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房价长期是涨是跌?会不会崩盘?新的投资方向在这!

2017-08-18 方丈一、林采宜 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


今天逛天涯论坛的时候看到了一个帖子,楼主方丈一对楼市一直关注,在论坛上,方丈一分享了自己对楼市的看法,也给出了一些买房置房的建议,今天Q老师就把文章整理分享给各位粉丝,希望对粉丝们有帮助,有不同意见的,也欢迎留言区文明留言。


本人从事建筑施工行业,与房地产有直接的关系,这几年也一直关注房价,对于房价的长期走势,也发表下个人观点。

关于购房的需求


中国还处于城镇化加速发展的阶段,国家统计局统计2016年中国城镇化率达到57.35%,而发达国 家的城镇化率达到85%-95%,目前,中等发达国家和地区的城市化率是85%,西方发达国家的城市化率都在95%左右,美国是97%,中国达到这个城镇化率的时间可能还需要近20年左右,在这段时间内:


1、大量农村户籍的人要进城,特别是农村户籍的大学生和农村青年,他们都希望能在城市工作生活,买房落户,这样就造就了大量的购房需求;


2、城市扩大的拆迁和棚改造成一部分购房需求;


3、在城市已有房的人,需要购买改善房,或为子女
购买二套房,也是一部分购房需求;


4、一部分子女已在城市定居的农村老人,如果房价能接受,他们也希望在子女的城市买房,和子女住的近些;


5、一部分房产投资的人的需求;


所以这个购房的需求其实是很大的。

关于政府和宏观经济


对于政府而言,房地产始终是国家的支柱行业,或则说在很长一段时间内都是全球各个国家的支柱行业,中国也不例外,因为房地产涉及的行业和公司太多了,比如建材行业,家电行业、装饰装修行业、园林绿化、金属冶炼、上游的采掘业、银行金融贷款、建筑设计、建筑安装施工行业和建筑工人、交通基建等等。

一旦房地产崩盘,房产大幅贬值,将会有大量的相关企业没有生意或收不回欠款而倒闭,银行金融行业的贷款无法收回(房地产等固定资产抵押贷款是银行贷款的大头),产生金融危机,大量的人员下岗,还贷能力大幅下降,购买力严重不足,开发商房子卖不出去,同时政府的土地也卖不出去,引发政府财政危机(政府财政收入中,土地拍卖及其相关税收是大头),政府各项福利支出都无法保障,引发民生问题。

以上问题会导致经济恶性循环,以至于演变为国家的经济危机,所以说政府绝不会让房价大幅下跌,但是也不会让房价不受遏制的上涨,因为一旦房地产泡沫破裂,房地产还是会崩盘,还是会产生以上经济问题。

那么政府到底想怎么样呢?他们的口号是:遏制房价快速上涨。怎么理解?就是让房价长期、缓慢、合理的增长(当然稍微跌一点也是可以接受的),这样才可以保证拍卖土地的财政收入,政府财政能运转,各项民生福利能保证,各类基建项目能开建。保证银行的房地产等固定资产抵押不贬值,银行能通过拍卖房产收回不良贷款;个人、公司、集体的资产增值保值,盈利了才会继续购买或投资(每次房价跌,就要闹,房价涨,闹的反而少)。

所以说政府是没有动力去打压房价的,让房价长期大幅下跌的。事实也是房价大幅下跌对谁都没好处,包括没买房的大多数人,因为房地产崩盘或不景气对于你的收入都会有很大影响,甚至下岗可能你的公司跟房地产没有直接的联系,但很有可能有很多间接的联系。


所以从长期看来房价是上涨的,除了没房的人,其他各方都希望房价上涨。

关于限购、限贷、限价、限售等


政府为什么要通过限购限贷来遏制房价?


