买房要等到十九大后
“房子是用来住的”，这句话的份量，十九大后见真章。租售同权、共有产权房、转售为租……步步推进，楼市究竟拐向哪里？相信即将在10月18日召开的十九大将给出明确方向。本文提供人口、调控、信贷、土地供给、租收比、租售比、房价收入等方面的分析，以助读者把握大势。
第一回合：人口
空头：
1. 中国近期人口增速快速下滑，80后尚有2.28亿，90后减少到1.74亿，00后就只剩1.46亿，人越来越少，房子建了卖给谁？未来还有没有接盘侠？等00后长大准备结婚的时候，哪家没个2，3套供来挑选？
2. 从数据上看，放开计划生育也没能改变人口增速下滑的趋势，需求减少是必然。
3.根据国家计生委预测，2030年中国总人口就将出现逆转。随着老人离去，遗留下来的房子越来越多，又不能大量拆除，人却越来越少，供远远大于求，房价“吃枣药丸”。
未来，将会出现大量的空城。现在的老城区，迟早变成卖不出去也没有人租的空城。
多军：
1.中国目前城镇化率只有57.35%，远未达到发达国家85%以上的平均水平，因此还有至少20年的路要走。
2.去年国家就下了任务，要求全国实现1个亿的非户籍人口转为城市人口，在城市落户，这是人为增加需求。
3.老城区的改造，和新城区的建设，都会制造出大量的拆迁户。目前的拆迁，更多的是进行货币化安置，而不是像过去那样安排好回迁房。这些人拿到钱，一定会想办法买成房子，这也是一波非常大的需求。
4.新的城市居民在解决自己的居住问题后，会想办法改善居住环境，为自己、父母、子女买房，一个家庭至少有3-4套的居住需求，而且都可以说是买来自住的。
因此，目前来看需求量依然很足。
一回合结束
中立观点：在【2018】这一语境中，多军暂时领先一筹。至少在近几年，确实还有不少人造需求来支撑房地产。
从人口需求上来，2018年多军占据优势。
第二回合：调控
空头：
1.调控绝对可以控制房价，甚至让房价下跌。不是房价管不住，而是看想不想管。
2.别看现在大部分二三四线城市涨的欢，那是因为让你们去库存，一旦去库存完毕，2018分分钟让你重新做人。
3.现在房价确实太高，有发生金融问题的风险，所以ZF开始有了些新玩法，不再用老的套路。如果你还用老的思路，来看房价，一定会吃大亏。
4.共有产权房，人才房，租赁用地，只租不卖，租售同权，这些最近出台的一系列政策，都是变相消弱房子的金融属性，让房子的内在价值减弱，目的已经非常的明显。
5.房产税一直有风声出来，又是一大利空。
6.明年买房很大概率会遇到限卖，新房动辄5年不能变现，把你的钱套死在里面，遇到风险跑都跑不掉。
多军：
1.房地产是支柱产业，关乎民生和社会稳定的问题，政府不会让房价出现大跌的情况。2008年房价曾经遇到过严重下跌的危机，立刻就出台了4万亿救市，房价应声而涨，再创新高。
2.调控是为了抑制房价过快上涨，从来没说过是让房价下跌，不大涨不大跌是最直观的表态，根本不用担心当接盘侠。
3.地方没有打压房价的动力。因为卖地的收入，是地方主要的收入来源之一，在土地财政没有得到很好的解决之前，地价将很难降的下去。
4.调控短时间确实可以抑制房价的增长，但是一旦限购放开，调控解除，长期被压抑的需求就会立刻爆发，房价将会迎来报复性反弹。人为扭曲的供求关系，无异于饮鸩止渴。
5.楼市一直都是老一套，3年一轮循环，先上涨1年，再用2年消化泡沫，等房地产低迷到影响经济了，再来一轮刺激。从2002年来一直都是如此，就像一种轮回，现在回过头看，每一次的限购期都是上车的好机会。
二回合结束
中立观点：空头在这一回合扳回一局。
