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只租不卖?70年的房租,将远远超过房价!

2017-09-01 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


作者:yevon_ou

来源:水库论坛(IDShuiku-net


“十三五”期间,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。



1

隔离墙



近期,发生了很多事。


第一件事,是北京的西宸原著和玉璞家园。


(图片来源:二环十三套)


这二个小区,原本是同一个地块。KFS拍下来了以后,在当中起了一堵墙。一边是豪宅商品房,卖120000/m。一边是政府规定的限价回购房,卖22000/m。


我们知道“白左”的一个特点,就是他特别能闹。按闹分配,没事搞事情。于是这帮人吃了政府的肉汁,还要给政府添乱。跑到妈妈那投诉;“凭什么我付了3元物业费,享受不到隔壁10元物业费的花园绿化”。



这件事的是非对错,法律权责,不在我的讨论范围。水库也不感兴趣。


我们想问的,是另外一回事。


假设,政府高官已有公论。墙非拆不可。


请问,会对楼市造成什么影响。


这个问题,很少有人真正想过。长篇累牍的分析,也没有人写到。但是用经济学原理,dT>0,却很容易解释。


你设想一下,如果你是一个“汽缸发动机”厂商。专为奔驰牌轿车,设计4L以上高容量高科技内燃机。“发动机”向来是汽车行业的核心技术。欧美厂商拥有非常大的技术优势。每一点点功率的提升,都是迭代的技术难题。需要经过无数无数的风洞实验。


好了,现在来了一个“官僚”。他强制要求:“你那个发动机啊,必须装一个隔板”。分为2.5升和1.5升二个舱室。设计师们大破眼镜。这样做的结果,“燃烧”效率肯定大大降低。热机性能跌一个数量级。汽车工业倒退十年。


这就是“dT>0”当一个工程师,拥有完全的自由,拥有完全的施展空间时。他才能做出最好的产品。发挥最大的性能。而每一层约束,每一个限制条件,每一块非猪油,都会减低发动机的功率。最终退回石器时代。


好了,现在来看“北京隔板”事件。当KFS拥有“自由”,他才能设计出更符合“消费者”口味的产品。因为“隔板”的存在,才有小桥流水,才有仙鹤花园。


如果“广场舞”大妈入侵“大观园”,则一切文明和礼遇都将不复存在。满地都是痰渍。


强制拆除隔板,会降低社会的总财富。


以前KFS可以用100亿来拍一块地块,以后该地块就只值80亿了。


因为生产不出价值。


“水晶之夜”显示为整个北京市政府的减收生产力的损失,财富的损失,无中生有的成本。


当然,zz上的考虑,就是另外一个话题了。




2

不可售



第二个故事,参见新闻《超级重磅:上海再推6幅黄金地段100%不可售住宅用地!距离黄浦江仅仅一个路口!》



黄浦区是上海No.1的地段。绝对的大区领袖。旁边的耀江花园,目前二手房在110000~120000/m之间。这一个地块,若拿去拍卖,至少是百亿以上数量级。


这么大的一块土地,如今却拿去做了“租赁住房”。租赁需要装修,装修需要折旧。算上国营企业的低效率。整个装修折旧≈租金,几乎相互抵消。上海市政府,净损失了100亿。


据说,这样做的原因,是为了“抑制房价,降低住房负担”。算上上周拍的四块“只租不售”郊区地块,上海市政府,在土地市场的减收,已达到了600亿之巨。



国家政策如何,我们不予置评。俺们就从经济学上讲一讲;只租不售,能否降低住房负担?答案是否定的。房价将大涨。



3

租赁贵,还是买房贵



逻辑十分简单,一个公式:dT>0


生产的方式和组合,是否减少了。消费者的选择,是否减少了。买房子贵,还是租房子贵?关于这个问题,99.99%的人都回答错了。


或者说,身体更诚实。


目前中国大城市的房租,已经跌得了惨不忍睹:


北京上海,大约在1.2%/年左右。

省会城市,在2~3%左右。

四线城市,在4~5%左右。

越超大的城市,租金回报%越低。


目前的“超大城市”房租,已经跌到了如此地步。以至于房产以70年计的话,不算复利,70年的总房租都不到100%,一些键盘傻空,知乎大V,立即得出了“租房更便宜”的结论。你把钱存在银行,或者余额宝。卖了房子去做理财。每月付完房租还有剩余,岂不乐哉。


