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杭州房价已暴涨1至3倍,严厉调控下为何仍一房难求?

2017-09-28 陈小瑛 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


现阶段对房价抱怨最多的,要数成都、杭州、武汉。这三大妖孽,房价屡调不稳。很多购房者百思不得其解,也一直望房兴叹。

今天先讲杭州的。



1



看城市的房价涨幅,从统计均价看是看不出来真实涨幅的,因为很多地方被平均了。

跟杭州的一些读者交流发现,杭州楼市2016年开始启动,此轮已暴涨不止一倍。

“杭州去年9月G20后开始大涨,涨幅大多一倍以上,现在热度依然没有减弱,基本都是靠抢,而且大多要求全款,大家都说杭州房价只会涨不会降,因为2022还有亚运会!”

我对杭州房价涨势不熟悉,从当地微信公众号“层楼”摘取了一些价格变化信息。


1、临平北某楼盘,去年G20之前,在售房源价格,仅7500元/㎡左右。G20之后,房价才开始有显著上升。最近三个月以来,该楼盘二手房价,已经从13000元/㎡左右,上涨至17000元/㎡左右。

2、大盘东海·闲湖城,2016年4-5月,当时成交价基本在万元以下,大概9000元/㎡左右。直到去年G20前,成交价也仅仅在12000元/㎡左右。现在呢?近期成交记录显示,价格已在20000元/㎡左右。最高的一套,高达23000元/㎡

3、老余杭楼盘景瑞·御蓝湾,一年多之前,一手房售价仅6400元/㎡左右。而现在的挂牌价,多数已经突破20000元/㎡,最高的达到26000元/㎡

4、欧美金融城,此轮从万元左右,涨到现在实际成交价2万8,挂牌价最高的,更是高达4万/㎡。


整体而言,此轮杭州最低涨幅也有一倍,涨的最高的地方超过3倍,原来的远郊区,滞涨区,也都出其不意的后来居上,涨幅跑赢杭州大盘。

新楼盘因为调控限价,有的楼盘确实降价了,但据杭州人说,由于僧多粥少,没有关系还买不到。杭州市主城区新房住宅成交均价已经突破3万+。

由于新房限价,目前杭州新房二手房倒挂现象明显。今年前五个月有所回调,但下半年以来重回升势。二手房均价已到2.4万平米。



2



为什么杭州调控了,楼市还这么疯狂呢?

先看下调控政策的松紧程度,杭州今年3月份进一步调控。

比如改善型需求,只要有贷款记录,即使房子卖了,再买首付要6成,这一点,比苏州和深圳的5成都要严。

杭州还出台了住宅3年限售政策,这个北上深和苏州都没出。

凭心而论,杭州的调控政策,跟兄弟城市一对比,更严。

但为什么北上深和苏州楼市都冷静下来了,而杭州还这么疯狂呢?

难道真如他们所说,杭州是人间仙境,与众不同?

我2011年去过杭州,印象不错,西湖很美,文化底蕴很深厚,宜居城市。

哦还有一个明星阿里巴巴,带动了相关高端人才就业,这些都是很多人认为杭州房价暴涨的原因。

在杭州人自己看来,杭州经济发达就业机会多,又是旅游城市,浙江各地级市哪个不想到杭州置办点房产呢,杭州人估计只占市场2成,浙江省内人卖房的多。

但这些并不是今天才有的,早就生成了。为什么杭州在上一轮调控中,房价跌的只比温州差一点?难道那时候大家就没有发现杭州适合人类居住吗?

修几条地铁,举办一场大会,这并不是杭州独有的,其它城市也没见因为这些因素房价就上涨的啊。

浙江藏富于民,老百姓是有钱,前几年整个浙江都陷入了借贷危机,中小企业倒闭如潮,经过几年的阵痛,有的如今已经成功转型。温州,宁波是典型。而杭州是浙江的中心城市,吸引的是全省的资金。

但这也不是主要原因,要这么讲,北京上海深圳吸引的还是全国的资金呢。



3到底是何原因?



