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楼市2018,这是一篇不能不看的预言!

2017-09-09 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


2017年已进入了传说中的金九,然而,楼市的春天似乎并没有如约而来。


开发商捂盘待售相机而动,二手房多空对峙难分胜负,越来越多的城市加入限购军团,政府又一口气打包推出了租售同权、共有产权、集体用地可入市租赁等政策,要给中低收入者一个说法。


经过多年来多空和政府的三方角力,今天的楼市已然脱离了经济学规律,呈现出一派无人看懂的混沌气象。


形势如此复杂,2018,房价究竟是涨,是跌?


不说废话,先上结论。


2018年,楼市继续上涨的概率极大,不确定的只是幅度。


依据是什么?


我们不必去看GDP增长数值、广义货币M2增速、新增贷款数量、央行存款准备金率调整、城市楼盘去化率、人口迁徒地图、小学生增长比例等等专业数据,这些变量组合在一起千变万化,会衍生无数的可能性。   


我们只看一点,当下的人们对楼市必涨的信心到底有多强大。




信心比黄金更重要


人们一旦对某件事情建立起了坚定的信心,这股力量会是摧枯拉朽的。


经过十多年的楼市教育,尤其是2016年下半年到17年初的全国普涨,空军基本全部阵亡,多军已经一统天下,楼市短期震荡,长期看涨目前已是绝大多数人的共识。


这是十多年血与泪的经验教训积累下来的国人共识,想在三五年内彻底扭转基本是不可能的,所以,2018,楼市看涨基本面不会有大的变化。


记得十多年前,经常有“专家”告诉人们,家庭存款应该分为三个部分,银行储蓄、股票、黄金各占三分之一。当初信了这些专家忽悠把手里的钱投到这三个地方的人,估计今天肠子都悔青了。


今天的我们,既不信任黄金,更不信任股票,也不会让钱乖乖地躺在银行睡觉。


至于期货、基金、债券、外汇、收藏等多种理财方式,经过多年的市场检验,收益高的风险高,风险小的收益低,都已成为了小众市场,人们坚定地把全部身家都投向一个方向——楼市。收益高而风险小,多年来屡试不爽。




现在已是多军的天下


如果说十年前的温州炒房团名动天下,那今天的炒房军团规模之大远胜当年的十倍百倍,2016年一线、二线、强三线的房价如大水漫灌,轮番炒作,每座城市都留下了炒房大军的身影。


当下一线,二线,环京,环沪,环深,几乎所有的热点城市全部限购,但炒房团时刻在伺机而动。目前,重庆是炒房团重点关注的区域,重庆房价由于多年来供应了大量住宅用地及房产税等原因,价格一直在低位徘徊。


自去年年底被热炒开始,到目前重庆的房价已上涨60%-80%,均价1-2万元,由于暂未实行限购,目前重庆已成为炒房团的福地,虽然有巨大的卖盘,但在强大的购买力面前,重庆房价一直在稳步起飞。


近日,长沙和济南也羞答答地撕开了限购的口子,炒房团立刻闻风而动,成群结队飞赴更有潜力的长沙扫盘。


在众多的炒家中,有实力雄厚一掷千金的豪客,也有靠信用卡、小额贷凑出首付的屌丝青年。


也许有人会指责炒房客,认为他们所到之处如蝗虫过境,推高房价,让产业脱实就虚,可是,我们应该清醒地看到,人的本性就是趋利避害,追逐利益是人之天性。


哪里有利益,哪里就有投机,炒房客并非是高房价的始作俑者,他们只是追随这波时代大潮分得一杯羹罢了。


扪心自问,如果是你,有资金,有机遇,只需要转手买卖两套房子,就能获得工作数十年的收益,你,会拒绝吗?




政府与多军的角力


目前,炒房客数量之多,实力之强,已到了政府不得不认真对待的地步。


再说政府近期推出的各项新政。


租售同权目的在于鼓励人们以租房替代买房,提升租房者权益;

共有产权则是给中等收入人群一个七折买房的机会,政府入股,风险共担,收益共享;集体用地入市租赁的目的在于扩大租赁市场,降低租房价格,市场上可供出租的房源多了,也会牵制房价。


这些新政都能看出政府的用心良苦,确实希望拉住房价这匹脱僵的野马,千万别再像去年那样疯涨了,一旦崩盘后果不堪设想。



2018,让子弹飞一会儿


一叶落而知天下秋,总结过往亦可预知未来。


让我们回顾一下2002年以后十几年的房价波动,可以看出,房价走势大致处于三到四年一轮回的模式,即微涨--大涨—微跌—横盘—聚势—盘整上攻—重新大涨这样一个流程。


而且,每次上涨并非全国普涨,基本都是一线城市领涨,再蔓延至二线城市,最后再波及到三四线城市,涨幅也是逐渐减弱。


2006、2009、2012、2016(包括2017上半年)都是大涨年,其他年则是盘整年或小涨年,但总体一定是螺旋上升的趋势,因为货币和物价的增长都是不可逆的。


但近几年,即使同属一线城市,楼市上涨周期也开始出现分化,2015年,深圳最先一波领涨,16年上半年上海接力,下半年再到北京,17年3月,随着政策不断加码,一线城市房价领跌,但部分二线城市仍处在按下葫芦浮起瓢的态势中。


梳理过往,便可以预知未来,2018年将会是盘整微涨之年,楼市上涨基本面不变,17年过热的城市会在18年蛰伏消化过高的涨幅。


说说一线,北京现在距年初最高价跌幅10%左右,郊县跌得更多,目前处在多空对峙的状态,但多军正在逐渐聚集势能,18年盘整可能性极大,上海情况类似。


但值得警惕的是深圳,深圳最近一波大涨自2015年4月起至2016年3月,所有房价翻倍,然后是一年多的微跌与盘整。


在这期间,多头不断上攻,两次收复失地,又两次遭遇新政打压,但到今天,深圳房价已顽强站回历史最高位,且上涨预期明显。


如果没有更多有力政策打压,2018年深圳很可能是最先启动的城市。


2018年,虽然没有了空军,但政府是多军最大的敌人,政府可以容忍房价不涨或微涨,但绝对不会容忍再来一个大涨之年。


一旦有这样的预期,是否会有更重磅的政策炸弹推出,比如首套房80%首付,二套房全款;或者是买入五到十年内禁止卖出;或者是一个家庭限买一套房,社保资格提升至八年,都不是没有可能的,就如同北京对商住的一招绝杀。


而且,2018年,确实看不到大涨的机会,所以,不论你是多军还是炒房客,我都劝你,2018,不妨让子弹飞一会儿。



十年来,哪个城市的房价最魔幻?



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