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2017年过后,只有核心城市的房子才能叫资产

2017-09-27 孥孥的大树 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


2016年国庆前后,20多个核心城市拉开了本轮楼市调控收紧的序幕,至今已经一周年。在刚过去的周五,一些弱二线城市集体出台了楼市调控政策。可以说,越来越多城市加入楼市收紧的序列。


调控之下,有些城市依然保持着房价缩量上涨,产生“房价越调越涨”的怪象。这其中的理由很简单,中国的老百姓已经有一种固化的思维,房价一定会涨,唯有房子是抵御通货膨胀的工具。


短期价格持续的大涨,中国楼市出现了较大的价格泡沫。


2013年至今,楼市短期的主要矛盾出现了如下的演变:


2013-2015年,楼市主要矛盾是库存量过大问题。2010-2011年,楼市行情好的情况下,土地供应量增加,从而导致2013年开始出现房屋库存增加的情况,所以说,从2013-2015年是楼市的主要矛盾是库存量大。


2015-2016年,楼市主要矛盾是核心城市出现价格泡沫三四线城市库存量过大,二者并存。经济低迷,驱动国家出台政策刺激楼市,从而促使了一线以及新一线城市房价的快速暴涨,这是楼市上涨的第二轮。可以说,2015-2016年期间,短期矛盾出现的是核心城市房价泡沫的出现。


2017年,核心城市以及经济稍好的三四线城市价格出现新泡沫,已经成为突出问题。时间窗口进入2017年,大家都没有想到,房价上涨的高潮会在三四线城市接力。在过去半年多的时间里,不少三四线城市房价上涨50%,价格泡沫已经在更多的城市呈现出来。


房价上涨的主导者是政府,开发商、银行以及诸位皆是参加其中的演员。本轮楼市的刺激的启动有两个核心原因:


其一,经济低迷。在房地产投资占总投资额占比15%的情况下,中国经济对地产依赖之重,无法在短期内解除,所以房地产投资依然成为刺激经济发展的引擎。从2015年下半年开始,楼市复苏。


其二,杠杆转移。2013-2014年,政策上提得最多的是三期叠加阵痛期。直白了说,就是经济不好,政府债务累累。刺激楼市还有另一个根本原因,就是让居民加杠杆。政府的负债率很高,楼市涨了,土地上涨,卖出好价格,财政收入多了。这个过程中,居民则是用了国家允诺的杠杆,首付二、三成,慢慢供房,还贷,杠杆率全面增加。


本轮楼市收紧的三个核心原因:


其一,减少外汇冲刺,锁定流动性。锁定流动性。200万亿房子资产,对应3万亿美元外汇储备,这意味着只要有10%的房子套现,中国的外汇就会被冲击崩溃。显然,这是不允许出现的事情。限购,限贷还不够,还要用限售来锁定房子流动性。


其二,抑制投机行为,防风险,稳经济。房子有双重属性,其一,为居住属性;其二,为金融属性。当投机过旺时,金融这种虚拟经济属性便展现出来。过度投机,资金流入,不利于实体经济发展。资产价格过高,容易出现经济崩盘风险。


其三,时间换空间,挤出房价泡沫。泡沫缩小有两种方法。第一,房价回调。但这里只允许小幅回调,若是大面积回调,出现大面积断供,则影响的是政府,银行,开发商资金链,这意味着经济的崩盘。国家必定救市,只不过楼市要救比股市难多了。股灾之下,我们花了多长时间才救回来,更别提楼市了。第二,人民收入增加,储蓄增多。以时间换空间的横盘,其意图就是通过增加人民的收入,从而会减少房价带来的压力。居民储蓄多了,也会有新进市场者购房。


楼市收紧过程中,有一件挺奇怪的事,那就是突然没有提房地产税了。也许,那真的是个伪命题,或者没有到成熟全面推出的时机。至少,重庆,上海两个城市试行之后,没有推向全国,说明整体效果不好。