1、房价过快上涨,容易形成房地产泡沫,泡沫一旦破灭,会引发很多经济和社会问题,很多公司和个人可能会破产。

2、群众需求和社会舆论要求政府通过限购限贷或其他手段来控制房价,让群众能买的起房。政府也希望群众能买得起房,至少也要有所行动和表态来安抚群众和舆论的情绪,这样才能维护社会的稳定 

3、那么多人的购房需求不可能在短时间内满足,供不应求,政府只能通过限购限贷把一部分人拒之门外,让另一部分更有需求的人先买房。

4、限购限贷真的能够遏制房价吗?短时间内是可以的,通过限购限贷也提高购房的门槛,取消一部分人的购房资格,提高一部分人的购房成本,不让一部分人买房,减少了供需关系中的需求一环,坚持一段时间这样的政策,房价自然会降一点。

但这无异于饮鸩止渴,人为的扭曲
了供需关系,集中一段时间就会爆发。


举个例子,以一二线城市为例,购房资格要求社保证明从1年到3年(或则更严),一部分只有1~2年的就买不了房,他们只能再等1~2年,另一部分觉得贷款成本高,也可能会等个1~2年。一二线城市普遍缺地(或则拆迁成本太大),政府供应土地的数量越来越少;因为购房人群减少,房产公司也会谨慎拿地,或者少拿地, 2~3年后房源就会减少。


2~3年后,一部分人需要结婚了、需要生子了、孩子要上学了、想要孩子上好的学校,他们不能再等了,都需要买房了,因为这些都是跟房子挂钩的。中国人的传统观念:没房怎么结婚生子?现实又是:没房没户籍去哪上学? (有人说房子不是必需品,但婚姻和教育是必需品,婚姻和教育又离不开房子,所以房子成了必需品,我觉得很有道理),同时一部分刚需有购房资格了,一部分人改善型需求的也可能不想等了,都要开始进场了,而这2~3年政府土地供应少了,房地产公司可售的房源也少了,供需矛盾就在此刻集中爆发,房价大幅上涨,让后引发新一轮限购,如此恶性循环。

5、为什么10年到14年的限购限贷,居然让房价降下来了,而且还出现了库存过多的现象,这完全是个意外,政府没想到,开发商没想到,购房人也没想到,因为以前政府调控从来没有成功过,都是越调越高,都有点不相信政府了。现在看来,持续一段时间的限购限贷真的能让房价短期下跌。

但是房地产不景气已经影响了经济稳定,政府开始放开限购,还救市了。政府目标也很清楚:去库存。手段是:一线城市库存不够,持续限购,把资金赶往了二线城市,二线城市去库存后限购,把资金赶往了三四线城市,三四线去库存后限购,然后全国的库存都解决了,房地产市场又开始良性发展了。

接着限购后房地产又不行了….以此轮回,所以,每一次限购都是上车的机会

6、最近很多城市出现了限价、限售、自持等新的调控方式,比如限定最高价,限价如果是合理且是市场价,是为了不让开发商和炒房人恶意抬高房价,那是很好的。如果仅仅只是为了强行压低房价,做表面功夫,让房价明显低于市场价,这是强行扭曲了市场经济规律。这种情况下,大家都去抢房,买房可能需要摇号,有钱你都不一定能买到,买房更困难。且此类房当做二手房再次出售的时现候,必然暴涨,如果长此以往限价,必然造成房价报复性反弹。

有些城市还出现买入后5年、10年限售,如果此政策大面积实施,必然造成房源减少,你若要买5年、10年二手房,根本买不到,大家只能去买新房或则限售外的二手房,供需关系必然加剧,造成房价上涨。况且,5年、10年内若工作调动,需要跟换住房,或则家里有变,急需卖房用钱,岂不是只能干瞪眼,长此以往必然造成民怨沸腾,不利于社会安定。

土地拍卖时要求房产公司自持多少比例的房子,这种政策也很狗血,看起来是调节了租房市场,但实际上却是让购房市场房源又减少了,加剧供需矛盾,绝对不能大面积实施。

7、关于房地产的成本,现在宁波地区土地拍卖的结果基本上是15000-20000元/平方,建安成本毛坯1500-2000元/平方,一般精装修1500-2000元/平方,其他就是相关税金,融资成本、管理成本。其他经济发达城市,除了土地价格不一样,其他费用都是差不多的。大家应该很清楚,到底是什么在房价上涨中起着关键的作用。

