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最后一轮财富大收割?全国房贷利率普遍上调,不要着急买房!

2017-09-25 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


摘要:“历史的经验告诉我们,所有不正常最后都会变成正常,所以悠着点,不要着急买房子”。


在23日举办的“第三届复旦首席经济学家论坛”上,麦格理集团中国首席经济学家胡伟俊、华安基金首席经济学家林采宜、东方证券股份有限公司首席经济学家邵宇、上海绿庭投资控股集团有限公司董事长俞乃奋、野村证券中国首席经济学家赵扬等就中国房地产业未来走向进行了深入的讨论。


林采宜表示,自己坚持看空房地产市场。从人口因素看,很多人冲到三四线买房子,这是惯性的60后、70后思维;而今后十年,是90后,00后买房。85后、90后、00后的人口基数和60后相比,减少40%以上,而房子是用来住的,这就必然导致购房人数会减少。从收入角度看,60后、70后曾经历的年均收入增长20%以上的收入高速增长时代只有在经济保持高速增长时才可能实现,如今高经济增速时代不再,居民收入增长速度与以往相比也在下降。


林采宜称,“抱着死脑筋去买房的人,抱着钱跑到三线四线去买房的人,我替他们感到难过。”她还提及学区房,并直言学区房是中国现有畸形的教育体制跟畸形的房地产相互结合的怪胎,学区房的收入是补贴了不劳而获的人,“而凡是不合理的东西,最后都会消失”。 


在论及财富分配时,林采宜称,在银行做客户路演和服务时发现很多私行客户看起来就是拆迁户,他们都有几千万资产。“我看到私行的客户中有这么多拆迁户,难过的恨不得流下泪来。我知道很多复旦的同学真的买不起房子。现在90后间流行丧文化,有人说他们是绝望的一代,我再努力,再优秀,没有上一代的资助,根本买不起房子。你觉得正常吗?不正常。”林采宜建议道,“历史的经验告诉我们,所有不正常最后都会变成正常,所以悠着点,不要着急买房子”。 


绿庭投资控股董事长俞乃奋则对楼市走向提出不同看法,她表示中国房价会基本稳定。原因在于中国楼市是强控制体系,从土地供应到城市规划都是政府强烈控制之下的,只要政府不让跌,不会跌下来。此外,俞乃奋称中国未来房地产的机会在结构性的变化当中。“00后不要买房子,要租房子;如果要买房子只买上海北京深圳香港这四个地方,其他地方不要买。” 


野村证券中国首席经济学家赵扬同样给出了租房的建议,他提出中国房地产接近上涨尾声,投资价值不大。“房子是用来住的,不是用来炒的。这一句话暗含的意思就是再炒也不一定值得了”。


赵扬分析称,未来几年,房地产的销售和投资将会逐渐放慢,中国房地产市场会类似日本1974年到1985年所经历的一轮调整,体现为房价基本趋稳,没有出现大跌,但是投资和销售出现了非常长期的滞缓。他认为,核心地段的住房将会变成奢侈品。投资价格不大,但是仍然会有一部分需求,逐渐变成小众市场。从房价的走势来看,中国楼市过去两年的暴涨后可能会走稳,但是即使还能再涨50%,年均回报率也不是非常多,“所以大家有钱也不要在这个时候追高房地产”。


麦格理集团中国首席经济学家胡伟俊提出,短期内房地产不会发生泡沫,也不会有很大危机,但房地产仍然是一个很严重的问题。他分析称人类历史五千年,最大的风险是两个,一个是经济不增长,一个是不平等上升。房地产如果做得不好,第一导致中国经济增长率下降,第二导致不平等上升。“过去二三十年,你住在上海,住在江苏,收入不会差太多,关键是你住的房子差太多了。再说代际之间,可能90后一开始的工资比60后高多了,但是60后首先有房子,肯定会导致不平等上升很多”。



