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财产公开提案,表决鸦雀无声

香港,大终章!!

刚刚,李嘉诚在香港打了一个广告,所有人都无法指责......

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为什么香港记者能跑得这么快?

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三年后,你的房子还能转卖给谁?

2017-09-14 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


局势已经越来越明朗!


当全国533家银行,已经基本找不出9折房贷的时候,我们每个人都应该清楚,这到底意味着什么。


横盘期,遇冷期,瓶颈期,正离我们越来越近。


现在楼市的大环境,相比于过去,已经发生了根本性的变化。


在此提醒朋友们,未来买房,要更加谨慎,不要盲目追涨,因为阶段性的山顶就快要到了。


未来这段时间,想靠买房获得短期收益的机会越来越小,我们必须做好长期持有的准备,才能获得最终的收益。


那么问题来了,到底出现了哪些征兆,预示了横盘期即将到来?



1


7个明星城市,全部销声匿迹


2015年,北上深领涨全国,被人们敬为中国楼市的3大龙。


2016年,合肥,厦门,南京,苏州领涨二线,被媒体戏称为二线4小龙。


那么,昔日这7个明星城市,如今的境遇又如何?


先说北上深。


近期北京的下跌,全国瞩目,随便一搜北京房价,出来的就是这样的消息。



至于上海和深圳,从去年开始就已经退居二线,这才躲过了17年3月的疯狂调控,保全了当下房价的稳定。


目前,不论是国家统计局的数据,还是民间的统计数据,都显示上深两地处于横盘调整期。



清楚了中国一线城市当下的状况后,我们再来看二线4小龙的行情。



对于大多数人来说,关注楼市时都会有一个非常致命的盲区,就是过于关心自己所在的城市,而忽略了全国大环境的变化。


但实际上,这些昔日的热点城市,就像一个个风向标,早已为我们指明了未来的方向。


就像舞龙一样,龙头决定了轨迹和方向,身子和尾巴都只能遵循,没有例外。


或早,或晚,横盘期也许会迟到,但从不缺席。


最近,很多朋友会在后台问我,现在买房投资三四线,未来会不会跌,还能赚多少?


请看北上深,请看二线4小龙。


如果一二线都能跌,如果楼市7条龙都会横盘,三四线凭什么不能?


目前,撑着三四线的主要就是去库存这一重大利好,也正是因为去库存,所以三四线才有机会分城施政,接受到大量从一二线来的投机资金。


然而,在近期的各种会议中,去库存这件事儿已经没再被提到过了。


这说明什么?


说明去库存已经不是最紧迫的事情了,这件事或许已经快要接近尾声了,三四线的短期红利就快要到头了。




未来,房价会如何变化?在短期利好消失后,最终还是要看人口的支撑情况,看刚需接盘侠数量足不足够。


想想看,最近为什么二线城市疯了一样的在抢大学生,大专生,出台各种扶持政策吸引人口,只有三四线还依然沉迷于房价上涨的幻想中无法自拔。


一二线城市已经开始为过冬存粮,甚至可以说开始从别的城市抢粮了,三四线还不自知,还在消耗着仅剩不多的家底,透支着为数不多的刚需。


不说买房用来自住的那些人,现在还在往三四线里冲的投资客,你们的信心到底来自于哪里?



2


事实加息幅度,再创新高


经常看我文章的朋友,一定知道这句话:楼市的短期走势,主要取决于信贷的变化。


这是已经被时间检验过,且被业内广泛认可的规律。


利率的变化,对于房价的影响非常显著。




看上图就会发现,利率的最高点,通常就是房价涨幅的最低点。


从09年至今,只要利率上去了,房价就会平稳,价格增速就会降的非常低,直到最终横盘,甚至出现下跌。


从来没有出现过任何的例外。


那么,现在的利率处于一个什么样的状态呢?


显而易见,楼市正在被定向加息。


目前,全国首套房平均利率高达5.12%,是基准利率上浮1.07倍。


要知道,16年的8月,平均利率不过才4.44%,这一年来,首套房的事实加息幅度已经高达15%以上。


再来看看银行的态度。


全国553家银行中,首套房提供9折利率的仅剩5家。

95折利率:9家

98折利率:2家

99折利率:3家

基准利率:232家

基准利率上浮:252家


也就是说,全国90.8%的银行,求爷爷告奶奶,都不会再给你任何利率上的优惠。


这还是首套房,对于二套来说,基准利率上调10%的基本都找不到,上调20%是新常态,最高的事实加息幅度甚至超过了50%。


再加上动辄60%的二套首付比例,大家会有一个明显的感觉。


有钱的没购房资格,有购房资格的没钱,就是不让你再借钱投资房产。


而那些钱刚好够,又有资格的,算算这首付,再算算这利率,眉头一皱,发现事情并不简单。


我们来算一笔账。


北京相比于去年同期上涨9.6%,事实上目前仍在下跌。


上海相比于去年同期上涨8.4%,深圳同比上涨0.5%。


对,你没看错,就是0.5%。


按照这样的数据,减去每年5%的年息,实际上房价的收益只有4%左右。


一线城市这一年买房的收益,也就是个余额宝的水平。


更别说三四线城市了,未来一旦遇冷,能达到这个收益么?