万科有句话说的还是蛮好的:房地产已经从黄金时代进入了白银时代。

但是从白银时代进入青铜时代还为时过早。

关于楼市调控长效机制----房产税
  

房产税大家都很关注,希望能尽快出台来限制房价。那么房产税的目的是什么?它是通过对持有多套房的人收重税,迫使其出售持有的多套房产,增加供给,调节供需关系。

其实房产税重庆和上海实施好几年了,每年税收就几个亿,摊到每套房子,1年也就千把块钱,没什么意义,为什么不把税收提高一点呢?举个例子把,在我们二三线城市,一套120平以内的三房,你觉得应该收税吗?给未成年子女或还未工作的子女买套应该收税吗?那么到底谁应该收税?大户型?改善型?很难定性,收税的条件和力度可能会引发很多社会争议,很难调节。

退一步讲,即使收税的条件和力度达到了我们的期望,持又多套房的人,迫使其出售持有的多套房产,增加供给,一定程度上调节供需关系,使房价有所下跌。那么问题来了,租房的人怎么办?每户人家只有1套房,没有多余的房产用来出租,房租会大幅上涨,你连房子都会租不起,何况买房呢。同时房租的上涨直接带动的房子的上涨,房子更具投资价值了,即使有房产税也可以转嫁到房租上了,恶性循环又开始了。

有人会说,就不能学学国外,比如新加坡的政府组屋,这是我们国家的硬伤了,政府保障房、廉租房其实相当于新加坡的政府组屋,但是我们起步太晚,而且国情也不一样,政府没有那么多钱造那么多房子供给给我们那么多进城的人,政府持房的数量远远达不到影响房地产市场价格的规模,而且政府保障房、廉租房腐败这么多,又很隐蔽很难查,舆论压力也很大。

其实我们以前的单位分房制度也相当于新加坡的政府组屋,但是我国人口基数太大,政府财力有限……所以说出台房产税其实没什么实际意义。

现在政府力推的雄安新区,因为人口基数小,规划起点高,可能会有房价控制新模式,说白了,就是通过政府大规模持房,来达到控制房地产价格的目的。

关于租售同权、共有产权房、学区房
 

1、关于租售同权。租售同权的主要目的还是为了落户和孩子读书,落户怎么落,集体户口还是个人家庭户口,现在大部分地方一般的集体户口,孩子是没法落户的,那就谈不上读书了。


如果是个人家庭户口,而且是落到租房中,是不是还得经过产权人同意,是不是租个一年半载都可以落户,是不是不限制落户的数量。可以肯定,在资源有限的情况下,这些落户的条件和要求都是有限制的,政府一定会提高落户门槛,肯定是让政府眼中的人才优先落户,剩下的名额让一些普通人抓阄。可想而知,我们普通人要落户是很难的。

落了户,才有资格读书,当然,也有可能不落户也能读书,但依然有条件限制,每个城市的学校容量是有限的,不可能什么人都可以读书,政府通过居住证或积分制等要求来限制外来学生数量,不然,学校会爆棚。


好的学区,一般都得排队,你觉得靠租房的三表四表生能读的进去吗?租房的难道还能优先产权房?如果说租房和产权房一视同仁,那么谁还去买房,大家都去租房,租金必然大涨,租金涨了,房子更有投资价值的,势必带动房价大涨,这时候,别说买房,你连房子都租不起,谈什么租售同权都是扯谈。