取而代之的是,租售同权政策。


个人看法,保障居民居住是政府欠人民的历史债。近二十年,一味发展商品房,造成保障房的缺失,导致人们一味看多楼市。


租赁政策的推行是保障房建设的一部分,长效机制的一部分。目前只是开端,路还很漫长。


从国家层面的情况看,2015年开始提租售同权,但一直到2016年底,基本都没有太多实质性的政策。而这一次,国家开始在10余个大中城市推行租售同权政策等一系列举措来看。个人认为国家会尽可能去推广租售同权政策,至少2017-2020年,这三年时间是一个试行的窗口期。如果没有问题,则会全面推广到更多的城市。


从租售同权的政策中可以看到,此番新政,租赁保障的是中低收入家庭。可以将此归类:


中低收入对应租赁住房。


中高收入对应普通商品房。


高收入者对应豪宅。


从政策上来看,在房子的居住属性上,已给社会阶层贴了标签。阶层的流动性丧失,社会就这么固化了,面对房价高的门槛,很难逾越。


真有钱,谁还愿意去租房子。中低收入归类为无房阶级,后二者可以对应有房阶级。有人说,这样划分不对,在大城市租赁住房的人,在老家有房。但我想问的是,房子是不动产,正是因为不动产,这才有区域的稀缺性。不谈中国现在已经户均1.1套房子,其实这个意义真的不大。


在一个城市长期工作,你在这个城市的住房需要保障。为什么很多深圳刚需的朋友在惠州买房后,反而后悔了。因为,从惠州来到深圳中心区上班,在现在依然不现实。为什么,这一波调控下来,北京外围的廊坊房价跌得比谁都凶,就是这样的道理。


不动产,始终是不动产。人在哪,它建在哪,它不会随着你的走动,而移动。


资源的不足,是租售同权推出的前提。


资源配置从来都是不公平的。在楼市中,最典型的就是教育资源的稀缺,因为稀缺才会有了楼市中的学位房概念。而优质教育资源的潜台词,就是优秀的师资力量,是下一代接受优质教育的可能性。再往深处,就是阶层。


而资源的稀缺性,无非跟户口息息相关。而户口的定义,以下是我听到最好的解释。


“中国的户口相当于中国一个县(county)或一个市(prefecture)里发的护照,在这个县内,你拥有相应的权利与义务。如果你去了其他地区,你就部分地失去了这个权利。你不能享受当地的医疗保险、劳动保险,甚至不能同工同酬,一般报酬比本地人低,不能应聘当地的政府雇员,没有选举权与被选举权,他们的小孩不能与当地小孩一样去受同等的教育。当然,小孩也不能参加当地的高考去上大学,因为他们相当于是“非法移民”。


大家都关注未来房价会怎样?


如果说,业绩是持续支撑股价长期上涨的唯一动力。那么,对应来说,人口的持续流入也是房价长期上涨的唯一动力。


资金流通的路径可以简单的这样解释。


产业经济发展起来了,人就有动力到这个城市寻找机会。当前的房价已经过高,除了本身能创造的劳动报酬外,凭自己的力量很难在三五年内积累一笔首付款。于是,年轻人背后的家庭支撑了其首付款,这就驱动了资金的流通。从而,资金从三四线向一二线城市集聚,有资金的推动,必然导致资产价格的上涨,进而造成价格泡沫。


主线可以简单的理解为,产业——人——资金。


上述的核心,必然是人。


经济有强弱,城市分化是未来发展的必然趋势。城市分化背后的驱动因素其实就是人口,将城市分为“净流入”与“净流出”两类就可以了。


中国城市发展已经到了逐步成熟的阶段,全国约18个左右的城市群,基本上也圈定了近40个核心大中城市未来的发展。像雄安新区这些获得国家层面新规划支持的城市,可以说是非常少,更况且雄安新区在设定前,已经将不动产交易限死,严格压制了所有投机行为。


我们回到之前的逻辑。目前,全国新增人口速度在减少,除了那些核心城市有人口持续流入之外,其它城市人口持续流出。再思考一个简单的逻辑,你现在买的房子,二三十年后,房子由谁来继承?如果你是拥有多套房子,未来集中到独生子女名下,这样独生子女名下有多套房子,过剩是必然的。因为大城市的虹吸效应会持续存在,所以并不存在这样的问题。


