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不积极主动去房地产泡沫,后果可能很严重!

2017-09-30 陈小瑛 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


昨天看到我说定向降准不利于房价降的信息后,有些指望房价下跌的人精神要崩溃了。还有的甚至认为我已经空翻多了,市场上最后一个坚定的自媒体空军总司令阵亡了。

呵呵我还没死,我重申一遍,从今年到2020年前,我坚决不会投降的,虽然现在国内方向不够明朗,一会利好,一会利空,但外围环境一直很明确,想让我投降,除非美联储不缩表了。

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从政策面来看,是好像紧锣密鼓在出台,租售并举,租售同权,共有产权等所谓的长效机制,都被解读为终结楼市上涨的杀手锏,什么炸弹,炸雷的喧哗形容词,大家自嗨就完了,别当回事。这些根本不构成房价短期调整的因素。

调控政策似乎也没停过,我原本也是赞不绝口,但最近发现,很多地方失效了。

到底哪里出了问题?

这一轮调控,中央给的指导方针是因城施策,由各地方根据情况自己制定调控政策,这就造成了各地方阳奉阴违,能不出就不出,实在顶不住了,象征性的做做样子,尽量宽松,拖延,或者看看兄弟城市是怎么出的再说,只要住建部不来屌我,我就不出,或者第一次调控先宽松点,压不住了,过几个月再出台第二次。

而且一二三四五六线,去库存的节奏不一致,资金炒完一线炒二线,炒完二线又去三四线,所以政策上也难以统一,地方主动去泡沫的决心不够大。

上海和深圳就是难兄难弟,同进同退,深圳跟在上海屁股后面,上海不出,深圳也不出,还在数据上,通过限价,高低盘相配制造出了连续下跌11个月的“好成绩”,以此减轻进一步调控的压力。到现在,上海深圳也没出限售政策。

在抵制调控政策上,武汉是典型,哪怕房价涨上天了,民怨沸腾,房企捆绑装修,车位,变相涨价,一房难求,反正我就不出政策,多次顶住住建部的压力,也不全城出限售政策,顶多是让长江新城限售应付一下。

在限购限贷上,很多城市的二套仍然只要四成,能不限购的郊区,县城尽量先不限购,实在看不下去了再补刀。

在棚改政策上,地方政府尽量把中央给的额度用足,该拆的不该拆的,全拆了,杭州、济南、海口、成都是典型。人为制造需求,短期供给量又跟不上,造成严重供不应求。想让地方政府主动放着肥肉不吃是不可能的,只能靠中央从源头上掐断棚改的资金,才会停歇,但现在还在如火如荼的进行。

中央指望地方政府能够主动调控抑制房价,也不现实,除了北京和环京地区,靠近衙门,不好假装应付之外,其它地方的调控,都是敷衍。

所以这一轮调控,声势浩大,但你会发现效果其实不明显,这跟2010年由中央统一调控,出台各种国几条,完全不同。

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当然,主要还是货币政策不同,上一轮,2010年10月启动加息,到2011年7月,一共加了5次,效果很快就出来了。

这一次,虽然各地房贷利率有所上浮,但我们的基准利率一直没变,仍然处于历史低位,跟2010年比起来,哪怕是上浮10%,利率还只有09年、2010年的基准水平,上浮30%,利率到达6.49%,才回到2011年年中-2012年年中的利率水平。

2008年楼市崩掉前,央行连续加息,到07年12月底,利率最高7.47%,市场终于垮了。 (金融危机是放大了影响,但没有金融危机,楼市也会跌)

这么一对比,现在的利率确实低.。当然,我觉得不一定非要加到07年的高度,因为这一次的居民杠杆率比07年高多了,加到6%以上,很多人的月供压力就大了。

但他们可能还是不会抛售,为什么?虽然利率是高了,但首付和月供的钱反正都是银行借来的,无所谓,还有资金周转就可以。

现在的问题确实是银行资金太多了,房贷没额度不允许贷了,又给你搞消费贷,现在严查消费贷进入楼市了,又转为经营贷。各种名目的贷款产品,就怕你不贷。

总之,市场资金还是太宽裕,所以我觉得真没有定向降准的必要,虽然出发点是为了小微企业,但你们去问问身边的小企业,这些年,融资难的问题解决了吗?

这几年搞供给侧改革,上游的国企倒是满血复活了,下游的中小民营企业,因为成本暴涨,却离倒闭更近了一步。现在又一刀切搞环保风暴,很多小企业直接关门大吉。

但不是我觉得不该降准中央就不降准啊,打嘴炮没用,我们能做的只有评估降准后的影响。

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有的人瞎说我持续看空了一两年,幸灾乐祸的表示我被打脸了吧。

至少时间上你搞错了,其实我公号是今年2月底才创立的,3月份开始写文章看空一二线已经暴涨的城市,看多三四线上涨,二线其实也要分门别类,节奏不同,比如苏州、合肥、厦门就是去年暴涨。

去年没怎么涨的,比如西部的省会城市西安、昆明、南宁、乌鲁木齐,东三省省会,还有呼市这些弱二线,粉丝每次问我能不能买,我都是先问这一轮涨了多少,比如只涨了20%-30%的,我都是强烈推荐赶快买,涨了50%以上,价位比较尴尬,我也不好帮你决策。(可以翻看我历史文章求证)