对于城市郊区,学校差一点,本地人口也不多,学校或许还有少部分名额,如果租售同权实施,那还是有一点好处的。

有人会说,政府为什么不多一些资金投入教育呢?政府的资金是有限的,投入教育的比例也是有限的,而且投入的不仅仅是资金,还有人力物力,还需要管理;改变大城市的教育资源短缺问题,不是单靠大幅提高教育资金,就可以一朝一夕解决的的。更何况,羊毛出在羊身上,政府的资金也是来自税收和土地拍卖。

所以说,租售同权要真正大面积落实到位,归根结底还是要有足够的学校能容纳这批人。


从现在一二线城市的教育资源情况来看,这个政策就是一个噱头,受益的是极少数人。

2、关于共有产权房。共有产权房是政府和个人按一定比例持房,可以落户读书;要大面积的实行共有产权房,政府需要大量的资金来造房持房。显然,在目前政府都嫌资金少的情况下,是不可能大面积实施的,这么少的共有产权房肯定是给优秀人才的,普通人就看看吧。

3、关于学区房。未来学区的改革方向是学校教育集团化,就是在一定的区域范围内,普通学校被好学校兼并(要合并学校的差距也不会太大,不可能最好的和最差的合并),让优秀教师和普通教师等教育资源以一定的比例在教育集团内逐步流通,同时好学区学校的学生有一定的比例会被分配到普通的学区学校,普通学区学校的学生也有一定的比例会被分配到好学区学校,让生源按一定比例逐步流通,最终达到教育资源和生源的相对平衡,同时也给学区房降温。


也就是说,学区房以后可能会涨的比现在少一点,当然,也仅仅是涨的少一点而已,毕竟,不可能大比例的把好学区的学生调到普通学区去,只能是一小部分,不然家长们可不干。

现在很多城市已经在开始学校教育集团化了,但要达到教育资源的相对平衡(也只能是相对平衡了,或者缩小差距),还要很长时间。想要达到教育资源的根本性改变和绝对平衡,那是不现实的,西方发达国家都做不到,何况我们呢。

结论


从以上观点来论证,房价长期来说是上涨的,但短期的涨跌跟房地产的周期和政府的态度有关,确实不好预测


就房价涨跌程度而言,政府对于房价涨跌数据的统计,跟我们个人实际的涨跌感受差距很大,就像被平均了一样。

目前一线城市处于平稳或微跌状态杭州、南京等1.5线城市,也是同样状态,刚需尽快上车,指望房价大幅下跌是不可能的。其他二线城市的房价有点接盘侠的感觉,改善型的可以等等;刚需看自己的情况,有能力现在买都没关系,万一限购效果不明显,或则房地产周期,导致房价大幅走高,那可真麻烦了,反正房价长期来说都是上涨了,你长期持有是不会亏的。

另一方面,银行加速放贷,央行货币超发,物价不停上涨,在一定程度上也加速了房价的上涨。


有时候我觉得,房价的大幅上涨,对于没房的人,是很不公平的,从某种意义上来说,就是劫贫济富。

建议


给买房人几点建议


1、尽量买新房,涨价的话,新房先涨,且涨幅远大于老房,当然,3-5年的次新房也很不错。


2、尽量买城区的房子,跌幅比郊区的小,要跌的话,郊区新房先跌。


3、尽量买学区房,涨幅大,扛跌。


4、刚需不要等,如果能承受房价,尽快上车,房价大涨的话,你输不起的;财力有限的话,那只能等了。


5、改善型住房,觉得房价高,你可以等等,因为输得起,只不过住的好差而已。当然,10年后的房价真的可能让你怀疑人生。


6、多关注透明房产网的成交量和各类房产新闻,成交量持续走低,必然伴随房价下跌,反之亦然。


7、买房尽量选年底,暴涨通常在年后,年底开发商回笼资金,优惠也会比较大。


8、房价趋势下跌时,先卖房,再买房;房价趋势上涨时,先买房,再卖房;


9、优先买一线城市的房子,人口吸引力最大,房价涨幅也最大,其次是1.5线省会城市,再次是二线城市,最次三四线城市。


10、多和拥有多套房的人讨论房产,他们经验更丰富,少听没房的人的建议;没房人的观点:短期房价要暴跌,不做接盘侠。没房人的买房逻辑:房子涨了买不起,房子不涨等它跌,房子跌了不敢买。


