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房价暴跌,拐点已至?真相却出人意料!

2017-09-02 十一侠 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


1、十连跌


所有人都知道,过往行情,是从深圳开始的,在四小龙接力之后,蔓延全国,余波层叠不穷。


今天,我们不探讨深圳为何会成为中国房地产的风向标,我们只来看几条新闻:



限购、限贷、限价,十连跌。自去年10.4新政以来,连续10个月下滑。这关键词,像一把把利刃刺激着楼市的神经。


但我们今天不说这些。我们今天说的是历史,我们回顾了从2003年开始,深圳房地产二手房市场10多年来的涨跌走向,也许从中我们能看到一些逻辑。



2、深圳地产的涨跌逻辑




1、2003年之前



在2003年之前,说深圳楼市,注定绕不开一个地方,就是香港。


在回归之前,大概从1995年开始,香港楼市开始了一波暴涨,类似的情形可以参考 15-16年国内的行情,历史总是这般相似。


香港人拼命地炒楼,因为所有人都知道,国内人蠢蠢欲动,一旦回归,香港必将成为中国富人的抢滩之地。


楼价不怕炒的高,总会有人接盘。于是香港楼市涨幅直接超过了50%。


很多人香港人价格的逼迫之下,开始外溢,唯一的流出地,就是深圳特区,也就是关内,因为这是离香港最近,也是最像香港的地方。


当时,香港龙珠花园10000元/平,而深圳关内,只有2000。这就像16年的时候,北京上海人看重庆成都的房子,简直便宜到白菜价。


这是香港和深圳的关系。当时深圳楼市,还有另外一种关系,就是关内和关外。


1979年建立的深圳经济特区,其实是在深圳的关内。关内、关外,这两个已经成为历史的名词,至今仍然是深圳人判断地段的分水岭。


关内包括罗湖区、福田区、南山区、盐田区。关外属于深圳市管辖,但不属于深圳经济特区,包括宝安区、龙岗区。


但关内、关外的区别,并不是称谓和地理地段,而是制度。


深圳市人大通过的所有涉及深圳经济特区的地方性立法都只适用于关内,关外无权享受。众多的法律法规,在关内、关外执行的是不同标准。


为了便于管理,人们建了一道墙。但这道墙,割裂的只是地理单元。而法制的差异,才是那道看不见的隔离墙,直接将世界劈为两半。


2003年,深圳关内的地产均价在4000元。一直到这个时候,深圳关内和关外的隔离墙尚未拆除,进入关内尚需边防证,因此这是两个世界,那时关外的房价只有2000。



2、2003-2007年



2003年是一个转折点。在整个春天,蔓延全国的非典事件让整个国家都陷入慌乱。


深圳正是这次事件的起始之源,受到的影响也最重,深圳的地产市场因此受到重创,包括香港楼市,都是如此。


为了卖楼,当时的中介公司采取了很多方法,比如负首付。我有一个同事,当时正好在深圳,23岁,有了女儿,必须得买房。


于是就在关外看了一套92平的三室两厅两卫,一共22万,但是最后却贷出了27万,其中包含了5万的装修款。


而这套房子买下来,他总共出的资金是5000元的定金,然后剩下的钱银行都给你拿了。


非典的余波影响久远,在2004年到2006年的三年时间内,基本上都是属于恢复期。


2003年之前,深圳关内的均价能达到4000,在2006年的时候,均价也只在6000+。


2007年,经过了阵痛期,深圳的房地产市场彻底复苏,迅猛暴涨,原本6000的均价,直接跳涨到12500。


跟着房地产诞生的高利,让炒房成为必不可少的行为。


当时深圳的炒房客分为两种人。



一种是那些与市场接触最深,消息最灵通的中介。中介看到优质的房源,就自己收了,然后转手倒卖,赚取差价。在那个年代,这成为地产行业的流行风气。


另一种,就是温州人,以及跟随温州人脚步,或者已经被温州人教育过的外地人。他们是深圳炒房的外来主力军。



在中国的商人团体中,温州人对房地产有一种特殊的敏感和偏爱。