这99.99%的人,都没有受过正统的“经济学”素质训练。经济学的精义,不要看一个人说什么,而要看一个人做什么。如果大家嘴上都骂房价高,最终售楼处几千个人抢一套房子,售楼处挤塌掉,那房价就是不高。


真实的“市场”是怎么样的呢。真实的市场,“买卖”占据绝对大头。人群份额在90%以上。选择“租赁”的人群,连10%都不到。而且其中很大一块是买不起,在攒首付。一旦攒够了,还是要毫不犹豫地冲去买的。


嘴上说不要,身体却是实诚的。真相只有一个:


买房比租房更便宜!


市场经济是一场很玄妙的事。“市场”永不犯错。如果市场错了,那多半是你的三观错了。


虽然大家都在喊,“房租回报率”只有1.2%,哪怕再涨几倍房租,都难以覆盖财务成本。但事实的真相就是,“听其言观其行”,所有人的内心深处,还是深深相信“买比租划算”。


真正铁定了心肠和你死磕三十年的,一个都没有。


为什么,因为这里面不可测的,主要是一个“失控”风险。

你在房产上的头寸,是-1套(负一套)。你迟早要买的。看空的最大收益是100%。而“踏空”风险10000%,上限是天空。


房租的确很低。

房租过去几年的增长率也很低。

房租未来几年的增长率也很低。

任何财务模型计算,租房都便宜。

可是,万一“失控”,万一房租涨10倍呢。


“市场”是聪明的。市场永不犯错。买房比租70年更便宜。



4

租赁房



说回“只租不售”房源的话题。


从经济学上讲,存在三种档次的效率;


  • 最高效率:KFS可以选择出售,出租,甚至干脆捂地。

  • 中等效率:KFS建房出售

  • 最低效率:KFS只出租


最高效率的时候,“房价”最低。和一般人直觉的相反,经济学是支持“捂地”的。KFS可以自由捂地的时候,房价最低。


dT>0,同样一块猪肉,又能做糖醋小排,又能做鱼香肉丝,则饭店的收入最高。食客也最幸福。


dT>0,同样一块土地,KFS可以选择建房出售,可以选择建房出租,可以选择捂地。可以选择合作,合伙,拍卖,上市融资。则这时候“生产力”最高,社会最富裕,购房负担最轻。


如果政府限制了“只租不售”,其实是“效率和选择的损失”。


对消费者来说,租赁比买卖更贵。你如果强制屌丝们,只能付70年的房租。则他们最终的总支出,会超过房价N倍。




5

租赁狂潮



从一年前开始拐弯,中国目前总体的“房地产调控”思路,可以说是“租赁狂潮”。


自最初的“雄安新区”建设,所有不动产买卖一律停止。雄安所有房产只租不售,想建立一个“地上的天国”。大力发展租赁,被视为一个杀手锏。调控破局的思路。


知乎的“工业党”工程师们,完全没有经济学,金融学的复利常识。键盘打打,自以为“租金便宜”。因此想要大力发展租赁市场。妄想以3000元的房租,解决800W元的学区房困难。 



被这些“工程师治国”鼓吹出来的“租赁狂潮”,其实是一场灾难。你迟早会发现,租赁比买卖更贵。


当你心安理得,花3000元租了好几年之后。房东(政府)会突然找到你,要求你付60000元/月的房租。然后你会狠狠给自己一个耳括子,后悔当年哪800W买套房子,也比现在划算。您还别嫌贵,难保一碗面600元呢。


从来没有任何人,保障你租金不会“失控”式上涨。就象没有任何人,保证你的退休金,可以扛得过通货膨胀。通胀的倍数,一定是出乎意料的。


一块猪肉,既要做糖醋肉丝,又能做尖椒小炒肉,才算是物尽其用。“租赁狂潮”这一场反智运动。我并没有怜悯。反正说了你们也不信。最终报应还是屌丝们自己扛。


请记住:70年房租的总支出,将远远超过房价!



延伸阅读:


为什么2017租售同权堪比98年住房制度改革?