从11年开始,那么多城市长达5年以上的横盘期,大家都已经忘了么?


以史为镜,可以知兴替。


以一二线的当下为镜,可知三四线的未来。


总而言之,严控信贷,提高人们借钱的难度,降低人们对于房价的预期,收紧货币的流动性,剥夺楼市的杠杆属性,就是当下的大趋势。



而且,这种趋势,至少要持续2-3年的时间,短期之内不会调整方向。因为美国明确加息到19年下半年,并且带动了全球化的加息潮。大国机器一旦开始运转,绝对没有那么容易短时间内改变方向。



3


货币早已悄然收紧,不再泛滥


过去,房价过快上涨,确实有很大一部分原因是货币太多造成的。


尤其是08-10年,货币增速最高甚至达到了28.41%,这是个什么概念?


当时,包括房价在内,全国基本上就没有不涨价的东西。


什么算你狠,姜你军,油你涨,豆你玩层出不穷。


涨幅甚至能超过100倍,比房价暴利的多!


要知道,房价上涨没什么事儿,大不了不买房。


但是物价上涨是会要人命的,总不能不让人吃饭吧?


于是,从那时起,国家就吸取了经验,一边默默的把超发的货币往楼市这个蓄水池里赶,一边不断的收紧放水量。


只不过,饭要一口一口吃,货币要一点一点赶往楼市里,不然很容易会造成系统性的风险。


前前后后赶了7年,直到现在,差不多要收工了,我们才会发现,一切都变得完全不一样了!


1.今年的物价,没有太大的变化,鸡蛋,肉,大蒜,青菜还是那个价格。


2.楼市即将被锁死,好不容易赶进去的货币,不能让它们随随便便再出来泛滥。


于是,各住限购,限贷,甚至是王牌技限卖,层出不穷。仔细想想就能明白,这些动作的最终目的,都是为了锁死交易,锁死楼市的流动性,变相锁死楼市蓄水池中的货币。(同时也不能大量换外汇,防止资金出逃)


3.放水期已基本结束,从下图就可以看出来,我们一直在减少货币的增量,甚至已经接近了GDP的增速。



尤其是2017年,5月份货币增速就跌破了10%,只有9.6%,这是自1986年有统计以来,M2增速首次跌破10%的大关。


而且,货币增速跌破10%后继续下行,7月份的M2更是只有9.2%。


以上种种迹象,都表明了一点。


楼市后继乏力,未来房价上涨的动力严重不足。


首先,北上深并没有永远涨,横盘的风向标已经非常明显。

其次,利率持续上调,未来对楼市压力只会越来越大。

最后,货币不再泛滥,甚至未来会出现收紧。以后缸里的水就这么多了,靠什么来让房价继续水涨船高?


2017年的楼市,绝对跟过去都不一样。


未来这两年,房价“不大涨,不大跌” ,“房住不炒”,真的不是随便说着玩的。


最后,我们一定要想清楚,买房如果不能变现,再高的升值,都跟你没有一毛钱的关系。


这篇文章,并不是不让各位买房,而是给朋友们一个提醒,未来买房要谨慎,不要盲目追涨,仔细甄别开发商,如今这段时间,开发商资金链断裂的消息,赔钱卖房回款的消息比比皆是。


当下的房地产,已经越来越不具备短期投资属性。


尤其是三四线的投资者们。


当你们看到一二线城市,都开始全力的吸引人才,抢夺未来潜在购买力的时候,请一定要思考这样一个问题:


三年之后,跟我一块卖房子的投资客,到底会有多少?


三年之后,我的房子又能卖给谁?



延伸阅读:


深圳银行下发重大通知!想借钱买房的难了!


