朱云来：房地产业过剩非常严重！
导读： 顶层设计确实很重要，顶层设计显然是宏观的综合平衡考虑，但是我觉得光综合也不够，顶层和底层要结合起来，因为这是一个整体的系统性的问题，而且各个系统之间都有很多区别和关联。
投资占GDP比重较多，薪酬收入占GDP比重较少
如何看未来发展？
我觉得顶层设计确实很重要，顶层设计显然是宏观的综合平衡考虑，但是我觉得光综合也不够，顶层和底层要结合起来，因为这是一个整体的系统性的问题，而且各个系统之间都有很多区别和关联。“一行三会”本身就够分散了，但很多金融原则应该是统一的。
目前本质上是信贷巨额扩张，从一倍到两倍，这种建设规模，靠着债务推动，结果一定是投资过剩。然后就是杠杆过高，产能过剩，库存过量，增速放缓，利润低下，资价通胀，币值压力等都是由此一起来的。
中国GDP本来应该是市场活动结果的客观统计，现在我们倒过来把GDP变成一个目标，而且特别强调这个目标是所有指标的前提。假如你有一个项目，银行经过评估认为这个项目能够还本付息，有很好的前景，当然应该给予贷款，问题是你现在没有这样的项目，银行还要贷款给你，结果一定是不能赚钱。短时期貌似把GDP拉起来了，但是长期看GDP的质量会很低。
比如说房地产业，我的研究显示过剩非常严重。按房屋存量来看，城镇房屋建筑面积，加上现在还在施工的，人均大约30平方米的规模，至少可以满足10亿人的住房需求，但是城镇人口也只有7亿多人，而且事实上80%的城镇人口平均住房面积只有25平方米，当然有些人人均住房面积是60平方米，平均下来才是现在所谓城镇人均30平方米的住房面积，现在已经超过30了，而且每年都在涨。
从宏观上看，总量一定过剩了。而且现在房子均价差不多达到7000~8000元了，可是我们的人均收入也就七八千元。想买30平方米房子要不要用30年？除非10年不吃不喝。无论怎么算，这个价值完全不对。
宏观经济要系统对待，区域经济要区别对待。我们发展经济的目标应该是让老百姓衣食无忧，但现在大家至少还在忧房子。所以应该有一个客观的系统的衡量标准。现在提出的“三去一降一补”非常对，企业的一系列问题一定要解决，让市场在资源配置中起决定性作用，我认为这是解决问题最关键的核心。钢的产能是12亿吨，产量就8亿吨，多出了4亿吨。目标是3年要减掉1亿吨，一年就要减3000万吨，有用吗？一会儿房地产又热起来了，肯定钢厂又跟着热闹起来，这不是真正按照市场机制定下来的东西。
顶层设计既要从上面考虑目标，也要看下面每一个具体行业的具体情况，包括不同行业相互之间的关系。这是一个系统性工程，需要建立一系列的政策制度。
消费只占三分之一的GDP，如果我们倒过来想这个问题，50%基本上是做投资了，如果不去追求GDP，很多投资可以不投。保证居民基本生活花的钱，也就是70万亿元里面的30万亿元而已。如果让市场机制来起决定性作用，不该投的投资全都停掉，全国老百姓的生活并不会比去年差。
我们应该静下心来，好好审查一下哪里投的太多了。不要老觉得是压力，总想增速一旦掉到5%怎么办，再掉到3%怎么办？其实掉一半都没关系，吃喝都够了，衣食住行都有了，只是暂缓一步改善，但是不会比以前差。保证了基本生活，然后是因地制宜。核心问题还是应该转变经济发展方式，不能再靠过去的投资、出口拉动，要真正推进改革，解决实际问题。要提高技术创新，这是未来发展的核心竞争力。
中国财政制度的情况特殊，是很多税按照中央税收上来，其中又把一部分钱转回到地方去，实际上是财政收入加上中央转移财政收入。两个加起来刚好等于财政支出，这是一个地方的财政的基本平衡，然后是居民的收入、居民的消费。
总而言之，我的思路是“首先是老百姓衣食无忧，安居乐业”。举一个例子，黑龙江面积是47万平方千米，人口4000多万，拥有广大的耕地面积和丰富的石油、林业资源，不就是要解决这4000多万人的衣食住行问题吗？非要在这里搞工业，是不是远离市场？江浙一带包括山东，工业发达得已经是一塌糊涂得过剩了，它还能搞什么？农业占GDP的6%，但农业的增长只有2%，靠农业能增长什么？所以只能做投资，投资又增加了产能，而且黑龙江距离内地又那么远。