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姜超:金九风光不再 地产引擎终于熄火


摘要:海通姜超认为,8月以来,支撑地产销售的主要动力——居民举债能力显著下降,汽车零售、地产销售增速都在9月出现大幅下滑,地产引擎终于熄火。


进入9月份以来,向来火爆的“金九”风光不再。不仅汽车零售增速同比转负,地产销售增速也出现大幅下滑,从一二线到三四线城市地产销售全面转负。今年以来三四五线地产的热销对稳增长起到了重要贡献。但从我们监测的19个三四线城市来看,6月份销售增速尚在20%,8月增速归零,9月以来增速是-22%,增速创下2014年以来新低。比如芜湖市7月地产销售增速为22.4%,8月降至-20%,9月降至-31%;宁波8月地产销售增速为16%,9月降至-45%;温州8月地产销售增速为30%,9月降至-16%。


在最近几年,支撑地产销售的主要动力在于居民举债。14年以前,中国居民部门每年的新增总贷款(包括公积金贷款)维持在3万亿左右,15年升至4.6万亿,16年升至7.1万亿。17年上半年新增总贷款4.3万亿,同比多增9300亿,同比增速为27%。今年上半年,全国地产销售面积同比增长16.1%,销售金额同比增长21.5%,估算全年地产销售面积接近18亿平米,接近2000万套,远超当前人口结构和城市化水平对应的1000万套左右刚需,这意味着地产市场高烧不退的本质是全民借贷投机买房。


而17年居民的新增举债几乎全部来自于短期贷款。17年上半年居民新增短贷9500亿,同比多增6300亿,占居民新增总贷款的2/3。7、8两月的公积金贷款数据还没有披露,如果仅以商业贷款来观察,17年前8个月居民新增5万亿商业贷款,同比多增9100亿,其中仅短期贷款就同比多增8200亿。17年前8个月的商品房销售金额同比多增约2万亿,考虑到贷款的杠杆效应,这意味着今年以来地产市场销量的增长绝大部分来自于居民的新增短期贷款。各家银行创新的大额信用卡类消费贷可以绕过央行征信监管漏洞,完美地帮助居民在房地产上加杠杆。


但进入8月份以来,居民部门举债能力出现了显著的下降。一方面,监管部门开始严查消费贷,8月居民户新增短期贷款2165亿,同比新增696亿,同比新增额为2月以来新低。另一方面,由于央行在金融市场维持高利率,商业银行在成本压力下持续上调房贷利率,全国首套房平均利率已经回升至5%以上,8月份的居民户长期贷款降至4470亿、同比少增816亿,连续4个月同比负增。在长贷、短贷全部受限之后,8月份的居民户新增贷款总额为6635亿,同比下降120亿,为15年6月以来首次在非春节月份出现同比负增长。


地产引擎终于熄火。自从15年开始,中国的地产市场就进入了新一轮繁荣周期,从15年的一线、16年的二线涨到17年的三四五线城市。而17年上半年的经济超预期,主要源于地产繁荣周期延长,上半年的三线以下城市销售同比增长24%,带动三线以下城市地产新开工从5.6%升至13.5%,地产销售和开工的回升对于经济稳定做出了巨大的贡献。而未来如果居民贷款全面受限,必然意味着地产销售的持续下滑,地产引擎终于熄火。8月份的工业增速降至6%的新低,一方面源于环保限产导致生产下滑,另一方面也源于需求回落,限额以上零售中地产相关的家电、家具、装潢等增速均创新低。


地产调控仍在加码。上周又有重庆等6大城市加码地产调控,其核心手段是引入新购房的限售机制,限售时间从2年到5年不等。这也间接表明了政府调控地产泡沫的决心,房子是用来住的,不是用来炒的,房子可以买,但是不能随便卖,房地产的投机功能将持续弱化。


加杠杆刺激地产汽车、挤压其他消费。在过去的两年,居民大幅加杠杆,而且主要是在地产和汽车两大产业,结果换来了地产汽车相关消费的短期回升,但其实对居民的其他消费都形成了明显的挤压。我们将限额以上企业零售总额划分为三类,第一类是地产和汽车相关的消费,包括家具、家电、建筑装潢、汽车、石油制品等,第二类是食品类,第三类是其它所有商品消费。在15年之前,三类消费走势基本是一致的,但从15年下半年以来,地产和汽车类消费增速大幅走高,从不足2%上升至11%以上,而食品类增速却从17%降至11%,其它类消费增速从13%降至最低时不足6%。