11、先买房再买车,你中意的房子不是你想买就能买,车无非就是好差而已,随时可以买;财力有限,集中资金先买房,有房才有家,你才能在这个城市生根;没房,你在哪都是流浪,随时都可能离开。


12、有时候买房就是一种冲动和运气的结合。机会不会等你准备好了之后才出现,买房有时像赌博,但是谁的人生不是这样赌上几回呢。


房价上涨已经见顶,新的投资方向在这!

今天我跟大家分享分两个部分内容:一部分是作为经济学家对全球经济和中国经济的基本观点,另一部分是对大类资产未来价格走势和配置观点。


1、全球经济:进入新拐点,称为逆全球化


去年,2016年全球经济进入了一个新的拐点,这个拐点是什么?就是战后60年的全球化进程来了180度的拐弯,叫做逆全球化。


从战后关贸总协定开始,到后来的WTO,再到后来的TPP,全球的经济、政治和文化,所有的交流都在一体化的道路上,有一本书叫做《世界是平的》,为什么世界会变平?其核心根源就在于全球性的资源配置,包括资本的流动,劳动力的流动和技术的交流。


从2016年开始,这个趋势发生了逆转。这个逆转的开端就是英国退欧,英国退欧有一个很重要的动因就是拒绝接纳来自欧盟其他国家的移民。接下来是川普上台,川普是2016年世界经济舞台上飞起来的第二只黑天鹅,到现在已经不是黑天鹅了,慢慢变成了走在全球经济舞台上的灰犀牛,川普把逆全球化大大推了一步,包括修建墨西哥墙,墨西哥墙是美国拒绝移民的后续乐章,川普的贸易保护政策也是一堵无形的墙,它针对的是来自于全球的贸易品流动。


逆全球化意味着什么?意味着资本流动、劳动力流动的门槛筑高了,英国退欧之后,欧盟跟英国之间的贸易和投资关系的壁垒也会垒起来。


在这样的环境下面,川普新政将对全球经济带来哪些影响?我们先看美国的货币政策、税收政策和贸易政策的改变,以及它的金融改革对全球经济的溢出效应。


首先我们来看川普的税收政策。美国减税对全球的最大影响,就是资本虹吸效应。原来美国资本外流的核心因素有两个:一个是很高的劳动力成本,第二就是很严厉的税收环境,一旦川普宣布把企业税收从35%一下降到15%-20%,美国在一夜之间便成为全球税收的洼地。所有市场经济教科书的常识都告诉我们,在开放的世界上,哪一个国家成为税收的洼地,哪一个国家就成为资本的集聚地,川普的税收政策对全球的资本有一种非常强的虹吸资本,所以,全球资本向美国集聚,这是未来不可抗拒的潮流。


其次我们看川普的贸易保护政策会对其他国家,尤其是贸易主导型的新兴国家产生什么样的影响?大家想想看,30年来,中国如果没有开放国门,上个世纪90代,如果没有大量的外资进入中国,没有那么多的外资企业在这片土地上诞生和运作,我们今天不可能有这么好的基础建设,不可能有现在的企业管理模式和生产技术,外企不仅带来资本,同时也带来先进的技术和管理模式,这是中国近三十年高速增长的重要因素。


90年代的中国资本回报率高达16%—18%,全世界都找不到这么高的资本回报率。所以大量的外资流入中国,和资本相伴随的一起来到中国的还有人才、跨国公司的管理体系和先进的海外技术。从经济发展的实践来看,才跟财,总是相伴而行的,人才、资本和技术的流动,带来了中国开放国门三十年来的经济发展,那时候中国是税收洼地,在美国35%,在中国,外资企业的税收只有17%,所以大量的海外资本流入中国。