1990年代末,他们就开始在北京上海买房子,2001年之后温州太太炒房团闻名全国。上百人的企业1年赚的钱,还不如太太炒一套房子赚钱多。


温州人拿着高杠杆贷款来的钱,跑遍了北京和上海之后,开始南下,终于在2003、2004年来到了深圳。


温州人去到一个地方,就教育一个地方,然后这些人就跟着温州人的脚步一路南下。


纵观深圳地产的历史,2007年是深圳地产市场的一个标志性年份,也是整个深圳地产的分水岭。


但旋即灾年。



3、2008-2016年



2008年,非典之后的另一个冰点降临。


起源于美国的金融危机迅速波及全球,整个中国的楼市都受到影响,深圳也不例外。


深圳房价暴跌,从12500的价格,直接跌破10000。很多炒房客在这一年赔的血本无归。全国楼市都处在了寒冬期,远在杭州的豪宅专业户绿城第二次处在了破产边缘。


在1997年,大陆客并没有像想象中的那样去高位接盘香港楼市,再加上金融危机的影响,香港楼市很快从高点跌落,进入长达数年的低迷期。


这个时候炒房的人群中出现了一个现象,就是自杀,要么跳楼,要么自焚。最后逼得政府不得不救市。


而在十年后,这一现象又在深圳产生,深圳开始不断出现跳楼事件。


这些人很多都是炒房中介,前期倒卖房子赚钱,但是行情来的太过突然,很多房子来不及出手,砸在了手里。最后只能低价折本甩卖,血本无归。


最终政府应机而动,出手全国救市。截止到今天,政府出重拳影响楼市的事件一共发生过两次,一次是2008年的救市,一次是8年后2016年的调控,这一救一调,正是深圳楼市的一个轮回。


2009年,在40000亿刺激下,深圳价格回升,均价恢复到了11000左右。众多开发商起死回生,好伤疤忘疼,开始迅猛扩张。


深圳房价再次跳涨,这次是3000元,2010年深圳均价达到14000左右。


这一年,政府救市的大水漫灌全国楼市,不得不踩刹车。新国八条出台,剑指楼市,深圳市政府出台调控,二套首付40%,三套停贷。


但调控对深圳来说已然失效,深圳房价继续跳涨3000元,2011年均价到了17000。


政府调控加码,二套首付60%,社保和个税补交无效。二手房不能随意加价,必须交易严格按照政府评估价进行。


2012年,市场遇冷,远在杭州的绿城遭遇第三次破产危机。之所以说这个开发商,因为它几乎就是中国楼市的晴雨表。


这一年深圳房价只涨了600块钱,均价达到17600。


2013年,国务院新国五条出台,本是限制房价过速增长,但深圳却逆向而行,均价从17600涨到23000元。从此,深圳房价如脱缰的野马,无法控制。


2014年,深圳均价从23000跳涨到27000。政府再次出台调控,二套停贷。


2015年,深圳房价从27000直接到了35000。


2016年上半年,深圳房价做出了有史以来最粗暴的一击,从35000暴涨到50000。


这一波发自于深圳的疯狂,瞬间蔓延全国,波及到所有的重点城市,大部分的二线城市,涨幅普遍到了一倍以上。


2016年下半年,在楼市失去理智之下,高层出手,房子是用来住的,不是用来炒的,一语定调。


北京市成为风向标,一度十天九调控,并首次出台限售政策,力度史所未有,整个地产被彻底封死。这成为了中国楼市的基本面。


我找到了一张腾讯做的深圳十年房价地图,权当参考吧!



从这张图中,我们看到的一个现象是,深圳房价在2008年全球金融危机之时,产生跌降。


而从2008年之后,深圳绕过了所有的限购。也许绕过并不恰当,应该说打败。


在2016年之前,2008年之后,深圳打败了几乎所有的限购限贷政策,一路飘红。


这背后,自然与深圳产业兴荣,上市公司多,人才流入旺,土地稀缺,供需失衡等等一切原因有关。在市场和强力面前,市场占据了主导地位。


那么,2016年10月举国调控政策出现之后,深圳的变化是什么呢?在2017年的8月,深圳的今天是如何呢?


对不起,我们只说历史。


该结尾了!