如果给地方政府定下一个目标，要求当地跟全国的平均GDP发展水平一样，它只能去搞工业。实际上地方有旅游等其他资源，为什么不能让地方走自己特色的发展道路？中国的老百姓也需要夏天出去消暑，冬天去看冰花，还有许多其他的消费方式。
我的逻辑是，只有提高老百姓的收入水平，他才有钱去消费。现在不是不想消费，而是因为挣的钱太少。我们的薪酬收入占GDP的一半都不到。在G7国家中，最低的是日本，国民收入占GDP的60%~70%。我们的这个收入占比太低，很多变成了国家收入，由国家拿去大量投资，但是这种投资很容易出错。如果钱到了老百姓手上，老百姓最知道自己想要什么，大家去消费就会产生需求，企业就去根据需求去投资，完全让市场来决定，让经济更加良性化。
“有了技术和人才就会前途无量”
我们的GDP在历史上长时间占全世界的四分之一以上。其实我们只有300多万平方公里的平原，长期依靠农业的经济规模效益，居然也能这么强大。
我们有10%的税就已经非常富有了，假如征10%的兵，那就是千万大军。
正因为如此，没有人能打败这个国家
但这个逻辑为什么突然就失效了？
因为工业革命，我们落伍了，于是一下子跌下来了。我们垮就垮在没有工业，迅速实现工业化，是实现振兴和重新崛起很重要的工具之一。
中国的现代工业化进程从1949年就开始了，当时从苏联引进了100个项目，苏联人撤走以后我们自己接着干。当时我们非常清楚，中国连肥皂、面粉机都生产不出来，但是一定要抓住“两弹一星”，这是当年最尖端的技术。
我们现在正在追赶，技术还不可能达到他们那么高的水平，但是我们已经赶超很多了。过去我们的乘数是0，现在谦虚点说也有个六七分了，就算是7分，10亿人乘以7，就算还没有赶到100%，但是70%和以前就完全不一样了。问题是现在它是1，我们是0.7，我们还在追赶中。但是明天它又有个新发明，明天是2了，或者是1.5了，我们就可能回到0.6去了。我们过去讲自主知识产权，意思是要自己设计、自己制造，要自力更生。但是，立国之本一定是科技，所以我想强调一下什么叫做技术乘数，我们要发展属于自己的真正的科技。
中国前景靠什么？靠改革。包括一系列制度方面的改革。拓展“一带一路”和世界市场，我们有很好的机会，我们可以和平地通过市场经济的交往，去占有一定的市场，而且对这些国家的发展和人民生活也是一个支撑。
刚才说了技术乘数，前面是科技，后面就是人才，有了这两项，我们就会前途无量。
延伸阅读：
楼市再传大消息！有城市首套房贷款利率上调30%
对于很多城市来说，首套房贷款利率政策已经由“折扣价”调整为“加价”。
近期，多地传出银行继续上浮房贷利率的消息，有个别城市首套房贷款利率在基准利率的基础上上浮高达30%，另有多个重点城市首套房贷款利率按照基准利率上浮5%-10%作为“起步价”。
南京地区首套房 贷款利率上浮达30%
近日，有购房者向记者透露，自己购于南京的商品房在某股份制银行申请住房贷款时，获批的利率是在基准利率的基础上上浮30%，且首付高达五成。据该购房者介绍，该商品房为其名下的首套房。
上述股份制银行的个贷专员表示，“确实有部分购房者首套房贷款利率在基准利率基础上上浮了30%，不过多数贷款人首套房仍可以申请到最低上浮10%的贷款利率。
记者随后询问审批利率的主要参考指标包含哪些要素，这位个贷专员解释称：“主要还是看购房者的资质，房龄以及房屋面积，50平米以下的房子可能不能申请贷款或者贷款利率上浮较高。”
在记者咨询的多家银行信贷部工作人员均明确表示，除了利率上浮，如果购买新房，能否办理贷款要看市民买的是哪个楼盘，只有银行合作的楼盘才可以申请贷款。同时，还有信贷部工作人员表示，如果是购买二手房，银行只和部分房产中介合作，个人不能申请。本报记者咨询多家银行和房产中介获悉，南京地区近期放款时间都在三个月以上，甚至需要半年。除了停贷银行外，首套房贷款利率上浮5%或10%成为市场主流。同时有不少购房者由于房龄、房屋面积等原因获批的贷款利率在基准利率基础上上浮了20%-30%。