祸兮福之所倚。居民的收入增长是相对稳定的,如果居民对地产的举债过多,虽然在短期有利于地产销售,可以帮地产企业减负,可以刺激经济增长,但长期看却是增加了居民的债务支出,挤压了其长期消费能力。因此,如果未来居民的举债受到抑制,虽然会对地产泡沫形成冲击,但只有居民的偿债能力稳定了,其长期消费潜力才能够得到保证,也更加有利于中国经济长期从工业投资向消费服务经济的转型。



延伸阅读:

最后一轮财富大收割?全国房贷利率普遍上调!

来源:杠杆游戏(ZhangYinyin0903)

作者:张银银

 

又到周末,该嗨皮了,不过堵心的消息真多。


国际上,标普下调中国主权信用评级;国内,重庆首套房贷利率普涨,相隔1个月购房多掏12万。不久前我一个重庆老友,在北边买了个房,利率上浮了20%,当时我就震惊。


就杠杆游戏看到和了解到的城市来说吧,除了重庆,至少有北京、上海、广州、深圳、南京、成都、长春等城市,已经上调了房贷利率。动辄提高10个点,最高的南京多的有30%上浮。够惊人!


如果说是为了打击炒房、稳定房地产市场,上浮二套以上房的利率,完全应该。但实际情况是,很多城市从首套房开始就上调利率——似乎,这又和保障刚需的政策意图,背道而驰。


这到底怎么回事,背后的受益者和受伤者分别是谁?谁是赢家,谁是输家?

 

1、


延续惊心动魄的财富大收割逻辑,银行也来分一杯羹。


实际上,自从本轮周期开启,这波财富大收割游戏就开始了,目前可能是尾声。怎么讲?很简单。假如你2015年前,甚至有的地方2016年入场购置的投资性房产,恭喜你,这一年多你的一买一卖行为,已经让你大赚。


而小白们,则要拿着自己越来越辛苦赚的钱,去付越来越高的首付,还越来越多的房贷。正是在少部分人这样的财富大溢价鼓舞下,行情愈发疯狂,越疯狂,参与者越多,小白们的钱就越被收刮走。


你想说,我不参与你这场游戏。但抱歉,你在城市工作、生活,你不要房子,你永远租房?房租也涨啊,租了十多年,还是没房子。同事当初比你还屌丝,但咬牙100万买了个房,后来成了500万身家,你不嫉妒羡慕?


你得可怜自己。所以,少有人无法不参与这场游戏。只要开始玩这场游戏,你的钱就被人割走。也只有加入这场游戏,你才有翻身的机会,才可能下一轮周期时加入财富收割机行列。


说了半天,这和银行提高房贷利率啥关系?银行为整个游戏提供了升级的弹药,难道不该分享成果?你见过军火商在世界大战中搞慈善吗?


今天总的基调是去杠杆,宏观市场利率是上浮,美国佬不是又是加息、又是缩表的,那么我们的货币总基调就没以前么宽松。对了,该“死”的利率市场化,还有余额宝各种宝,银行自己的资金成本实际也被迫提高。


利差不是那么好赚了。那么,杠杆游戏觉得,就算是出于最基本的“人道主义”,银行也应该提高房贷利率。何况,房贷是最安全、最刚需的资产,小白们必须得找银行啊。要不安居梦无法实现。


如今可能又进入了本轮周期的下半场,市场毕竟没此前那么疯狂了,要赚到更多的钱、更多安全的钱,最好的方式,就是让小白们多出点。反正利率上浮这点钱,分摊到未来20年、30年里,实际感觉也不是要命。


金融机构,包括类金融机构们,远不止是银行,为此轮行情提供了子弹。辛苦了,该人家多赚点。对了,最近相关部门不是要打击消费贷进入地产吗?大家都是来逐利的。

 

