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地产股暴跌,去库存要收网了?

2017-09-26 陈小瑛 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


1

昨日地产股跌成狗了!

只因为上周末第二个“930”前的多城密集调控,有种惊弓之鸟的感觉。

尤其是港股

A股上的房地产股因为这一轮涨的不多,所以跌的幅度也不如港股。

A股和港股还有些不同。国内地产股行情,早在2014就启动了,2015年就涨完了,这两年多来,基本上都是震荡为主,比如保利、金地、绿地等。(万科因为股权争夺战走势有些特殊)

而香港的内房股,大多今年才启动行情,普遍涨了3-6倍,碧桂园、恒大、融创为牛股先锋。

其实上周第二个“930”普遍都是限售,论政策的杀伤力,远不如去年930第一轮限购限贷的密集调控,但去年调控时地产股基本没什么特别的反应。

为什么?

阶段不同!信号不同!

去年第一轮调控,除了一些热点城市,大部分二线城市房地产行情才刚刚开始启动,资金汹涌而入,政策还处于去库存阶段,今年才轮到他们表现。

但现在,这些弱二线城市,房价都已经翻倍,库存严重不足。

前后仅仅一年时间,但已天壤之别。

很多分析都认为,这几个弱二线城市的调控只是作秀,并没有多大卵用。限售的效果,至少需要两三年后才能体现出来,短期而言这更多是一个信号吧,就是告诉你调控不会止步,让大家别指望放松。

2

接下来哪些城市需要调控?标准是什么?


樱桃小房子拿到了一份住建部房地产市场监管司,在9月8日下发给湖南省住建厅的文件。从这份文件的要求,然后对照长沙出台的调控政策,就可以判断一二。

第一,是库存严重不足。据房地产市场交易信息日报系统检测,8月份末,长沙新建商品住宅可售面积去化周期仅为2.8个月,可售面积已严重不足。

第二,房价上涨压力较大,按照统计局发布的70个大中城市数据作为判断涨跌依据。

因此住建部提出,

目前正值金九银十房地产销售传统旺季,长沙作为潜在热点城市,仍然存在较大的房价上涨压力,请你厅高度关注长沙的房地产市场稳定工作,督促指导长沙落实好各项条款措施,加强监测分析,研判市场形势,采取有力措施,稳定市场预期,确保包括二手房在内的房地产市场平稳。

然后长沙按照住建部的要求,包括二手房在内,也采取了限售三年的政策,同时,限购升级为2年。

住建部的文件表示, 如果出现房价持续上涨,我部将按程序将长沙市纳入热点城市管理。

热点城市与非热点城市在管理上,存在哪些区别,目前我还尚未了结到。比如武汉、成都、杭州,都属于热点城市了,但调控管理好像也没有多大区别。       


中原地产首席研究员张大伟计算,如果按照8月单月1.2亿平方米的成交面积计算,当前全国楼市的库存消化周期为5.1个月,库存压力大减。

总之,你当地会不会调控,可以看库存周期,现在省会城市的库存估计都是不足6个月了,而最危险的是3个月的,进一步调控迫在眉睫。  


但库存低于3个月的,房价估计还会惯性上冲,因为限贷不够严,远未达到上一轮调控的力度,比如长沙二套房,2013年的政策是首付比例要65%,而目前还只要45%。

但上一轮调控政策也并非一步到位,而是不断补刀。

对绝大多数一二线城市而言,去库存政策已到了收网之时,大鱼都打完了,小鱼还吃不了。而三四线城市,只要被住建部主动监测到,地方政府是不会主动站出来调控的,毕竟现在还有棚改政策在支持,所以三四线暂时还不会收网。

3

很多人留言问,本来库存就不足了,再限售,不是会导致供给量越来越少了吗?

我给大解释一下,完全不会!

你平时买的新房,一般都是期房,离交房还得一两年,再拿到房产证,又是一两年。所以最快,通常也要2年时间,就算没有限售,你买了新房也不可能马上放盘到二级市场卖吧。

因此,短期而言,指一两年内,限不限售,原本就不会影响到市场上的供给量。

二手房呢?如果你是买来自住的,你最起码也得住个2年以上再考虑换房吧?而且不满2年,税费也是很高的,一般自住客不会考虑这么快卖。

买二手房,几个月短炒卖掉的,只可能是投资客,那限售要限制就是他们。至于不允许投资客短炒,会不会导致二手房供给量减少呢?我认为也不会,因为限售政策针对的是新政以后购买的。新政以前的房子你随时都可以卖啊。

相反,想卖的二手房还是那么多,而想买的人,可能因为要考虑到限售问题,而暂时不买了。

这就相当于,假如供应量不变的情况下,需求减少了,那价格上涨的压力也就减弱了。

对新房而言,限售一般是拿到房产证2年或者3年以后,才能交易,算上出房产证的时间,大概是四五年后了。

有人还会问,如果一直限售,那些买了新房的人,四五年不能卖房,那供应给市场上的二手房源不就少了吗?还是会减少供应量啊!

你又错了!我们就说2年后,按照国土部的要求,库存严重不足的城市,要显著加大土地供应量,土地出让到建成房子,快则6个月,慢则一两年,平均按一年半算吧,到时候的供给量也会显著增加。市场一旦平稳了,就会有很多购房者观望,人都是这样,买涨不买跌,买的人少了,供给量慢慢增多了,那供需又达到平衡,甚至是慢慢的供过于求了。

限售,说白了,就是在给库存告急的城市,争取时间,等新房供给量跟上。同时,几年后又可以让死不悔改还在进场的投资客吃苦头,实现房住不炒的调控目标

明白了吗?


综合自樱桃小房子等,若文章涉及版权问题,敬请原作者联系我们删除



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