经验主义并不能很好的解释2017年的新套路，如租售同权，纯租赁用地等玩法确实给未来造成了很多的变数。
尤其是2018买房会被限卖这一点，相当于锁死了未来5年以上的交易权，除非是自住，投资者肯定不会让自己处于这么久的不确定中。
从政策导向上来看，2018年空军占据优势。
第三回合：信贷（贷款利率）
空头：
1.美联储加息周期至2019年下半年，中国肯定是要跟的，一旦中国加息，利率就会上升，利率的上升会大幅增加购房者负担，减少购房需求，影响房价预期，直到最后让房价下跌。
2.银行9折利率已基本全面消失，基准利率现在都不好找，超过150家银行将首套房利率上调至10%到20%，甚至更有南京的部分银行将利率上调到30%！
3.很明显，目前国内在定向加息，也就是不加基准利率，只上调房贷利率。这才刚刚17年下半年，离2019年还有2年时间，利率都已经飙升到这个样子，等2018年肯定更恐怖。到时候房价涨幅还抵不上利率，谁还买房子？
4.目前M2增速已经连续7个月下滑，6月份更是首度跌破10%，买房抵御通货膨胀一说不攻自破。
知道北上深的租金回报率是多少么，全都不到2%。目前全国70个大中城市，租金回报率能超过4%的只有2个。
5.最最重要的一点就是，但凡房贷利率升高，楼市必定降温。
多军：
1.加息什么的都是纸老虎，现在的房贷利率，依然是20年来最低的！就算上调到30%，也不过6.37%。
看看2008年-2014年的利率吧，大多数时间都在6.37%以上，那个时候房价没涨么？不还是翻了好几倍。
2.空头总是说当年4万亿是因为天时地利任何，以后都不会再有了，然而：
再来看看当年4万亿的主要方向，看完你就会明白，买房依旧是防止存款缩水的最佳选择。
三回合结束
中立观点：从利率角度来看，依然是空军略胜一筹。
单看2018年，利率折扣大幅提高，房价遇冷回调，是一个大概率事件。
利率上不如17年有优势，价格上不如19年有优势，18年买房多少有些尴尬。
第四回合：土地 （供给）
多军：
1.中国是世界上土地最稀缺的国家之一，人均可居住面积只有世界平均数的三分之一。随着人民生活水平的不断提高，改善居住环境，增大居住面积是长期存在的需求。因此，目前开发的房子和土地的数量还远远不够。
2.从供给侧分析，不要期待中国的房子比外国便宜。国外人少地多，中国本来就是人多地少，再加上中国有大面积不可居住的区域。
3.国家要守住18亿亩耕地红线，要保证粮食的产量，不可能无限制的扩张城市范围。因此，那些人口大量流入，提供很多就业机会的城市，如北上深，土地一定是越来越稀缺的资源。
4.最最重要的一点，土地供给由国家控制，每年出让多少面积ZF说了算，国家不可能一次性让大量的土地入市，不然的话会造成房价崩盘的危险，这也符合我们现在的表现，供地就像挤牙膏。
5.政府的土地政策很多都跟香港的很相似。香港70%的房子面积到不到70平，人均居住面积更是只有16平米，超过70平的房子就会被称作豪宅。
但是香港其实并不缺地！
全香港1100平方公里的土地上，有高达400多平方公里是没人去的郊野公园。目前香港所有建设用地面积只占总面积的25%，住宅用地7%，只要住宅用地所占面积增加一个百分点就可以多住一百万人。
为什么不供地？要维护有房者的利益，就不可能大量供地。
当年香港8万5公租房计划，就是因为房子建多了，又遇到金融危机，导致房价跌的太猛，损害了大量有产阶层的利益。房价大跌让不少人几十年积累的财富瞬间化为乌有，引发了大规模的游行。