今年以来,四五六七八线城市的房价也是在疯涨,同样也迎来了很多不明真相的吃瓜群众。但是,对不起,对于这些城市的购房者,真的有可能接盘了。如果是刚需自住倒没有什么,那买的是一种家的安全感。但是,出于投机,这一波接盘,套牢资金是肯定的。


只有核心城市的房子才能称是资产,广大人口净流出的区域房子只能叫房子。资产能保值增值,而房子只有居住属性。


城市发展是分化的,房价必然也是分化的。


从目前的情况看,楼市政策现在处于一直收紧的过程中,2017-2018年政策很难有松开口子的时候。


政策收紧之下,特别是信贷的收紧,短期影响房价会非常明显。目前,一二线核心城市首套房利率都上浮5%-10%,甚至接下来还有可能停贷,这就意味着楼市交易市场流动性还要减弱。


房贷利率上涨,最大的影响是购房成本的增加。接下来,核心城市面临的将是,买卖者地位暂时转换的阶段,要出售房屋的朋友,需要让利给有需求的购房者,否则难以成交。


利率收紧,毋庸置疑百分之百伤到刚需客户。有钱人真要出手买房,全款买房,不需要等待银行放款。而刚需看着利率上涨,每个月房贷需要多还一些,犹豫着出手。


个人对楼市的观点,利率上浮还要扩散到更多一二线城市去,所以楼市短期看空。未来一年至一年半会是开发商最难受的时候,特别是,中小开发商不断的被兼并,相信在不久的时间后,大家可以看到各类媒体报道。


我的个人看法是,这一波房价上涨,绝大多数城市的购房者,短期冲高接盘是肯定的。因为在政策收紧的情况下,你根本不可能在短期兑现。现在已有41个城市出台了限售政策,2至5年才能交易。周五,石家庄还出了3套以上的必需要有8年以上才能交易。


地产短期空,不代表将来不会好,时间换空间是最好的策略。


从国家的政策出发,其历来强调稳经济,防风险。显然,监管层是不想房价大跌的,大跌意味着经济不稳。理想的状态,就是让房价微回调,在一个区间内震荡上几年时间,以时间换空间是最理想的状态。


通过时间来消化价格过高,泡沫会逐步萎缩,变小。我们有过先例,2011年至2015年,不少城市房价就是横盘或者微跌,但也不见得中国楼市崩盘了。


所以,目前的楼市短期我看空,但长期,我只看好核心城市,能持续上涨的也许不足20个城市。特别是,一线城市以及准一线城市,依然强烈看好,只不过需要经过周期的洗礼,挤泡沫的过程。其它城市,要么横盘,要么持续的阴跌。温州、鄂尔多斯就是这样在例子。个别点的泡沫存在,不足以影响全国。


当前最大的风险,其实是政策风险。国家虽然要稳,但最怕的是矫枉过正,导致楼市的崩塌。政策调控的时滞性,是要警惕的。


另外,提了这么多年,金融机构的资金要支持实体经济,但事实上,依然是通过各种绕圈子,最终还是将钱投入了楼市,这种怪象,何时才能停下来。



延伸阅读:

最中肯的建议:你现在该不该买房子?

今年7月份刚刚回成都参加大学同学毕业20年聚会,顺便看了一下成都的房子,感觉成都房价还有上涨空间。


本来看好了成都武侯区川大附近盘古花园的一套200平方的房子,报价240万,可惜外地人限购不能买。


为什么我认为成都的房价还要上涨的空间呢?

 

先分享一下自己迄今为止的买房卖房经历,以及对房价的看法,或许有助于你做买卖房子的决策。

 

第1套房:2001年买的,面积80平方,总价20万,那时候首付6万,当时手上没钱,借了5万买的,2009年卖了,盈利30万左右。

 

第2套房:2006年买的,面积108平方,总价40多万,那时候首付13万,现在买大概需要200万,10年涨4倍。

 

第3套房:2008年买的,面积48平方,总价40万,二手房首付20万,现在大概可以卖到160万,目前还持有。


第4套房:2014年12月份,在福州房价最低迷的时候买的,面积110平方,总价150万,首付60万,当时股市还如日中天牛着呢。

 