大家都在讲租售同权,那租售同权到底意味着什么?要先弄清楚这几个问题:


第一,什么是租售同权?租和售怎么就同权了?这个概念本身意味着什么?尽管现在还不太清晰,但我们在理论上探讨一下是有必要的。


第二,都说租售同权堪比98年房改,有伟大的意义,到底它的意义在哪里?


第三,租售同权的商机在哪里?



一、什么是租售同权?



有人说2017年租售同权堪比98年住房制度改革,凭什么?我觉得要先搞清楚什么是租售同权。


首先,什么叫“售”的权利?把售的权利搞清楚了,租才能搞清楚,租跟它同。售是什么?Property Right,就是它的产权,售是物业的所有权。


物业的所有权意味着什么?都有什么权利?房地产的所有权权力是“一束权利”,就是一个权利束,房地产因为这个权利束的意义诞生了价值。


1、“售”的三个重大权利


第一项是拥有产权就享有城市公共服务的权利。比如说警察、学校、医院等服务,不能不让人使用,这个是Property Right当然的权利,享有公共资源和公共服务的权利。


第二项是拥有物业产权,可以对这个物业进行抵押、质押、出租、改造等,这一系列活动是物业本身权利带来的。


房地产所有权在过去30年成为了中国房地产所谓的泡沫,因为这个权利是保障的、清晰的,这个权利使得房地产成为中国投资最大的一块。


第三项其实是第二个权利的部分,叫做物业的重新改造、重新使用和重新定义。比如说将物业大改小、商改住,只要不违法,产权所有人就可以申报,申报部门就得批,不批得有理由,这是物业的处置权。


2、“售”的权利很清晰,但“租”的权利一直不清晰


因为售的权利非常清晰,以至于过去30年,在中国就两大权利是最明晰的,一是有限公司,二是物业产权。没有比这个权力更清晰的描述了——《公司法》和《房地产法》。


凡是权利一旦界定清晰,就是可以大规模交换的产品。所以,过去30年中国的有限公司、上司公司、股权和物业的房地产价值升值跟这个高度相关。


但是租的权利就不清晰。租的权利到底是什么不清晰?租的权利往往跟合同相关,被合同规定。合同里,法律对租没太多规定,也没提供太多保障。


要转让一个物业,那是有明确规定的;如果是转让一个租赁产权的话,就不清楚了,就被原合同规定了。而原合同里甲方跟乙方的权利也不对等,也没太清晰,以至于租赁在中国就不是一个可大规模扩张的业务。


但是事实上,租赁的量又很大,产生了巨量的细碎的合同规定,而这每个细碎的合同里都充满着甲乙双方的较量和博弈。租赁虽然收了管理费,但对权利这方面规定的少,没把这当回事。


什么是收了租赁管理费?就是租赁要交税。按理说,收了税应该保护,但对租赁又没说清楚,就只能遵照原合同,以至于这里面的事情就比较多。比如我检查过了房间的洗手盆没有问题,结果过两天就坏了,你说修理费谁付呢?


这件事就要根据合同的具体内容了,这就是双方的较量。一旦出现这种事,这就不是一个大规模、可拓展、可转让的、可抵押的生意了。以至于中国的租赁市场虽然规模很大,但仍是一个权利、义务等都不明晰的市场。


广东一出“租售要同权”,大家都开始讨论学区房,那是权利之一,公共服务不止学区房。我们以为租也可以上好学校,其实不是,这是跟公共服务、跟学校的资源相关的。所以,虽然你在那个学区,也不一定能进去,在这点上你跟买的人是一样的。


其实在很多地方这都不是个事了,用水电煤气费账单证明我住在这,就可以上这个学区。实际上并不是说学区的问题,最重要的是租赁产权的明晰化,既然售的权利有三条,那租就得跟它相同,这样叫租售同权。


只要租售同权,就意味着租赁这件事是有保障的,是可以大规模复制和有清晰界定的。怎么签合同,双方怎么做都好,就算说这合同不对都可以,因为这符合租售同权基本规定。一旦这样,租赁合同同样也可以质押、抵押。