最后香港迫于压力，停止了之前的8万5造屋计划，转成了勾地政策，土地政策又回到了挤牙膏的阶段，于是房价又开始上涨，越涨越高，人们反而没有再出现过对立的声音。
空头：
1.中国不缺地，中国人口密度143人/平方公里，世界排名第55。
中国城镇人均居住面积已达到36.6㎡，位列世界第五。（注意，人均居住面积，和上面多军的人均可居住面积，是两个不同的概念）
2.中国宜居面积占全部面积的60%以上，这是除去山川河流荒漠外可以适宜居住的面积。
3.中国只有少数几个城市土地稀缺，大部分城市都在去库存，17年三四线只有涨价才能去库存就是最好的证明。
4.农村正在衰落，很多小镇已经濒临崩溃（尤其是东北），人口大量外流，只剩下独居的老人。
5.未来人口都会流向大城市，在小城市赚的钱，也都会被转移到大城市中，这是一个不可逆的过程。
6.未来，哪里有工作，哪里才有人，哪里的土地和房子才值钱，三线后面的城市别再有幻想。
7.至于大城市，土地也不可能永远涨，现在基本上卖地都是限价卖，更别说租赁用地了，简直就是白送，8月23号上海推出的4块租赁用地，楼面价都是只有5000多/平，这可都是在黄金地段。
8.土地财政模式正在改变，“轻租重售”完全被颠覆。
四回合结束
中立观点：香港其实是一个很好的前车之鉴，这一回合多军优势明显。
谁控制土地的供给，谁有话语权，说白了，房价涨跌是可以被控制的。
虽然正在出台一些改变的政策，比如增加供地，增加租赁用地。但是政策从发布，到土地入市，到建成交付还需要很长的一段时间，也需要市场的检验，检验效果到底如何，我们仍需保持谨慎的态度。
毕竟，廉租房、经济适用房和限价房，都是当年曾经使用过的手段。然而，你也看到了，现在的房价……
所以，从土地供给这个角度来看，2018多军占据优势。
第五回合：收入，房价，租金
多军：
1.目前国内租售比低是因为房价涨的快，房价上来了，但租金还没有跟上来，以后会慢慢涨上来的，像美国，英国的一线城市，房价高，租金更高。
2.中国租售比低是因为观点导致的，跟房价没关系。中国处于相对传统社会文化,落根文化根深蒂固,对故乡感情有一种特殊理解;美国处于一种迁移社会文化,人们并没有故乡情结,人口处于高度流动。 所以，美国人喜欢租房，中国人喜欢买房，需求点不同，自然造成中国房价高，租金低，美国房价不高，但租金相对较高。
3.中国租金低，还有一个很重要的原因，就是租赁市场不规范，没有保障，比如房东会不会突然涨价，会不会突然卖房，会不会突然不让你住赶你走等等情况。
而在国外，相关的法律非常健全，比如租住后多少年不能赶人走，比如每年租金涨幅不能超过多少，等等，所以很大一部分人愿意租房。只要我国逐渐完善租赁相关的法律法规，相信愿意租房的人会越来越多。
世界各大城市买房租房情况情况
租房市场还有很大的空军，租金一定会上来的。
4.虽然大部分城市租售比很低，大城市基本都不到2%，明显租房划算。
但是，由于中国房价一直上涨，导致了大多数人买房是为了财富增值，变相的扩大了购房的需求，抑制了租房的需求，造成租金低，房价高的现象，租售比低，并不意味着房价就会崩盘。
5.过去，只有买房才有户口，才能上学，而租房没有，因此买房本身含有的价值就比租房要高的多，虽然现在搞租收同权，但是好学校都是要排队的，租房都要排到3级4级了，根本不可能上好学校。
所以，想上好学校还得靠买房，租售根本不可能真正完全同权。
6.中国人收入增长的很快，2016年开大会时就明确表示，2020年要实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，所以大家不要担心房价会不会下跌。虽然房价在涨，但是收入也在涨，而且房价涨的时快时慢，有时候甚至好几年不涨，但是收入是每年都在涨的。走走停停，总能赶得上，不会让房价成为空中楼阁，绝对有足够的支撑力。