3、两个阶段



在深圳的历史上,或者说在中国历史上,炒房氛围浓厚的时期大概有两个:



第一个是开始于90年代末,并在2003年-2004年的来到深圳的温州炒房团,炒房概念第一次在一线城市蔓延,并逐渐产生影响。


但是,这些炒房团所能影响到的,终归只是极少数的人,万里挑一。


而第二次,是在2016年。中国民众的投资意识和投机意识,被彻底唤醒,对后期楼市的影响不可估量。



在2016年整个一年内,中国人被集体教育一遍。炒房从以前少数人的圈层,开始深入到整体民众。


专业炒房社群水库论坛在2016年下半年开始走红,欧成效被粉丝尊为欧神。


被称为任大炮的任志强每一次的演讲,都被当做地产圈内最重要的预言进行解读和传播。


在这一刻,人们再也不相信房子不值钱、会降、会破灭了!


在以前,只是少部分不相信房子会破灭,一部人将信将疑,一部分彻底看空!


而现在,那些左右摇摆将信将疑的人早已倒向坚决不相信了。


而那些彻底看空楼市者,都已进了精神病院了!



十年房价涨跌榜:有城市翻了五六倍,有城市不涨反跌

作者:凯风 

来源:房屋屋

 

十年,一个轮回。


以2008年金融危机房价大跌为起点,以2017年这一轮的房价暴涨为终点。十年刚好唱完一曲高潮,余音袅袅,让人回忆里都带着奢侈。

 

这十年,是经济增速换挡的十年。过去的高增长不再,劳动力优势不再,人口红利亦消耗殆尽,各地雨露均沾的普涨时代也宣告结束。

 

然而,十年里,并不是所有地方都一飞冲天,甚至还有7个城市实际房价不涨反跌。

 

这是35个大中城市过去十年的房价涨幅排行榜:



先说明一点,这35个大中城市,包括26个省会(拉萨数据缺失)和北京、上海、天津、重庆直辖市,加上深圳、厦门、大连、青岛、宁波等五大计划单列市,这五个城市与省会一样是副省级城市。


1

这七个城市十年房价不涨反跌


这十年,大中城市的房价出现大分化。

 

一线城市里,上海涨幅高达610%;作为二线城市的厦门,涨幅也高达559%。在这些地方,十年前一套100万的房子,如今已经升值到700万左右。

 

然而,部分西北、东北城市,房价涨幅甚至都没翻倍,十年房价涨幅不到100%,垫底的银川,十年涨幅只有81.86%。

 

涨幅不到100%,意味着什么?

 

我们可以对比城镇居民可支配收入:2008年,全国城镇居民可支配收入是15781元,而到了2016年这一数字是33616元,涨幅达到111%。换句话说,只要十年房价涨幅低于111%的城市,实际房价都在下跌。

 

通过简单剔除收入涨幅,可以得到各城市十年房价实际涨幅:



不难看出,有7个城市的实际涨幅为负,包括银川、太原、贵阳、大连、沈阳、宁波、西宁,基本都是西部或东北城市。

 

这意味着,在当地买房,这十年,不赚反赔。


这七个城市里,最令人意外的当属宁波。作为当初的明星城市,宁波受困于产业结构单一、人口吸引力弱、城市辐射力不足,所以房价长期处于停滞状态。2016年以来虽有一波上涨,但整体涨幅仍未跑赢收入。

  

2

广州房价为何被北上深远远抛下?

 

作为一线城市,广州的房价却远远落后于北上深。


涨幅跑不过北上深,对广州而言既喜又悲,悲的是“广州衰落论”不绝于耳,喜的是还可以留住一些人。

 


2008年时,广州房价与北上深还在同一条起跑线,1万元左右,而到了十年后,当北上深房价全部突破5万时,广州房价却还在3万左右徘徊。


十年房价涨幅只有240%,不仅远低于北上深,而且跑输了厦门南京合肥。


为何会出现这种局面?一个原因是,广州经济竞争力在衰退,无论是人口吸引力还是经济竞争力,都弱于北上深。

 

另一个原因更为实际,这就是:城市基本盘大,广州城市面积是全国第二大,7700平方公里住了1400万人,而深圳是1/4个广州住了整个广州那么多人。上海面积小于广州,而人口是广州的1.7倍。这意味着广州拥有广大的郊区和腹地,摊平了房价。

 

还有一个原因,广州2010年举办了亚运会,从此积累了大笔城市债务。为还债,广州不得不加大推地力度,由此带来相对过量的土地供应。

 