2000年,中国加入WTO,从此纳入了全球的分工体系,中国跟世界的接口在实体经济这一块基本对接完毕,这个对接的过程实际上是由资本的流动带来人才的流动,同时推动技术的流动,全球经济一体化本质上是资源全球配置的核心驱动力。


20年以后的今天,大家看到原来的中国制造现在移向了越南制造,印度制造,其实越南、印度走的就是中国当年的路,靠劳动力成本优势加入全球分工体系,接受发达国家的服务外包和制造业的外包,并通过这些产业带动本国经济的发展,但是一旦贸易保护主义这堵无形的墙树起来,那么他们的商品流向国外就有了门槛,贸易成本将会提高。


第三个是废除多德弗兰克法案,废除多德弗兰克法案对美国意味着华尔街的再度崛起。次贷危机之所以能引发全球危机,最核心的因素就是因为和次贷连接的衍生品交易,几百亿对美国是一个小数目,可是那些和次贷连接的CDO之类的衍生品规模是几万亿美元,华尔街通过衍生金融工具,把这几百亿的次级贷款变成了几万亿的金融产品,次贷发生问题以后引起国际金融市场震荡的是几万亿的衍生品交易,这个谁都接不住,因此爆发了波及全球的金融危机。奥巴马因此出台了一个多德弗兰克法案,严格限制衍生品交易和各种投机性的“自营”,从那时候开始美国的金融业就陷入一种管制型的衰退。


现在川普新政要重启华尔街,意味着未来衍生品的交易,包括华尔街各种投机型交易会重新席卷全球,这会为美国金融业带来巨大的利润。同时也把控制风险的闸门重新打开,多德法案进行改革以后,美国金融业的风险和利润会同步增长,鉴于华尔街是全世界最重要的金融中心美国的风险也就是全球的风险,这是川普新政的第三个溢出效应。


最后一个溢出效应,实际上就是关于美联储进入持续的加息周期。美联储进入加息周期意味着全球的利率出现了拐点,从下行周期转向上行周期。以我们中国为例,去年这时候我们面对的是不断宽松的货币政策下,市场利率中枢的逐步下移,今年我们突然要面对的是货币政策由宽松走向中性,甚至偏紧,市场利率中枢上移,为什么?因为美元加入加息周期之后,美元指数上升,新兴国家如果不采取追随政策,很显然接下来你的汇率会面临巨大的压力,而汇率压力造成将导致资本的外流和外汇储备的下降,或者本国货币的贬值。未来,对中国来说稳增长还是稳汇率这是一个两难的选择。


2、中国经济:面临两个下行压力


中国经济目前面临的第一个压力是什么?我认为是民间投资动力不足。就总体投资数字而言,基本上是平稳的,目前在8%—9%之间波动,对于一个体量这么大的经济体来说这已经是一个很不容易的增长速度,但是如果你去拆分它的增长结构,很容易发现在8%—9%的投资增长后面,是由基建投资18%—23%的高增长来支撑着的。国家通过积极的财政政策来刺激投资,后面暗含着对冲民间投资增长动力不足的政策意图。


第二个压力就是资本外流的压力,尽管我们现在看到了对外投资的数字没有明显的增长,可是你再仔细看一下银行的结算数字,2014年以来始终都在负数区间里移动,这意味企业和个人对于外汇的偏好近年来一直高于人民币,而这偏好后面潜在的就是对人民币不怎么乐观的汇率预期以及资本寻求海外投资机会的意愿。换一个角度看,就是资本外流的压力。


关于宏观经济增长的预期。未来的经济增长看什么?我认为要看消费数据,目前的可支配收入大概5%-6%左右浮动,在这样的收入增长情形下,居民消费升级是否能对冲房地产下行带来的冲击。


