”
所以，解决第二类短视行为造成的“灰犀牛”危机的办法是：从总体趋势上看清危机发生的必然性，不要被眼前的“风平浪静”所迷惑。
当然，“灰犀牛”来时，大部分人都是知道的，但面对无可避免、咆哮而来的危机时，人们反而不知道逃跑，反而胆子大起来，这就是第三类“灰犀牛”心态——博傻心态。
4、应付“灰犀牛”的错误心态之三：博傻行为
我身边的朋友很多是在2013年之前开始做电商的，那时的淘宝可谓“钱多人傻速来”，什么垃圾货都能卖。
2013年以后，随着大量传统品牌进入电商，之前的纯电商日子越来越难过，大家就经常聚在一起讨论对策。
“灰犀牛”刚来的时候，大家的心态都很积极，学习的意愿很强，品牌不足的补品牌，产品不足的补产品，运营能力不足的加强运营。
但补弱点谈何容易，随着时间的推移，很多人开始对现状麻木了。大部分人又重新回到“老路”上，而且心态更浮躁，总想着多捞一票是一票，结果真正的线下品牌还没来，自己先把自己做死了。
股市投资也是一样。2015年，很多老股民并非不知道暴跌就在眼前，只是大牛市的未期通常是市场最疯狂的时候，市场上弥漫着博傻心态——傻不要紧，只要能找到比我更傻的，把货卖给他就行了。
同样的心态出现在金融传销上，很多人一开始只是受骗者，等明白了这些所谓的投资不过是传销后，反而更积极地发展下线——明知一定会崩盘，还是一心想着在崩盘前多捞一笔。
房价泡沫是中国目前最大的“灰犀牛”：人人都知道房价泡沫巨大，为什么还要抢着买房呢？
因为这个泡沫的破灭可能就在明天，也可能还需要十几年的时间，总不能不买房吧？与其等待，不如在泡沫破灭前，赌一把，赌还有上升的空间，赌政府不会坐视不管，赌一线城市还有巨大的需求……
面对“灰犀牛”，人们往往会经历“警惕——尝试改变——失败——危机之前赌一把”的心态变化。
因为他们忽视了一件事：“灰犀牛”看上去体型笨重，来的时候都是慢悠悠的，但只要奔跑起来，99%的人都绝无幸免的可能。
解决这一心态，主要是在“初次尝试改变”失败之后，如果意识到没有把握战胜未来的危机，可以采用保守的战略，等待适合自己的机会出现，而不是用赌徒心态，企图在危机来临之前，赚一把开溜。
比如在买房的问题上，以前房子有投资价值，大家都有“买大不买小”的提前消费心态。但现在明知房价是“灰犀牛”，就应该放弃投资心态，把房子看成纯粹的居住消费品，量力而行，以免日后变成“负资产”。
“灰犀牛”理论最有创见的地方，是成功地解释了“黑天鹅”事件的发生，让“黑天鹅”不再成为经济学家的借口。
看似对立的“灰犀牛”和“黑天鹅”之间，到底有什么联系呢？
5、应付“灰犀牛”的错误心态之四：黑天鹅借口
美国安全工程师海因里希提出过一个著名的300∶29∶1的“海因里希安全法则”，根据企业生产的统计数据，每300个安全隐患，对应着29起轻伤事故，又对应着一起重伤死亡事故。
“重大安全事故”可以被视为小概率的“黑天鹅”事件，而“安全隐患”相当于“灰犀牛”危机，这个数据指出了“黑天鹅”和“灰犀牛”之间的关系：
我们习惯于忽略那些极小概率的问题，殊不知在无数次重复后，概率会大大上升，小概率的“黑天鹅”就会变成大概率的“灰犀牛”。
在我们的印象中，新手司机经验不足容易出事故，但交管局的统计数据恰恰相反：
“单起事故死亡率”和“万人肇事率”最高的分别是20年以上和16-20年驾龄的老司机，最低的都是3年以内驾龄的新手。
因为大部分人开车都或多或少有“手病”，这些小毛小病引发事故的概率很小，在新手期很难引起重视。
随着驾龄的增加，自信心也慢慢累积，开始放松警惕，这些“手病”也慢慢累积到了变成“灰犀牛”的程度。
一个人性格中的微小缺陷，只要你有侥幸心理，只要你不停地重复，小缺陷就一定会惹上大麻烦。
6、小小的总结
“灰犀牛”是指大概率会发生的、同样影响很大的危机事件。
四种应对“灰犀牛”的错误心态和应对之道：
心态一：过于自信，认为自己能够打败概率。
应对之道：用明确的事实，打破侥幸心理；
心态二：短视行为，认为“现在什么也没有发生”。
应对之道：凡事看趋势发展，不被眼前现状所迷惑；
心态三：博傻行为，认为自己可以在危机来临之前再赌一把。
应对之道：尝试改变失败后，采用保守的战略，等待机会；
心态四：黑天鹅借口，认为某些危机不可预知。
应对之道：重视极小概率，又不停重复的漏洞和缺陷。
7、为未来的危机做准备
这个世界上有一种“聪明人”，他们不放过任何微小的机会，却对那些显而易见、必然发生的风险视而不见。
其实，每个人都注意到它了，只是不愿意正视它。
但正如书中所说：“躲避灰犀牛式危机的侵扰，最好的办法就是彻底越过恐慌期，尽快进入行动期。”
“几乎所有的危机在给人们带来伤害的同时，也带来了机遇，尤其是对于那些能够有远见和行动力，早早建立起应对方案的人来说。”
只有为未来的危机做了一定的准备，你现在的努力才有意义。
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