朋友都笑我,那时把股票的钱拿去买房,甚至还有同学威胁我,开发商资金链非常紧张,很可能烂尾。

 

2017年6月份刚刚交房交房,目前中介说应该可以卖到350万左右,这两年房价涨的确实TMD有点疯。


不过话说回来,我买的时候真不知道现在会涨这么多,我要是知道,哪怕是砸锅卖铁也要多买几套啦。


但是我确实做过风险评估。


按当时的租金和房子所在的地段评估过买这套房子肯定不会亏钱,而且就算开发商资金链断裂也不会有事。


因为开发商是上市公司,规模够大,就算倒闭了这个楼盘也不至于烂尾,只会换一个开发商接盘继续开发。

 

第5套房:2016年09月24日买的,面积34平方(5米层高,精装修房,两把钥匙,分成上下两套出租),总价70万,首付35万。

 

万科的房子,在房事最火的时候买的,而且真的是抢房,我找关系才买到,否则根本买不到,2018年底交房,目前估值在100万左右。


为什么我当时会买它,因为我了解到附近类似单身公寓大概租金可以到2000元/月,房子位置离万达广场2公里左右。


两套租金一年大概可以收到4.8万,按70万的总价,年回报率=4.8万/70万=7%左右,而贷款利率是5%。 


自从2009年卖掉前面的两套房子之后,我一家子一直都是租房子住,到现在已经7年多了,如果没有什么意外,我们还会继续租房住下去。

 

当然自己的房子也拿去出租,为什么?


房子有两个不同的属性,一个是居住《家的属性》,一个是投资《物品属性》。

 

记得自己买第一套房子的时候非常兴奋。

 

但是卖第一套房子的时候,我没什么感觉,而我女朋友却非常的痛苦,直到现在,她有时还会耿耿于怀,因为她觉得卖了自己亲手买的和装修的房子。

 

感觉家就没了。

 

这和现在大多数人一定要住自己买的房子的感觉一模一样,都是寻找一种家的感觉,其实这就是人性的弱点。

 

一念天堂,一念地狱!

 

如果你一定要在房子上寻找这种家的感觉,那么被ZF或者地产商利用,那就不要抱怨,一个愿打一个愿挨,如此而已。

 

为什么我即在房产低迷时买房子,也在房产狂热时买房子?


因为,我有自己的投资买卖原则,和国家政策、市场环境没有关系。

 

对我而言,房子只是投资品种之一,和股票、期货没有区别,只是一个获利的工具,和家没有任何的关系。

 

我现在租住的房子较大,180平方,房租贵了点,但是离女儿小学和我上班的公司,走路都只要10来分钟,工作生活都可以比较轻松。

 

我一直不太明白为什么那么多人非要住自己买的房子,然后每天花2-3小时上下班和接送小孩上学,或许家家都有一本难念的经。

 

但是你有没有问过自己:


真的一定要这样吗?

 

是否有更好的选择?

 

或者你还是一边抱怨社会、政府、房地产商......一边继续住很远的地方,花好几个小时上下班,接送孩子?


所以,要不要买卖房子?你可以不去猜测国家的调控政策,也可以不去想未来房价会涨会跌?


只要抓住2个关键因素:


第一:房子年租金回报率多少:每年租金回报率=每年租金/房子总价?


第二:你的购房资金成本多少:如果贷款就简单用年利息多少计算?如自有资金就简单用拿去理财的投资回报率多少计算?


无论什么时候,判断一套房子是否值得买入就看“房子年租金回报率”是否大于“购房资金年利息”?