当然有几个强二线,比如武汉、杭州、成都,我承认今年确实没有看准,今年3月份后还在暴涨,所以我也在反思原因,及时修正错误。

而一线城市,我一直只提北上深,广州排除,因为广州是去年下半年到今年上半年才开始暴涨的,一线中最后一个涨的,晚涨补涨很正常,所以节奏不同。北上深市场,今年3月份北京调控之后,确实是趋于稳定,其中上海和深圳,是去年10月见顶后稳定的。

包括合肥、苏州、厦门、南京、郑州这些强二线城市今年市场也是趋于稳定的。

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说重点,未来怎么走?仅供参考,不作为投资买房的建议。

国内,我看空的逻辑是:

第一,从政策导向来看,中央会坚持调控,两三年内不会放松。

第二,已经翻倍的城市,市场刚需和改善需求的购买力已经羸弱不堪,接不起盘了,下一波韭菜需要时间积累首付

第三,此轮去库存,老百姓疯狂加杠杆,一线和部分二线已快到加无可加的程度,只要货币稍微收紧,就很危险。

第四,一二线城市在加大土地供应,2年后可以形成市场供应

国外,开始进入加息缩表的周期,现在是全球化时代,美联储这十年来放的水,要回收一半,市场的流动性会越来越紧,我们的钱慢慢流出了,房企去海外融资的成本只会越来越高,高到慢慢你就承受不起了,甚至是借不到钱了。

变数在于,我们是主动去泡沫,还是被动等到美联储来绞杀。

目前来看,主动去泡沫的积极性不够。

第一,调控旨在稳住房价,抑制泡沫不破裂,若继续膨胀,系统性风险很大,但是,我们的货币政策现在没配合起来,比如二三四线大量的棚改还在推行,这其实就是定向宽松,还在吹泡沫。

第二,现在为了实体经济,还要定向降准,释放的信号非常不利于控房价,对外的官话是货币不松不紧,其实货币环境还是不紧。每个月的人民币贷款量都是上万亿,六七成是房地产贷款,信贷总量还是大。为了稳增长,同时CPI不高,所以我们的基准利率上调会很谨慎。

为了平衡,我们采取了定向对房地产加息,收紧房企的融资。

第一,对个人加息的效果,我上面说了,只要钱有来源,加几次息,那些炒房的都扛得住,只有一种情况,对他们抽贷,包括对存量抽贷,就是发现你的钱用于炒房的,让你提前还款,这就有杀伤力。

第二,收紧房企融资,看能不能持续,比如说持续限价网签,让开发商回不了款,比如限制房企发债,开发贷收紧,拖到房企把余粮花完,没办法,被迫降价。但这会出现一个现象,二手房和新房价格倒挂,直到市场的供需平衡,二手房市场的业主资金拖不住被迫降价。

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现在连房企大佬都不敢清晰的作出判断,更何况我。因为不确定性在于,我们的定向加息效果,跟货币定向宽松,哪一个给市场带来的影响大如果前者不如后者,那泡沫就会继续膨胀。如果后者不如前者,那市场就可以稳住。这个需要市场验证,不是谁能拍脑袋就可以预测到的。

一线城市,北上深,明年市场会稳定为主,说不定还有下跌,因为调控政策不会放松,北京四季度估计会反弹,因为调整了半年后,有的需求会等不及而入市。

二线城市,分强二线,弱二线。目前已经稳定的,随着供给量增加,库存上升到12个月以上的,明后年会稳中有跌,那些还在大规模大拆大建的,在库存量没有回到6个月之前,上涨压力确实还存在,后面看政府会出台什么举措压住吧。

三四线城市,其实也分,有的已经翻倍了开始调控了,上涨就基本没戏了,有的还没有大涨,指50%以下,还没调控,明年房价还会飞。

今天一个湖南新化的粉丝问我,当地房价只有三千可以买吗,我说刚需闭着眼睛买,建安成本都两千了,五线,这一轮去库存也会沦陷,估计明年轮到五线了,疯狂时,根本没人去计算当地人口流入还是流出啥的了,如果你想投资,最好别买新房,拿到房产证的周期太长,记得买二手次新房,涨50%-100%就卖掉。拿着升值的钱,过几年去一二线买。

总之,对于已经翻倍的城市,我是观点鲜明的认为,不应该投资了,你说是刚需,有钱,又急着住,那随便吧。否则,如果你囊中羞涩,需要四处凑首付,我觉得已经没必要焦虑了。

如果我们货币还不收紧,我估计三四线也顶多持续到2020,这一轮棚改计划结束,同时,是美联储缩表的第四年,那时候,我们不想刺破泡沫,也会被动的刺破了。

有些人说,能跌多少?涨一倍,跌30%,还是涨了。你在涨50%之前买入的,肯定风险不大,50%-100%,勉强不怕,但翻倍以上买入的,下跌的时候亏损几率是明显大于你盈利的。如果你的现金流可以承受,那请随意。

我再重申一次,我只是发表自己的观点,认同你就参考,不认同你就当我放屁,没有人拿把刀架在你脖子上叫你买或者不买。



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