这也就导致在这一轮暴涨中,广州房价启动最晚。深圳2015年就启动上涨,北京上海2016年年初就开始上涨,而广州直到2016年下半年和2017年上半年才开启上涨节奏。

 

虽然这一波从涨幅上看,广州已经超过了上海,但是由于过去几年的相对衰弱,广州房价离其他一线城市还有相当远的距离。


3

新一线城市:杭州没有想象那么热

 

南京、杭州、天津、武汉、成都、重庆这六个城市,被普遍认为是新一线城市,有望跻身“北上广深X”。其中,杭州呼声最大,但房价表现却出人意料。

 

从涨幅上看,南京十年涨幅高达353%,重庆为266%,天津为211%,而杭州、武汉、成都均不到200%。

 

 

这里单说一线城市呼声最高的杭州,杭州十年房价涨幅仅为172%,出乎很多人意料。其实很正常,杭州房价并不像所有人认为的那么坚挺。

 

2008年,全球金融危机,杭州是与上海、深圳同列的下跌急先锋,当年这里就发生有楼盘因为降价遭遇业主砸盘的案例。


2014年,全国楼市走衰,杭州又是最先下跌的城市。直到此番G20、阿里巴巴等概念轮番加持,杭州房价才再度走上暴涨道路。

 

这说明什么?过去十年,杭州楼市的投机成分过重,容易受到经济形势的影响,炒房团蜂拥而来,蜂拥而退,让房价备受折腾。

 

4

合肥厦门为何涨得这么猛?

 

其他二线城市里,涨幅最突出的莫过于厦门和合肥。

 


2008年,厦门房价只有5000多元,而到了2017年,一跃达到3.4万元。无论是房价绝对值,还是涨幅,都超过了作为一线城市的广州。

 

而合肥,2008年的房价只有3500多元,而2017年达到1.3万元,十年涨幅高达263.31%。从房价走势图不难发现,合肥房价主要是由这两年贡献的,2008-2015年间相对稳定,而2016年和2017年两年就贡献了149%的涨幅。

 

厦门和合肥为何涨的这么猛?原因并不相同。


厦门房价之所以出现暴涨,主要原因是厦门的体量太小,城区面积也小,不到广州的1/5,但岛内人口密度却堪比一线城市,其人口净流入在全国也排在前列,加上土地资源紧张,所以房价一路暴涨。

 

而合肥则是人为限制供地制造的暴涨。合肥2房价暴涨之前的三年,土地供应量连续下降,这就导致合肥的库存量相当紧张。早在2016年,买房要走后门,就已经成为合肥的标配。

 

5

东北西北,终究是老大难

 

再说弱省会城市。


房价涨幅垫底的城市里,东北三大省会(沈阳、哈尔滨、长春)全部在列,而西北城市(西安、兰州、乌鲁木齐、西宁、银川)也几乎无一遗漏。



这十年,东北经济陷入危机,多年经济增速都位列全国后排,而且人口大量外流,房价既失去短期支撑,也失去长远支撑。而且,在可见的未来,也很难出现大幅反弹。

 

西北城市,无论是作为龙头的西安,还是兰州、西宁、银川和乌鲁木齐,表现都不太如意。


这也突出反映,过去十年中国经济向东南的转移。全球化时代,谁离口岸最近,谁就能获得做多的全球市场分工机会,珠三角长三角在加工制造业上的突出表现,就是很典型的例子。

 

未来,随着高铁的推进,铁路物流成本正在不断降低,西安有望依靠西北的龙头地位,在经济和房价上,获得不错的发展。


6

普涨时代结束,谁能笑到最后?

 

正如前面所说,中国经济和房价都已告别普涨的时代。未来,随着城镇化的进一步推进,无论是南方省会还是北方省会,都还能获得农民进城的人口增量,所以在房价上都尚有一定的支撑。

 

但同时要指出的是,经济增速换挡,东南部的城市通过腾笼换鸟、引进高科技产业,实现产业转型升级,而东北的城市,却仍旧受制于老工业基地之困,西北城市也受制于经济缺乏根本驱动力之困,如果不及时找到自己的优势产业,很容易在经济的“新常态”中被抛弃。

 

经济如此,房价也如此。


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