买入条件:《房子每年租金回报率》《你的购房资金年利息》,按目前中国大陆5%的贷款基准利率,相当于房子市盈率小于等于20倍。


卖出条件:《房子每年租金回报率》《0.4倍你的购房资金年利息》,按目前中国大陆5%的贷款基准利率,相当于房子市盈率大于50倍左右。


当然,这个会根据每个人的资金成本做相应调整,如果你的资金成本很低,假如只有2.5%,则房子市盈率大于100倍左右你才会考虑卖出。


或者房子市盈率小于40倍,你就会考虑买入,因为你属于钱太多而且基本没有什么投资渠道的这一类土豪。


举例说明1:


现在有一套房子总价100万,每个月租金可以租到4500元,一年租金按11个月计算年租金约5万元=4500*11个月。


因为每年可能会空置半个月,加上每次租赁合同一般订1年,每次转租需要有半个月租金做为中介费。


则这套房子(每年租金回报率=5万/100万元=5%)(2016年中国大陆基准贷款利率=5%)。


第一种情况:如果你自有资金没有什么安全的投资渠道,用3成首付买这套房子,是值得投资的。


第二种情况:如果你还可以3成首付,全部用公积金贷款买的话,目前公积金贷款利率才3.25%,那么赶快买下它。


因为这套(房子每年租金回报率=5/100=5%)(2016年中国大陆公积金贷款利率=3.25%)。


第三种情况:如果你需要全款买房,且你有把握自己资金每年的投资回报率超过6%的话,那你就没必要去投资这套房子。


第四种情况:如果房价突然从100万暴涨到250万,则(房子每年租金回报率=5万/250万=2%)远小于(2016年中国大陆公积金贷款利率=3.25%)。


相当于市盈率=50倍,则可以考虑卖出了。

举例说明2:


现在还是一套房子总价100万,只不过房子不在中国大陆,在加拿大多伦多,同样,每个月租金可以租到4500元,一年租金按11个月计算年租金约5万元=4500*11个月。


因为每年可能会空置半个月,加上每次租赁合同一般订1年,每次转租需要有半个月租金做为中介费。


则这套房子(每年租金回报率=5/100万元=5%)(2016年加拿大基准贷款利率=2.5%左右)。


这种情况:如果你可以用3成首付,用2.5%的贷款利息买的话,当然就闭着眼睛买入啦,这就是为什么那么多人去欧美国家买房的原因。


很多欧美国家房子贷款利率比中国低很多,未来人民币又是贬值趋势,而且有些国家的每年租金回报率扣除每年房产税之外,甚至还可以超过5%。

 

所以,无论世事如何变化,你都可以用这个简单的公式去判断一套房子是否值得买入?或者需要卖出?


每个人的自有资金不同,所在国家地区的贷款利率也不同,同样一套房子,有人选择买入,有人却会卖出,都是很正常的。


当然买房还有一些注意事项:


买房考虑的首要问题永远是:未来房子所在区域的人口会增加?还是减少?如果趋势是增加,则租金会涨,房价也会涨。


不要因为买不起市中心或者城市区域中心房子,退而求其次去买郊区便宜的房子,因为它可能永远租不出去,自己也住不了。


也不要因为听别人说房子会涨你就买;或者看到别人买你也买,因为每个人的自有资金不一样,资金成本和投资回报也不一样。


更不要因为自己喜欢而去买房子,每一次买房之前,肺鱼思考的


第一个问题永远是:未来这个房子可以租给哪一种人?他负担得起这个租金吗?

 

第二个问题永远是:未来这个房子可以卖给哪一种人?喜欢这个房子的人,那时候的价格,他买得起这个房子吗?


所以,我比较建议大家考虑买以下3类房子:


1.小学初中附近的住宅,因为:中国的家长为了孩子读书很愿意多花钱,尤其是小学附近。


2.商业中心附近的住宅,因为:年轻人为了能走路上班迟一点起床也很愿意多花钱。


3.未来地铁口附近住宅,因为:刚需族上下班方便。最好步行在10分钟以内,不过现在由于共享单车的原因,范围可以放大到骑单车在10分钟以内。

 

至于房子自己是否喜欢?


不重要。


自己能喜欢当然好,不喜欢也没有关系。


只要有投资价值,房子先买了再说,就算未来房子涨了,你还是可以卖掉不喜欢的房子,换一套自己喜欢的房子。

 

房子和家是两件截然不同的事情,你必须要突破自己的观念限制,克服自己的人性弱点,才能在买卖房子不被忽悠


毕竟,那些建议你无论什么时候,只要是刚需都应该买房子;或者天天抱怨政府,并建议你等调控后房子跌了才买的各种专家,大概率都是忽悠。


与其浪费时间去抱怨什么社会不公平、什么房地产调控政策越调越高......