空头：
1.房价收入比过高，不吃不喝要36年才能买房。
国外顶级城市，如曼哈顿，东京，慕尼黑，按照城市均价和城市人口平均收入水平，基本10年就能买套房，也就是说房价收入比基本都在10左右。
而深圳，按照平均收入来算，至少需要36年才能买得起，这样的房价绝对过高了，至少按照当下的收入水平来说，支撑不起这么高的房价。
全国30个重点城市，20个房价收入比都超过10，说明现在的房价是绝对过高的。（下图中人均收入是半年的，不是全年的）
2.租金收入比过高，大多数人一半的钱都要交房租。
根据报告统计，2017年6月全国50个城市中，超过70%的城市房租过高，其中北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%，属于租金严重过高城市。
也就是说，北上深的大部分人，一半的工资都要交房租，算上房租+日常开销，还能剩下什么？这还叫人怎么生活？
房价远高于租金，租金增速远高于收入增速，当下的收入，如何支撑虚高的房价？
3.租售比过低，买房的钱用来租房可以租100年。
越是房价低的城市，租金的收益率就越高，越是房价高的城市，租售比就越低。
像厦门，买房子的钱完全可以租房子100年！
但是，美国等发达国家，人家房价也很高，甚至有些高过北上深，但是租金回报率都能超过3.5%，如下图。
这完全说明了，人们的收入水平没有提上来，租金水平也没有提上来，但是房价反而提前透支了，未来有很大的可能，房价是不涨甚至下跌的，因为人们的收入确实太低了，没办法给高房价持续做支撑。
短时间的房价上涨，是金融属性的影响，是信贷的推波助澜，但是房价的长期稳定，还是要靠人们的收入来决定。毕竟，贷款贷的再多，买房买的再多，也是要通过收入，去还银行钱的。
4.之前，租房不能落户，不能上学，确实让租房市场受冷，但是2017年完全变了，最近出台的种种政策显示，未来租住是会享受同样待遇的，就像现在欧美国家一样，租房和买房，完全享受相同的待遇，都可以上同样的公立学校。
5.多军总喜欢说租赁市场空军很大，一旦政府合理规划开发，需求一定会提升，租金一定会上涨。
那么问题来了，当大家都愿意多花钱去租房的时候，是不是买房的人就少了，是不是购房的需求就少了，房价是不是就更不稳了？
总之，国内这几十个大中城市，尤其是北上广，除了房价，租金和收入没有一个符合世界上顶级城市的水平，必然是有风险的。
五回合结束
中立观点：这一回合，空军明显占优，有理有据，更让人信服。
每每谈到租售比，收入比，房价比等话题，多军基本都是在防守，很难找出反击的论据。而且不论多军怎么反驳，收入三流，租金二流，房价一流是不争的事实。
再者，2017年这一波租赁市场，租售同权的推进，确实跟往常的小打小闹不一样。
所以，从收入，房价，租金的角度来看，2018空军占有优势。
延伸阅读：
十年前买房的人，现在过得怎么样了？
十年之间，北上广深的房价涨幅跑赢了收入和房租。为什么一线城市的房价超越了普通人的承受范围，却依旧有人在买房?
现在不买，以后疯涨了更加买不起了;即使现在当了高位接盘侠，十年之后再回首，当年的房价还是低谷，房子早买就是赚到。这是大多数人十年前选择买房的心路历程。
有人拿十年的光阴去换一套大城市的房子，有人用十年的光阴享受一段没有房贷的舒适人生。十年之间，恰似南柯一梦。
1、十年间，一线城市的房价发生了什么变化?