2


降低了银行及(类)金融机构、开发商、炒房者杠杆,金融风险得到缓解。


谈房贷利率上浮,还有件事情有必要结合着看。有的城市,不喜欢公积金贷款,这早已有之。现在发展到,商业贷款也不喜欢,优先卖房子给全款者。


最近看到新闻,也听成都的朋友讲,这样的事情在该市有些盘一再发生。其他城市也有。


这样的好处是什么?无论银行还是开发商,包括(半)职业炒房的二手房东们,快速回笼了资金。一个个分析:


1、于银行而言,今天的房价推高了首付,但具体到银行当初为该套房子借给开发商的建设资金并没有变。另外,上浮的利率,意味着银行每个月都可以多获得溢利。


购房者因为房价上涨首付得越多,银行完成开发商贷款核销的效率越高,借款安全越高。短期资产负债表也更好看,收益更漂亮。长期,杠杆游戏觉得,银行每个月多拿到一点利息,可谓是“功在当代,利在千秋”。


从购房者那里拿到的利息越多,实际就为银行降低了杠杆,符合中央的要求。利率上浮得好。其他(类)金融机构,道理类似。


对了,那些要求全款的盘,开发商不仅一下子有更多的钱还银行,银行还不需要新借出,只降低了银行杠杆,不增加银行负担。


2、开发商也一样,房贷利率越高,小白越希望多首付,降低自己未来还款压力。正好,你首付越多,包括全款的最好,瞬时开发商现金流增加,补充了资产负债表。这样也更增信,银行和各类金融机构、类金融机构,不也越信任开发商。


有了更多资金、信用,杠杆游戏认为,可以玩的游戏不更多。现在都说在调控,打击炒房,开发商资金成本也提高。通过这个手段,开发商风险和杠杆也得到有效控制。简直良性循环。


3、炒房者(二手房东)从来都不喜欢小白们公积金贷款,慢。时间就是金钱,效率就是金钱。利率上浮,小白既然喜欢付更多的首付款,那最好不过了。回款更多、更快。


落袋为安真好。如果炒房者当初杠杆有点高,那么此举下来,一下子松了口气,钱钱到手,杠杆安稳落地。


总而言之,谢谢银行上浮利率。除了新购房者,银行及(类)金融机构、开发商、炒房者都受益。大家都更快、更多拿到现金,杠杆率都得到降低,金融风险进一步缓解。

 

3


上车房(刚需)小白鼠吐血加入新一轮的财富游戏。


不管怎么说,再高的利率买到了刚需房,就是上了车。上了车,才有可能更快到达彼岸,才有资格说车辆驶行的方向,是否是自己要去的地方。


如果没上车,在十字路口,你只有迷茫。


今天,我们多花的首付,因为利率上浮多还的贷款,我们总是希望赚回来的。就算不能重复别人的财富游戏,成为新一代财富收割机的拥有者,起码也幻想着某一天房价账面溢价带来的愉悦。


抱着无所谓态度的人,不多。因为这是个可以造富的时代,为什么不呢?上车之后,至于你收入涨不涨,能不能熨平自己的生活,起码过去几十年的回答是ok的,没问题。


而在数字面前,我们总是喜欢大,就像男人都喜欢更大的Cup。为了这个Cup,衍生出一门生意,叫医学美容。这是真实还是幻觉,只有自己知道。但有的人可以因此更美,可以让自己人生增值。


每个人都在寻找自己的远方,幻想幸福的生活。


只是,再漂亮的人也是会老的,再大的Cup也是会下垂的。不过,这都不重要。在一个人人追求大码的时代,只有成为大码的一员,才有资格和其他美女站在同一起跑线上。没有前半生的好,谈什么后半生。


如果你觉得杠杆游戏的比喻涉嫌性别歧视,那么我们可以把这个类比换做男性补根壮阳,道理是不是类似。


欢迎各位上车。但愿今天银行上浮的房贷利率可以多延续一段时间,时间长了,受益者短期的溢利,或许也就逆转。


如果资金成本维持走高,如果银行不能再更大规模给地产提供弹药,如果源头上我们控制住了货币,一切泡沫都会露馅。希望,这个世界不要太多如果。我们需要一些真实。


也但愿利率上浮只是暂时的,否则本轮进场的投资者将苦熬很久。



综合自杠杆游戏、华尔街见闻等,若文章涉及版权问题,敬请原作者联系我们删除



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