 

不如多花点时间研究理财投资,研究自己所在城市的房子和房价,研究自己如何才能买得起有升值潜力的房子。


以上只是从微观层面总结分析什么房子什么时候该买,什么时候不该买?


如果要从宏观层面去分析,如何判断房价走势,我比较赞同任泽平总结出来的一句话:


房地产周期的判断长期看人口、中期看土地、短期看金融。


这个方法看起来逻辑还是比较靠谱,可以用来判断房价会不会涨?

什么时候涨?

哪里会涨? 

所有的这些问题都可以纳入到这一个框架解释,什么地方房价会涨?人口流入的地方,房价长期会涨。

那么,现在中国的人口流向又是一个什么样的态势呢?

任博士的团队研究了美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度等发现:

不管什么样的经济体,人不断往大的都市圈流入,是最基本的规律和趋势。

为什么?

因为大都市更节约土地,更节约资源,更有活力,更有效率,更能为年轻人带来梦想,这是几百年来城市文明的胜利。

中国过去也是这样的趋势,人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移。截至2016年,我国4个一线城市聚集了全国5%以上的常住人口。

在最近的6年来,我国总人口增加了4180万,其中约15%的新增常住人口分布在一线城市,逾40%分布在二线城市。

因而人口整体依然是向较发达的大中型城市聚集,这一趋势并未改变。不仅过去十年,未来二十年仍然会如此。

从非户籍人口比重来看,人口净流入最多的城市均为全国或区域经济较发达的地区,大多位于珠三角和长三角,包括4个一线城市,8个二线城市和8个三四线城市。

同时,结构上有点分化,部分城市人口流入速度在放缓,北京、上海最近三年常住人口的累计增幅仅为2.7%和0.2%,均比10-13年低了5%左右;

但深圳和广州近三年的常住人口增幅分别接近9%和12%,较之前三年大幅提高。

可能也正因此,有人问:任博士,现在北京、上海要控制人口了,北京、上海的房价是不是就不涨了?

东京圈3700万人,基本同样的面积,比北京2200万人多。首尔圈只是北京面积的一半多,首尔圈2500万人,人家的人口密度比我们大,人比我们多。

过去100年,日本大的都市圈占日本人口的比重,是不断上升的。

美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势?也是不断上升的,有没有逆转过?回到小城镇去?没有。美国人地关系不紧张,但人还是在不断往大的都市圈流入。 

第二,中期看土地,其实说得是供给,这个地方人口是在不断流入,如果说政府不供地会怎么走?大涨。

现在一线城市的土地供应按计划来看,是要比往年高出一些。

比如,上海的“十三五”规划(2016年-2020年)显示,期间,上海计划供应5500公顷住宅土地,可提供住房约170万套。平均年供应1100公顷左右。

北京市也喊出了未来五年供应6000公顷住宅用地的目标,年均供应1200公顷。这个指标都比往年计划高出一些,但问题是,计划不落实等于空弹。

北京也是一样,土地供应计划完成情况不仅是不理想,而是差了一大截,经营性土地只成交242公顷。

应该说,在完不成计划这件事上,北京早已经是惯犯了,多年都是如此,雷声大雨点小。

比如,在历史上,2014年北京市计划供地总量为5150公顷,实际完成建设用地3161公顷,完成了计划的61.4%;2015年,北京市计划供地4600公顷,实际完成建设用地2300公顷,完成计划的50%。

2016年,北京实际住宅用地供应降至469公顷,仅完成计划的不到四成。而今年,计划是要供应住宅用地约1000公顷的。

因此,北京市委书记蔡奇近日在部署工作时明确作出要求,2017年已经确定的土地供应计划,各区要完成。

这就意味着,按计划,下半年北京,上海供地都要大爆发了,最终会如何,大家可且拭目以待。

第三,短期看金融。

这个地方人口在不断流入,政府还不怎么供地,又开始用货币放水刺激了,那么这个地方房价会怎么样,爆涨。

过去两年合肥、南京就是很好的例证。 反过来说,现在调节房地产,采用限购,限贷,提高首付,提高房贷利率等手段,这就是金融上的不利。

今年上半年一线城市房价没涨,北京上海二手房价还有微跌,根据国家统计局公布的二手房价格月度环比,从相关城市本轮环比下跌始点起计算各月累计跌幅。

二手房价格环比下跌的城市,共计11个。京津冀地区跌幅最大,上海、南京的房价也出现一定程度回调,分别为-0.5%和-0.1%。

三四线城市房产在上半年有过一波爆发,但自8月以来44城地产销量增速逐旬下滑,月度销量同比增速也回落至-27%,其中18个三四线城市销量增速降至-9%,表明地产需求整体低迷。