一、市场自我调节，房子供不应求，价格高涨。
中国加入WTO，国际资本蜂拥中国抢占市场，众多跨国企业在华建厂，以及本土民族工业的崛起，大量劳动人口挤满北上广。一线城市占据了资源优势，大量人口的涌入，就有了对房子的渴求。十年前的中国已取消福利分房，楼市开发进入市场自由竞争，人多房少，物以稀为贵，住房需求暴涨，房价被推高。
二、货币超发，房产成了财富保值的坚挺后盾。
十年前，逐年增高的超发货币引发货币贬值，老百姓担心财富缩水，私人资金可投资的项目不多，大概有理财，股票，房产等几个渠道，炒股是有门槛的高智商投资，理财收益不稳定，唯有房产是傻瓜闭着眼睛都会做的投资。尽管十年间楼市有过短暂下跌回调，站在十年的历史长河来看，房子的投资回报率还算稳健，甚至出现了靠炒房赚钱的投资客。
三、国际热钱涌入中国，人民币升值，外资抢滩楼市红利。
中国走向全球市场之后，外汇储备增多，人民币升值，国际热钱通过投资人民币资产(比如：房地产)获利。当时中国股市还太年轻，尚不健全，投资还需要勇气。
与此同时，在当时中国资产荒背景下，中国的制造业多以低端制造为主，出口到国际市场，挣得都是血汗钱，还不如开发一个楼盘挣得多。十年之间，许多央企也涉足楼市，主业低迷，楼市利润来凑，投资房地产被认为是资金获利和避险的好去处。
数据显示，2016年银行新增贷款大头都给了房贷，制造业萎靡了，如今在一招比一招狠的重磅楼市调控之下，银行也知趣地收紧房贷了。但房地产在银行眼中仍然是基础的优质资产，银行理财更是为其做嫁衣。
四、中国推动城镇化，农民进城买房，在读学生也加入买房大军。
随着外资涌入中国以及中国城镇化的进程，工业代工厂如雨后春笋般出现，大量农民进城务工，比如富士康在东莞的工厂，曾招纳过上万的流水线工人，还将触角深入到中国内地，建立很多分工厂。进城务工的农民用辛勤的汗水建设了一个又一个城市，也会想在城市买房安家，进而激发住房需求。曾经，沈阳一度为了鼓励农民工进城买房，还推出了零首付的优惠。
高考之后，是否要去读书的城市买房成了热门话题。随着一线城市房价高涨，如今在一线城市买房的门槛越来越高，完全靠自己的能力(不需要家里帮忙出资)，首次置业时间都在30岁之后。有人调侃，人生不止有诗和远方，还有买房。尚无经济能力的大学生买房最大的障碍是什么?网上总结为家里不给钱或者家里没有钱，归根到底，钱才是买房的关键因素。
曾经有功成名就的人物劝说年轻人，别在读书的时候想买房，应该将大好的青春年华用来学习和提升自己，未来靠自己的能力去创业。买房和创业永远是一场博弈，不如让年轻有年轻的模样，其他功利的事情，顺其自然。
五、当社会上升的通道被打开，房价也迎来上涨的十年。
随着经济发展，高等教育已变平民教育，人口频繁涌向大城市寻找机会，社会有了向上流动的通道，买房需求被激发，拉动了楼市的上涨。
每年，大量的毕业生留在一线城市工作，主要是就业机会多，这是现实。十年前买房的那波年轻人如果足够努力，也许差不多能混迹中产阶层了;十年前没有在一线城市买房的年轻人，很多体验过大城市的奋斗岁月后，回到家乡或者去了二线城市，过上了有车有房，老婆孩子热炕头的安宁生活，他们会反问在一线城市买房的年轻人：难道不在一线城市CBD的房子就不叫房子吗?
2、十年前选择了买房， 十年后会发生什么?
如果很多年前，你有幸在上海，让时光回到2007年，以150万的总价(可以贷款)买了上海浦东的房子，2017年以1100万成交。十年之间，涨价了950万。我们来计算一下你的赚钱速度：
这套房子一年涨95万，一个月涨79166元，每一天涨：2638元。每小时涨：110元，平均每分钟涨：1.83元。所以即便你在睡梦中，这套房子还是以每分钟1.83元的速度在增值，比把钱放在余额宝里都强多了。十年前又没有限购，如果你有勇气买下三五套，真等于买了一台印钞机，毕竟在上海一个月能挣7万的人还是凤毛麟角。
时势造英雄，无数人在高房价的重压之下感叹：如果时光倒流十年，我们肯定会囤一大波房子。可是，时光无法倒流，即便是给个机会，当年的你也未必有勇气买房。
因为很多人没想明白，十年前买房与十年后买房的区别：
十年前买房，上海房价大概1万一平米，你的月薪才3千，咬咬牙买了房，即使是十年之后，你当年的房子价格会永远停留在1万一平米，而你的月薪会达到1万以上，供房毫无压力。
十年后买房，上海的房价5万一平米，你的月薪就算高达2万，连凑齐首付都困难，买房压力山大，有人黯然神伤离开一线城市。
十年之间，楼市如同一场精彩的大戏，或许没有真正的赢家。
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