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房价何时见顶?中国最贵的房子均价下降2万!

2017-09-08 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


时间刚进入九月,楼市的消息接连不断。北京二手房均价环比5个月下跌。自“3・17”新政后,北京二手房市场进入下行通道。链家研究院数据显示,8月北京链家二手房成交均价环比下跌2%,与7月相比跌幅扩大1.7个百分点,这也是二手房成交均价环比连续5个月下跌。


9月1日,《经济参考报》发布了“8月北京二手房成交量基本触底”一文,文章指出:


8月北京二手房市场签约7600套,新建住宅1800套。另外,北京部分二手房价格相比最高点时已经有接近20%的下调。


据伟业我爱我家集团市场研究院数据统计, 今年8月,北京全市二手住宅共网签7712套,环比上月同期增长7.7%,整体规模基本持平,较2016年8月同期下滑70%。


9月4日,《中国证券报》披露了一份重磅数据:


近期北京市学区房价有所降温。在西城区金融街附近,有房产中介称,“在新政前这片都是20万元/平方米,现在差不多在17万元/左右。有些重点炒作的学区房,每平方米下跌了10%。”比如,对口宏庙小学的丰汇园小区,3月均价为186979元/平方米,8月均价则降至166051元/平方米。


另据中国社科院财经战略研究院日前发布的住房市场发展月度分析报告显示,近三个月来,作为重要学区的北京市东城区、西城区和海淀区房价分别累计下跌13.17%、12.77%和12.28%,跌幅居北京市各区前三位。


“三最”房子为何下跌?


中国最贵地方,最好地段,最贵房价为何下跌?这或许与当下的调控政策有关!


“租购同权”、“租购同分”能够卸载房子附带的教育资源,从而达到降低房价的目的。


广州的“租购同权”;上海接连推出只租不售地块;


合肥提出建立购租并举的住房制度,鼓励住房租赁消费;


杭州支持个人闲置房源改造,强调“租购同分”;


南京提出要研究建立承租人权利清单;


济南提出取消投资纳税、购买房屋等落户限制等,


北京、上海、广州等13个城市列为“集体用地建设租赁住房”试点城市,对北京的学区房影响较大。


事实上,自317新政以来,直接针对楼市发布的政策就有12道,曲线调控的政策则更多。在这些政策的共同作用下,市场观望情绪浓厚,在高强度、高密度的政策打击下,炒房客遭受重创。


伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,“3・17”新政及后续诸多政策的力度可谓力度空前,对扭转市场预期、降温楼市、引导购房人回归理性、平抑房价等都起到了立竿见影的作用。新政一经出台,交易量应声而落,并跌落谷底,市场几乎冰封,随着交易量回落并持续低迷,房价也从5月开始出现连续回落,从5月至今的4个月时间里,北京全市二手房成交均价与“3・17”新政前相比,大约回落了10%左右尤其是近郊和远郊区县的高总价、大户型的非普通住宅均价跌幅更大。


这对楼市预示着什么?


北京优质地段的学位房房价下跌,会冲垮一大批人的心理防线。因为,在以往的经验之中,中心城市优质地块的学位房价格是不可能下行了。而这一次,不但下行,幅度还高达10%。


连这都跌了,还有什么不能跌。心理防线的崩溃,会引导全国部分投资客开始抛售房产,一些欲购买优质学区房的人群将变得更加犹豫,房价开始进入阴跌期。


胡景晖认为,在目前的政策环境下,北京二手房市场交易量继续大幅回落的空间已然不大,筑底企稳、低位徘徊后的逐步小幅回升将成为未来北京二手房交易量的大趋势,但在调控政策短期内不可能撤出、还将持续从紧从严的情况下,交易量也很难出现大幅回暖。



让我们一起来听听方正证券首席经济学家任泽平8月下旬-9月初在北京、上海、深圳方正首席研究框架培训会上的观点。



1


什么决定房价?


这个问题很重要,决定了每个人的大类资产配置。更重要的是什么?可以实战!我们要判断哪个地方房价会涨,哪个地方房价会跌,什么时候会涨,什么时候会跌,这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。


那我来问大家,什么决定房价?你会发现,在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题,有几十种答案,这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产,把它总结为一句话,“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,大家记住这句话就行了。


我们判断一个地方未来房价是涨还是跌,第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的,人口流入的地方,未来房价长期来说怎么走?涨。人口流出的呢?肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨,东北的房价不涨的原因。


中期看土地,如果这一个地方人口是流入的,政府还不供地,这个地方房价会怎么走?大涨。


短期看金融,如果一个地方人口是流入的,政府还不怎么供地,最近货币又开始刺激了,这个地方房价会怎么走?暴涨


非常简单,就坚持这个逻辑,剩下的都是信仰问题了。



2


未来中国人往哪里流动?