通常而言,我们中国人在一生中最大的消费支出是买房子,第二大消费支出是装修房子,第三大是买各种各样的家电或者汽车。换了新房子,然后装修,卖新的家具、家电以及各种家居用品。如果不买新房子,一般不会装修,也不会换电器、家具,所以一个房地产行业它带动的或者说它影响的产业加起来大大小小有40多个,所以说地产是周期之母。今年很简单,买房子的人少了,接下来装修用的建材、家电和其他家居用品的消费也会相应减少,靠消费升级来能否对冲是未来经济增长动力的关键所在。


3、大类资产配置:房价上涨已经见顶


第一,推荐美元资产,尤其是科技股基金。从中长期看,一旦美元进入利息上升的通道,美元指数也跟着进入上升通道,美元指数上述是增持美元资产的核心理由。至于美元资产买什么?科技股基金。从数据来看,美国最近几年它经济增长的驱动力就是三个字,叫高科技。美国是全球的科技大国,不仅有雄厚的科技人才储备,而且有高效的专利产业化路径。完善的知识产权保护制度和发达的资本市场,都为美国科技企业的创新和技术产业化创造了条件。


此外,美国科技企业利润的增长远远高过股票市值的增长,不仅有利润基础支撑它的科研投入,同时它的市值也是有盈利基础的,对于一个科技公司而言,只要它的利润追得上它的股价,它的利润能支撑它的科研投入,那么这家公司的股票只有更高,没有最高。所以第一类资产我推荐美元以及美元里面的科技股基金。


第二,关于黄金。目前全球的黄金储量是18万亿吨,每年的黄金产量大概是18万亿×1.7,影响金价波动不是它的供给,而是它的需求,尤其是其中占40%左右的场交易需求。从交易属性来看,对金价趋势影响最大的是美国的利率水平,利率决定了持有黄金的机会成本,其次是美元指数的走势。目前美元进入了加息通道,在利率上行的周期里面美元上涨的动力是很强的,所以从长期来看黄金的价格趋势它受制于美国利率的上行和美元指数的上行压力。


关于房地产房子还不会涨?我个人认为从趋势性角度上来说它已经见顶了。我们知道,房子兼具消费性和投资性两个属性,“房子是用来住的”值得是它的消费属性,从这个角度来看,对房子的需求需要人口作为支撑。2013年中国的结婚对数是1300万对,到了2020年中国的结婚对数将降低到800万对,从1300万降到800万对,中国的劳动力人口或者说进入劳动力年龄的人口2013年就进入拐点了,换一句话说,就是进入结婚、生育年龄段的人口,从2013年以来逐年减少,那么对房子的需求,也将对应婚育人口的减少。即便我们考虑到放开二胎的政策对响人口增长的影响未来十年,中国每年新增人口的数量也只有900多万,而过去十年,每年的新增人口是1500-1600万。


除了新增人口的变化以外,我们再看看农村转移到城市的人口。在过去的30年里面,我们的城市化率在不断提高,从32%提高到57%,人口从农村转移到城市,从小城市转移到大城市,庞大的人口实际上也是城市房地产需求的庞大的生力军。未来,这个趋势还会继续吗?我们看看数字,一线城市(北上广深加上天津)的常住人口在最近5年里面平均每年增长不到150万,这就意味着全中国最大的5个城市平均下来每个城市的常住人口的增长速度不到30万,我说的是常住人口,指的是在这个城市谋生的所有人口,包括拿了临时居住证的非户籍人口,常住人口增长下降不仅意味着出生率的下降,同时也意味着农村到城市的劳动力数量在最近五年急剧下行。


二线城市的数据和一线城市差不多,三线四线城市还要悲观,同样非常低迷,包括南京、无锡、青岛等在内的19个二线城市最近五年来所有的人口增长加起来不只有180万到190万,这是什么概念?也就是说像杭州、苏州、无锡这么大一个城市它每年常住人口的增长不到10万人,这里面可以看出二线城市的流入人口也是非常有限的。至于三线、四线城市,那数字就更加悲观了。