经杭州本地的很多购房者向樱桃小房子反映,今年这一波涨都是拆迁户推高的。

说杭州满城都是拆迁户,一点不为过。很多读者都跟我反馈过,现在主要是拆迁户在买,都是手持千万现金,四处找房。

“我们是08年开始拆迁的,基本上是拿360平米的房子,再拿部分现金,直到2015年开始鼓励货币分房,目前每户全款差不多1450万左右,但基本上拿1-2套房子,其余拿现金全款去买一套商品房,一般人肯定竞争不过,目前杭州主城区拆迁基本已完成了。”杭州本地一个拆迁户在樱桃小房子粉丝群里说。

2016年杭州提出“主城区城中村改造五年攻坚行动”,计划用5年时间基本完成178个主城区城中村改造,将主城区城中村打造成配套完善、生活便利、环境优美、管理有序的新型城市社区。2017年将是杭州历年来拆迁量最大的一年。

据不完全统计,2016~2020年杭州将全面完成上百个城中村的拆迁计划,拆迁至少600万平米城中村和老旧小区。

拆迁补偿以住房和货币化安置同时进行,房子拆完还没有建新房,就先给你钱,拆迁户有钱了就去市场上买房。

拆迁量那么大,需求突然激增那么多,市场短期哪有那么多房子供应呢,从去年以来,杭州的供应面积明显小于签约面积,严重供不应求,所以房价不涨都难。

截至9月27日,杭州新房可售套数是95299套,其中住宅是37227套。市场的非住宅商品房存量比较大,但住宅存量还是非常有限的。

去年一年,杭州新房成交量超过20万套,按今年8月份的成交量计算,新房成交16079套,现在的存量也就是6个月的库存,而住宅就更少了,大约只有3个月的库存。目前杭州的库存量已经下降到了2012年。

杭州上一轮楼市,是2013年、2014年,进入谷底,2015年库存到达最高峰后,楼市见底,2016年开始飙升,虽然今年多次调控,但房价继续坚挺向上。

2016年,是杭州换房族和刚需的天下,而到了今年,成了拆迁户和外地投资客的舞台。



4



按道理,如果没有货币化安置的拆迁,经过几轮严厉的调控,杭州楼市应该平息了。 

一边是调控强压价格,一边却在大拆大建,人为制造需求推高二手房价格,不明白杭州为什么那么急于改造所有城中村。

如果真是为了调控,杭州就不应该实行货币补贴,拆迁户全部回迁,也不至于让他们去有限供应的市场抢房推高房价啊。

从城市竞争力来看,杭州土地财政非常严重,去年杭州的土地出让金超过1600亿,与公共财政收入的比值为156%。

我无意贬低杭州,但凡是依靠土地财政的,其实都说明,一个地方的税收收入是不足的,缴税不多的企业综合竞争力会很强吗?

我大深圳就不靠土地财政,深圳2016年一般公共预算收入7901亿元 ;而杭州一般公共预算收入才1402.38亿元。差了好几倍。

如果从这点看似乎就有答案了。政府没钱,只能靠房地产,靠短期大规模的拆迁,人为拉高房价,从而拉高地价,这种饮鸩止渴的方法,能够坚持多久?

杭州把临安撤县设区,确实可以拉低房价均价,但仅仅依靠数字上的调控,来达到向中央交代的目的,对购房者而言,简直是一种愚弄。

整个杭州是1.65万平方公里,920万人,其中市区是8000平方公里,人口大概800万。

对比之下,深圳2000平方公里,常住人口1100万,面积只有杭州的四分之一,人口比杭州多三百万。

目前深圳的房子均价在5.4万左右,此轮普遍上涨翻倍,今年市场算比较平稳。

从土地面积来看,我觉得杭州房子没有那么稀缺。跟杭州一比,我突然感觉深圳是洼地了。其实不是深圳的房价低,而是杭州的房价涨太多了。

如果不是人为制造大量需求,杭州房价凭什么比深圳的涨幅还大!


综合自樱桃小房子等,若文章涉及版权问题,敬请原作者联系我们删除



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