人流入的地方,房价持续看涨,你买入并持有就好了,那么未来中国人往哪里流入呢?有人说往大城市流动,有人说往小城市流动。我跟大家说,中国过去十多年,我们城市规划指导思想一直没变,“控制大城市规模,积极发展中小城市和小城镇,区域均衡发展”,这就是我们城市化的思路。


未来中国人口往哪里流动呢?我们研究了十几个经济体,美国、欧洲、日本、韩国等等。时间原因,我就给大家介绍日本和美国,一个是人地关系紧张,一个是人地关系不紧张。



这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重,大家看是什么趋势?不断上升,日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。日本1.3亿人、3700万在东京,韩国5000万人、2500万在首尔,所以你看它的大都市圈是不断扩大的,人不断往大都市圈流入。



有人会说,日本、韩国人地关系紧张,所以人去了大都市。看美国,这是过去将近一百年,美国人口流动的趋势,美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势?也是不断上升的,有没有逆转过?回到小城镇去?没有。



美国人地关系不紧张,国土面积跟中国差不多,美国有3.2亿人,中国13.8亿人,人不断往大的都市圈流入。



你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外,不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势


为什么?因为大都市更节约土地,更节约资源,更有活力,更有效率,更能为年轻人带来梦想,这是几百年来城市文明的胜利,这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的,是不符合规律的。


中国过去也是这样的趋势,人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移,不仅过去十年,未来二十年仍然如此。



3


房价什么时候见顶?


下面这张图就是我预测房价最核心的一张图,在2015年预测一线房价翻一倍做的。什么地方房价会涨,答案很简单,人口流入的,库存低的,政府不供地的。什么地方房价涨不动?人都跑了,政府还在拼命的供地,房价能涨得起来吗?



又有人会问,任博士,你2015年预测一线房价翻一倍,为什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍?下面这张图回答了这个问题,货币的超发。



蓝色的线是广义货币供应增速,绿色的线是居民收入增速,红色的线是名义GDP增速。2014年以来,货币供应是向上的,GDP增速是向下的,什么概念?货币超发,引发了广义资产价格轮番的上涨。拉长来看,不仅过去这一两年货币超发,过去这几十年,货币一直在超发,M2、广义货币供应量年均增长20%,没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。


大家还记得北京上海十年前的房价吗?一万,十年十倍。什么叫有钱人,80年代叫万元户。80年代北京的一套四合院卖5000块钱,万元户在北京可以买两套四合院。放在历史的长河中,货币的贬值是惊人的。很多人动不动讲卖房炒股、现金为王,所以我说现金为王是个坑,而且这个坑很大。



1998年到2016年,全国房价涨了不到四倍,货币供应量涨了将近15倍,究竟是房价涨多了还是货币发多了?又有人会说,房价什么时候见顶,你能告诉我什么时候货币不超发吗?



4

一线控制人口,房价不涨了?



又有人跟我讲,任博士,现在北京、上海要控制人口了,北京、上海的房价是不是就不涨了?


我们来看,东京圈3700万人,基本同样的面积,比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多,首尔圈2500万人,人家的人口密度比我们大,人比我们多,为什么人家的大城市病没我们严重?我们的大城市究竟出了什么问题?



我来给大家看两张图,这是北京的轨道交通,大家都很熟悉,稀稀拉拉的,看不出来稀稀拉拉的?



这是东京的,东京圈3700万人,人均轨道交通里程是北京的4倍,我们的城市规划太简单粗暴了,车多了限号,人多了控制人,问题的关键是完善城市规划。



日本东京人均GDP高达4万多美元,以坐轨道交通出行为主,我们呢?小汽车、出租车比例太高。



为什么过去我们一线房价涨幅这么高?就是因为我们在“控制大城市人口,积极发展小城市,区域均衡发展”的城市化指导思想下,土地向三四线、中西部倾斜,人口向大的都市圈集聚,导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离,从而导致了人地分离,供需错配,一二线房价过高,三四线库存过高,这是根本的原因。

综合自中国经济网、等,若文章涉版权问题,敬请原作者联系我们删除



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