融360监测数据显示，南京地区17家银行中，首套房贷款利率平均为基准1.02倍，达5.03%。其中，最高为基准利率上浮30%。
值得一提的是，由于近期各项政策出台密集，房屋成交量放缓，不少房产中介和合作银行的沟通显得不像过去那么密切。
记者以购房者身份致电某股份制银行的个贷部门，工作人员告诉记者：“首套房贷款利率最低上浮10%。”然而，本报记者在咨询某房产中介时，工作人员却表示：“可以在上述银行申请到上浮5%的贷款利率。”
当记者表示，已经咨询过该银行，并获悉最低利率为基准利率的1.1倍时，中介工作人员则改口说：“以银行工作人员介绍的情况为准。”
全国多个城市上调首套房贷款利率
融360发布的报告显示，今年7月份，全国首套房贷款平均利率上升至4.99%，相当于基准利率1.02倍，这是继2013年出现全面基准利率后，时隔四年全国范围内首套房贷款再现全面回归基准利率。数据显示，从全国首套房贷款平均利率走势来看，7月份，全国首套房平均利率环比上升2.25%；同比去年7月的4.44%，上升12.38%。
根据记者调查了解，目前多个重点城市的首套房贷款利率最低上浮5%-10%。
房贷利率的上调提高了购房门槛。以贷款200万元、贷款25年计算，按照等额本息还款法，基准利率上浮10%后，相比去年的八五折优惠时期，利息成本高出421603.07元，每月月供增加1405.34元。
除了贷款利率，放款的速度也令购房者伤不起。融360发布的报告显示，今年全年信贷的环境都趋于紧张，因此下半年银行放款节奏会进一步放缓，进入年末更可能面临银行放款“冻结期”。
相对于二套房调整首付比例和利率水平，首次置业的刚需族对首套房利率的调整更为敏感。对于购买新房的人来说，放款周期长问题不大；但对购买二手房的人来说，放款周期长则可能意味着变数。
近日，有购房者向记者表示：“房产中介建议我主动提高利率以求快速放款，他们说银行审批的时候会按照利率由高到低来处理，我还在犹豫要不要主动申请。”
对此，银行方面表示，现在房贷额度有限，一个月的额度不到一周就放会完，其他人则需要排队等下个月的额度。“在额度紧缺的背景下，利率自然会逐步上调”，某国有大行的工作人员表示。
房价下行压力加大
国家统计局数据显示，7月70个大中城市房价环比持平或下降的城市个数增加，15个一线和热点二线城市新建商品房价格同比涨幅继续全部回落。
据测算，7月70个大中城市中，房价环比持平或下降城市个数增加，特别是一线城市新建商品房和二手房价格同比涨幅均连续10个月回落，7月份比上月分别回落1.7%和2.0%。其中，新建商品房除北京外，上海房价和上月持平，广州比上月上涨0.4%，深圳比上月下调0.2%。
数据显示，深圳7月新房成交均价54446元/平方米，环比下跌0.08%，同比下跌4.01%。这是自去年“10·4新政”以来，新房成交均价连续第10个月下滑。深圳房价去年时一度以20%左右的环比、同比增速疯涨，而现在喧嚣过去，价格逐渐回归理性。
上半年新房价格同样下跌10—15%左右的还有北京。北京7月新建商品住宅价格整体比6月份下降0.1%，其中90至144平方米的中户型和144平方米以上的大户型价格均比6月份下降了0.1%。
目前，市场普遍认为，下半年楼市调控举措仍将继续推出。并且房贷利率也可能继续上浮，在此背景下，房价下行压力加大。
海通证券宏观分析师姜超指出，随着地产销售增速的回落以及地产投资增速回升，地产销售投资增速在4月已经逆转，这意味着未来一年房价将出现显著的下行压力，因而在地产投资的低基数和销售滞后传导效应消失以后，8月以后的地产投资将存在显著下行的压力。
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