当然也可以转让,因为权利清晰就可以转让,这个是租售同权的本质核心。一旦这样,原先分散的租赁市场需要被整合,一个规模性的租赁公司才会诞生。


否则就成不了,权利不保障怎么能成呢?没《公司法》的时候,你办公司这事能成吗?《公司法》就保证了每个人可以办公司,这样公司就多了。


3、“租售同权”里的租赁权利应清晰


第一,享有公共服务,不应该被歧视。当享有公共服务,不被歧视时,也就是租房成为了一个可接受的、有尊严的生活方式了。不管是短租,还是长租,没有公共服务,租售同权就白说了。


第二,享有租赁产权。租赁产权应该被保护,而且租赁产权应该跟房屋产权一样,享有租赁期限内的转让、抵押、质押等权利。如果没有这个权利,大规模的租赁公司诞生不了。否则,就只是黑二房东,全是私底下的,不被保护的。


为什么说是黑二房东呢?因为不能透明,他的权利也说不清楚。这也是为什么黑二房东也很难做大的原因。所谓的租金金融化,因为权利不保障,也就谈不上金融化了。


第三,享有房屋的处置权。在不违反法律的前提下,对房屋进行改造、更新、重新分割、重新装修等权利,包括消防报批等,这个权利非常重要。这个权利物业产权方是有的,因为这个房子是他的。那租赁方有没有?


这对于集中式、分散式公寓同等重要。假设是分散式,在小区公共契约没有规定的情况下,就应该有这个权利。比如说N+1的改造权利,管的严就没有,管的松就有,关键是群众不知道。


世联红璞公寓在济南就碰到这种情况,小区居民不让你开公寓,这个事就非常糟糕,为什么呢?因为权利不明晰。


在公共权利没有清晰的情况下,申报可以批,也可以不批,但是必须得明确谁批谁不批。什么地方说不清楚,什么地方就容易产生腐败、寻租、私下交易、黑市场,租赁怎么能健康发展呢?所以租售同权就是这三个权利。



二、租售同权的伟大意义



为什么租售同权具有伟大的意义?伟大在哪里?如果没有租售同权,房子就是所有权的意思,租赁权就不是一个可以说的清楚的权利。这什么意思呢?没有租售同权,房子就是为了炒的,不是为了住的,谁都得买房,谁也不能租,租房就有漂泊感,因为权利不清晰。


1、改变中国人根深蒂固的买房观念


中国人几千年对于租赁合同始终不太重视,以至于骨子里就要买房,不买房好像就没根了。其实是制度决定了人性,哪有说中国人生下来就要买房子的。因为这种租售不同权使得租赁不是一种有尊严的生活方式。


没尊严这件事很严重,中国人重视家庭,爱孩子,怎么能老是没尊严地租房子呢?租房子是一个短期过程。但是我们在国外可以看到,1/2至1/3左右的人都是租房子生活的,他们没觉得尊严有问题。


举个例子,世联曾有一个董事,他是台湾人,他在香港就是租房子,从来不买。他说因此错过了很多房子升值的机会,他说这个我认,但是我没错过买腾讯股票的最好时机,我为什么非得买房子?对房子我是非专业的人士,房子升值不升值我看不懂,但是腾讯、阿里巴巴的股票我看得懂,它们涨的不比房子少,我有这种选择,不用非得买房。


他租的是香港半山一个豪华公寓。他说我算了一笔账,买是每平方呎3万块钱。租呢?不到20块。他说如果你买了这个房子,收租的回报是不合算的,那我为什么不租呢?同样拥有半山的环境,为什么不租?我租了之后,其他的钱干别的,回报比这个高多了。


2、改变房价不断上涨的局面


目前中国几乎所有城市的租金回报率大概在3%左右或者之下,这是不合理的,为什么还要买?租售不同权。租售同权更伟大的意义在于房子是住的,不是炒的,住的人无论是自己拥有,还是租赁,都是同等人格的,都是受法律保护的,都是被公共服务平等服务的。


比如说一个长的租赁期内,都有对这个房屋的改造可能性,否则租赁是不够的,租约够长就可以改造,这就租售同权的意义怎么评价都不过分,这是中国房地产后30年最主要的意义。如果没有租售同权的概念,接下来30年我们的房地产不好收场,房价还一个劲地往上走,这不是典型的“灰犀牛”吗?