除了人口以外,能构成房地产实际支撑的是购买力,也就是收入的增长。记得二十多年前,我研究生刚毕业的时候,工资是110块钱,再看看现在的研究生,毕业后基本薪酬大约在7500——8000元之间,二十多年涨了70倍,这就是我们居民收入的增长情况。未来二十年,我们的工资还会以这样的速度增长吗?应该说,可能性不大。


综上所述,人口和收入都不在支撑未来10年的房地产像过去10年那样疯涨。


第二个是房子是用来炒,炒房子是什么概念?炒房子是一个货币的概念,这里我还没有讲到城镇居民,很多人说我的收入增长没那么快了,我可以借钱了,你看看城镇居民的负债率,现在这一代人不是说买房子借钱,出去旅游都借钱,买iPhone都借钱,他已经习惯了负数,“百万负翁”很多,你看负债率的上升就知道未来中国负债率可能还会上升,当负债率越高就说明未来消费的空间越来越有限,这就是房子是用来住的,没有钱,没有人。


关于房子的投资属性,也就是说“房子有时候也是用来炒”,未来,还会有那么多人炒房子吗?那你要看看货币环境和信贷环境。通常而言,宽松的货币是购房子杠杆不断扩张的重要条件,随着利率中枢的上行,房屋贷款的信贷成本越来越高,房子的持有成本越来越高。投资性需求萎缩是时间和程度的问题。


前面讲的都是需求,最后讲一下土地供给。现行政策要求地产消化周期6个月以下的城市要大量增加土地供给。供求失衡是房价高企的主要因素,一旦土地供给政策改变,消费者和投资者对于住房涨价的预期就相应改变,所以一旦没有涨价的预期,少有三分之一的“刚需”会分崩瓦解。


接下来我就讲讲周期品,讲讲石油。在这个世界上,除了美国的货币政策之外,唯一对全球经济脉搏有整体性影响的就是大宗商品价格。而大宗商品里面很重要的一宗就是石油。油价会不会涨?在未来的五年到十年,我觉得油价能走到哪里我不知道,但是在可预期的三年之内我认为油价你是看不到80以上的。为什么?因为石油跟黄金正好倒过来,石油的价格是由供给决定的,石油的需求是相对稳定的,供给结构或者说供给的格局决定了石油的价格,从目前来看,全球的格局是什么样的?沙特是最大的供油国,其次是俄罗斯,再其次美国,第四大产油是美国的页岩油,自从页岩油革命以后,美国已经成为全世界最大的产油国, OPEC组织在原油市场的占比大大降低。目前OPEC的油价在全球市场上占有的份额只有40%,以前我们经常听说OPEC组织开会要限产保价,那时OPEC在全球拥有70%的市场占有率。现在他们在全球市场上面只占40%,限产是保不了价格的。


所以这种情况下所有的冻产协议,实际上都是一纸空文。目前,页岩油汽的成本在50-60美元之间,当油价低于50美元的时候,页岩油汽会退出,所以没人敢把油价推到60美元以上。一旦油价超过60美元,页岩油就像猛虎下山,供给会突然暴增,所以,在可预见的未来,油价的上限就是50、60美元。


关于有色金属。有色金属基本上是看铜的走势。中国在全球铜价市场上面起着举足轻重的作用,中国对铜的需求减少了,铜价马上掉下来。2013年开始,中国就从工业化时代进入了一个后工业化时代,第三产业在国民经济的地位在不断上升,目前大概是57%—58%的GDP来自于第三产业的贡献,未来这个比例还会上升,与此同时,制造业在国民经济中的地位在逐渐下降,总体上来看,对有色金属的需求也会相应下降。从供给端来看,由于资源国货币的大幅度贬值和低油价,他们出口有色金融是成本在降低,供给宽松,需求疲软,将是未来大宗商品市场的基本格局。于此可以推断,大宗商品的价格趋势性上涨的时代已经结束了。


就短期波动而言,影响大宗商品短期波动的因素有三个:第一就是对全球经济增长的预期,第二就是通胀的预期,第三就是库存的数据。这三个因素共同影响了大宗商品的短期波动。





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