来源:樱桃小房子(ytxfz8);作者:陈小瑛


我9月9日写了一篇,消费贷堵住之日,才是炒房熄火之时


深圳从今天开始,消费贷只能做5年了。正式执行严查消费贷流入房地产。

据樱桃小房子了解,深圳的银行按照上级要求下发了一个最新通知,《关于加强房产抵押消费贷款及按揭贷款风险控制的通知》。文件全文截图我已经发在知识星球(原来的小密圈)了。

文件标题包括了两部分一方面是已有房产,然后去银行做的抵押贷款另一方面是买房时做的按揭贷款。

第一,在个人消费贷款方面,不得以未解除抵押的房产做抵押,也就是不能加按揭,之前深圳有几家商业银行可以做加按揭。

比如一套房子市值是500万,原来欠银行100万,有些人就会找银行把这400万的7成、8成,从银行再贷出来,贷280或者320万,而且不需要你先把房产证从按揭银行赎出来,就可以直接在这个银行继续做加按揭贷款。以后就不行啦!

当然,这对存量没有影响,如果是通知之前贷出来的30年消费贷款,还是可以继续使用,通知只是控制了增量。

第二,在个人住房贷款方面,加大对首付资金来源及收入证明真实性的审查,审查中若借款人征信显示近三个月内有消费贷款记录的,认定为首付贷,将拒绝再贷款。

这一点也比较有效,唯一不足的是时间只有三个月,如果说超过一年的话,那就直接将首付贷遏制了,因为一年的利息,会让很多人望而却步。

之前很多人的首付资金不足,会通过银行去做消费贷凑足首付,而银行的征信系统都是联网的,你在一家银行做的消费贷,想去另一家银行做住房按揭贷款的话,三个月内有消费贷款记录,也会被认定是首付贷,除非是你未雨绸缪,提前做好准备,先把资金贷出来,3个月后再去买房。

最近刚从银行做了消费贷的人在樱桃小房子群里说,消费贷不能直接用于买房,所以一般都需要转几手,这样可以规避监管。

但深圳的这个《通知》里就针对这种情况强调了,加强对个人其它消费贷款用途及资金流向的监管,防范消费贷违规流入房地产市场,贷前加强交易背景真实性的调查,贷中加强受托支付收款人的审核,若收款人与借款人具有亲属、同事等关联关系,应立即停止放款,贷后一旦发现借款人资金用于购房的,要提前收回贷款。

据银行的人说包括红本在手的房产证抵押消费贷款也只能做5年,这个还有待进一步确认。如果这一点执行,将非常有杀伤力。

因为目前市场上买二套房三套房的投资者,大部分都是手头已有一套房,然后将房子到银行做抵押,将升值的部分从银行套出来做30年抵押贷款,再作为买第二套房的首付。

近日,北京、江苏等地银行监管部门,也开始严查个人消费贷款违规流入房地产。

9月初,北京银监局、人民银行营业管理部联合印发通知,要求银行业金融机构针对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场的情况。北京市住建委同时发文,要求经纪机构开展违规行为自查,内容就包括“单笔贷款金额20万元以上的个人消费贷款”。

不过有些人对银行自查的这种监管行为,还是表示怀疑。

接下来四季度可以看到消费贷审查力度大不大,有没有效果,到时候看消费贷的增量就知道。

总而言之,对于首付都需要借,以及准备加杠杆的投资者来说,已经不合时宜了。

这对市场什么影响?接盘侠被控制住入市了,本来经过这一波大涨,接盘侠的口袋就快被掏空了,实力薄弱,但之前可通过贷款来凑首付还月供,现在很难了,能买房的,除非都是手头有真金白银的储蓄,这样一来,市场的需求就减弱了很多。

最近有些人问我,说流传1,9大后,房价会报复性反弹。

真的不要在意这些傻X言论,报复性反弹的条件和逻辑在哪里?暴涨的前提是货币放水,政策放宽,市场需求被压抑太久集中爆发。现在根本不具备这些条件。现在还在捂盘惜售,等待大会后政策放松的房企,一定会误判形势,后悔。


现在还鼓吹别人买房的,要么就是居心不良,要么就是利益唆使,尤其是一些端开发商饭碗的舆论引导者,早几年市场要死不活的时候,你TM怎么不大力劝别人买房啊,那时候死哪去了。现在举出来一二线城市有多大发展潜力的那些理由,比如土地供给量少啊,人口持续流入啊,前几年不一样吗?这几年难道发生了翻天覆地的变化了?


我绝对不是为空而空,死空, 我做公号现在宣传的观点,只是尽量让还没有上车,又有决心有计划想要买房的人,找准时机入手,而不是劝你永远不买房。


毕竟有房了,女生在自己的房子里痛经都能缓和一点,男生在自己的房子里撸管都能爽一点。


长期而言,一线和核心二线房子是值得购入的,但中短期我觉得到顶了。


综合自楼市时评、樱桃小房子等,若文章涉版权问题,敬请原作者联系我们删除



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