对于2018年之后的房地产市场,取决于房地产市场长效机制的建立,像房产税的推出等。

长效机制如果能得以建立,2018年后的房价走势会平稳,否则之后可能会出现报复性上涨。

那么,换句话说,如果没有其它的拢动因素,那么2018年的上半年会是一个较好的购房时机。

这里面有个18个月周期,和土地财政有关,超过18个月,地方政府会扛不住,土地财政会面临压力。

除非未来通过房地产税替代土地财政,那样地方政府就缺少刺激房价的动机。

可能看到这里,有些同学还是有点晕,那我们就请巴曙松这位高级专家给同学们一些更明确的观点吧。

前些日子很火的一个标题是:《逃离北上广深》,逃离了吗?发现还是在一线城市机会更多。哪些城市有人流涌入,那些城市群就被看好。

日本和中国一样,也曾经有过分散的城镇化和城市化的路线争议。

上世纪七八十年代,日本经济起飞时,也提出过著名的东京疏散计划,也曾经担心空气污染、水源污染。

于是从大东京地区通过轨道交通,希望疏散部分人群。确实疏散了小部分,但是便捷的公共交通网络,反而吸引了更多的人群进入东京。

资源的分配,产业的聚集,就业机会的增加,以及信息传播更快,虽然基于对大都市病的恐惧,很多国家都市圈的发展,都经历过探索的过程,但目前基本都回归到大都市圈的路上。

中国进入以都市圈和城市群为主要动力的发展阶段。现在有人口流入的仅限于少数的几个城市群,和中西部几个有活力的城市。

所以,可能只是一个三线、四线城市,但是因为在大都市圈的周围,也被纳入调控范围。

未来中国城市的主力格局就是3+6:三大城市群,加上6个主力城市,分别是环北京城市群、环上海城市群、环深圳城市群,香港和广州,都在环深圳城市群里;6个城市是,南京、合肥、武汉、长沙、重庆、成都。

从目前的数据来看,3+6核心城市,在全国规模中,人口占比五分之一,GDP占比36.8%,整体房地产交易规模占到全国交易规模60%,新房成交金额占比接近一半,二手房成交金额占比73.5%。

结论:中国城市群发展格局已定,3+6是未来值得重点关注的主力城市。

最后,你现在该不该买房子?买哪里的房子?

我的建议就是:

第一:看自己的买房资金成本多少?同时问一下自己:万一房价下跌,我的资金链会不会断裂?未来最坏的情况发生时能否保证自己按时还贷?

第二:如果是一线/二线城市,确认房子所在区域未来5-10年的人口流入数量是增加还是减少?直接点就是看这个区域入住企业是否越来越多?

第三:如果是三/四/五线城市,确认房子是否在以上区域中心城市的旁边,评估房子所在区域未来有没有可能成为这个区域中心城市的一部分?

比如福建省漳州市的漳州港区域(厦门岛对面),或迟或早大概率会成为厦门市的一个区,那你就可以考虑提前布局。

最后,还是看好成都,为什么?

西南地区的区域中心!

未来中国的娱乐之都!

还有四川人口最多,在全国各地的四川人也非常多,如果他们在目前所在城市买不起房子,退而求其次,可能会考虑回老家四川买一套,首选成都......

人性的恐惧和贪婪!

在任何投资领域的表现都一样,股票如此,期货如此,比特币如此......房子也不会有什么不同。

所有的价格波动,都是人心的波动,都是人心中恐惧和贪婪的波动。

历史不一定重演,但总是惊人相似。

时空虽可以不同,但人性永远不变。


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