很多人拿着很低的租金回报率,期待着房子上涨,他们宁可房子空着也不租,因为大家都是短期行为,租赁的人也短期,租房的人也短期,这种漂泊感使得房子只能是买的。


3、挖掘非商品房的价值,打开一个巨大的市场


租售同权,一旦租跟售是同等权利,你会发现一个巨大的市场诞生了:那些非商品住宅、非商品写字楼、老厂房、农民房、不适应城市发展的房子的价值就可以得到挖掘了。


中国的城市有一个特别怪的现象,就是房子十来年就拆,号称旧城改造,原因是什么?它们不值钱,因为它们是农民房、厂房,实在是没商品价值,以至于中国是建筑寿命最短的国家,建筑寿命只有十几年,这在全球都闻所未闻,因此造成巨大浪费。


但在商业上又说得合理,房地产公司马上就交个商品房地价,容积率一提升,房价就涨,干嘛要改造厂房和老的办公楼?没价值啊,所有人都打房地产的主意,全民房地产由此形成。


我们看到各类机构和企业都变成了房地产公司的原因就在于此,我不干房地产就是傻瓜,因为只有拿地卖房我才能挣大钱。但租售同权使得它们的价值开始发挥作用,这一部分租也可以租了,但是因为没有租售同权明确概念的提出,以至于租也是短期行为,是临时的,甚至是暗箱操作、台底操作的。


这跟98年房改一样,都是激活了一个巨量的市场,这就有了特别伟大的意义。由此,中国人就不是世界上特殊的一类人,非买房不可,不买房丈母娘都不待见,所谓的丈母娘理论就不存在了。


女婿就可以去买阿里巴巴的股票了,人家有这么好的回报,为什么要买房?“中国丈母娘”就是中国的丈母娘太了解中国法律了,这是民众智慧。跳广场舞的那帮大妈太了解了,为什么?这东西可以攥在手里,跑不了,别的都说不清楚,但她们对法律、权利确实深刻地了解了。



三、租售同权的商机到底在哪里?



1、“租”的权利金融化


租售同权的概念一旦产生,租的权利金融化就是一个很大的商机。比如说ABS、REITs、租赁公司的上市等,但是权利得不到保证,怎么金融化?什么叫金融化?金融化是债务的买卖。这个债不清晰,那是因为债依附的基础资产不被保护。


因为租售同权,金融化在几个方面就会开始突破,分析商机在哪里,就看租赁市场。中国租赁市场全部碎片化、台底化、租金不透明……全都不清晰,因为说起来更麻烦:地段不同、装修不同……除了以上所说的,还有供应集中租赁的住宅非常少,这就导致集中式公寓少,行业发展不起来,因为没有金融化,资金回不来,权利不保障,规模性的企业就产生不了。


2、多层次的租赁供应生成


美国的租赁市场很丰富,有学生公寓、蓝领公寓、白领公寓、高级公寓等各种层次的,因此租赁企业逐渐成为美国房地产市场中最重要的参与者。租赁成为衡量物业价值的主要标杆,租金多少,分析租金就知道有没有泡沫,我国房地产市场连泡不泡沫都不清楚。


如果没有租售同权,不可能诞生那么丰富的供应,这叫供给侧改革。供给侧改革喊口号没用,必须规定权利、建立制度。制度建好了,要做高端就做高端,定位中端就做中端,细分市场由此开始。这件事的意义是使得中国各个层次的租赁人口都会有尊严。


3、各类REITs的诞生


未来30年我们可以预见的是各种REITs的诞生,REITs最主要的是租金,以租金为主的信托,租金必须要透明、可管控,运营公司会诞生,中国房地产由此走向国际化。这并不是物业税的问题,而是租售同权的问题。

 

房价那么高,到底合不合理?我们不知道,但是因为各种类型的租金透明了,这就是巨大的商机,这就是租售同权的意义。


过去说大城市房价高,要解决年轻人的居住问题,一讲就是政府安居房、政府租赁,那都是表态,其实这件事是制度问题、是结构问题、是生活方式,是未来房地产最主要的指标,不是简单的一个部门怎么干,那就没有意义了。


因为租售同权的推出,因为租售同权概念的落实,使得中国人在居住方面跟国际完全接轨,这相当于第二次房地产改革。




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