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房地产税明确开征,你真指望房产税能降房价?

2017-11-09 缓缓君 拾叶 中港股市龙虎榜 中港股市龙虎榜


1


一大早看到“央视新闻”的推送,标题比较劲爆《定了!房地产税这么收!炒房者将受到一万点伤害》。


文章的主题用一句话解释就是:官方已明确要按房屋估值来征收房产地税了。


财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。



文章的评论区是一片欢呼之声。


  • 政策越来越有力了,未来实现居者有其屋只是时间问题了。


  • 为了国内市场良性发展,尽快出台相关政策。


  • 房子是用来住的,不是炒的。一切为了人民。


看到这些留言,我最大的感触就是:人和人之间的认知差距真的是蛮大的。


这些人觉得出台房地产税房价就会降下来,就能实现居者有其屋的美好愿望,所以他们为征收房地产税叫好。


征收房地产税这件事本身,并不创造任何额外的社会价值,说好听点,它是一次财富的再分配。


所以,这真的值得庆祝吗?


房地产税会对房价带来什么样的影响?


征收房产税的法理依据充分吗?


这些问题,都值得思考。


2


先来解读一下官方的说法。


根据财政部部长肖捷的文章,房地产税将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则进行立法和实施。


1.立法先行


在税收法定原则下,任何新税种必须先立法后征收。因此,“立法先行”已是社会普遍共识。


以上是官方的解读。


是不是觉得很有一种法治国家的既视感?


但实际情况没有那么简单。


尽管房地产税几乎是所有发达国家地方税的主要来源,但在中国征收房地产税,一直都有争议。


因为那些发达国家的土地实行的私有制,政府不存在靠卖地获得收入,而中国的土地是国有的,从理论上说,业主只拥有70年的土地使用权,并且你在买房的时候已经间接地为这70年的使用权支付了高昂的费用。


之所以说是间接,是因为开发商在竞拍土地的时候缴纳了高额的土地出让金,而开发商是要赚钱的,他们会把“地价”作为房屋成本的一部分体现在房价上,所以你在买房的时候,就相当于缴纳了70年的土地使用费。


如果再征收房地产税,就存在二次征收的问题。


复旦大学经济学教授谢百三就曾尖锐地指出:


“交了70年高额土地使用费再征西方房地产税,等于一只羊身上剥两次皮,税务总局先把70年收走的费吐出来还给百姓,再分70年一年年交西方式房地产税啊!”


只是,既然官方已经把征收房地产税这件事提上议程,结果显然已经是没法改变了。


对于上面提到的问题,官方也早就做了准备。


一是在2007年的《物权法》第149条里规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。



这是变相承认房主对土地所拥有的权利,为房地产税的开征铺平了道路。


二是不动产登记已基本完成,具备了基本的征收条件。



三是从2013年开始,房地产税就已列入议程,至今已议论了好久。


所以最快的话,明年两会就可能会通过房地产税的立法工作。


2.充分授权


中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇评论说:


“所谓充分授权,应该是给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案。”


国家行政学院教授冯俏彬也持相同观点:


“各地房地产情况差异大,因此地方政府对当地房地产情况更熟悉,给地方充分授权,让它在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房地产税平稳落地。”


由于房价有很强的城市差异性,充分授权地方政府,因地制宜,从理论上来说完全没毛病。


3.分步推进


中国税务学会学术研究委员会副秘书长焦瑞进认为:


“分步推进原则意味着房地产税征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施。”


中国实行城乡土地和住房二元制度,到2016年底我国的城镇化率水平为 57.35%,地区发展很不平衡,房产税先城市后乡镇,先市民后农民是必然的。


北京、上海和深圳这三个城市很可能会首当其冲。



3


房地产税可能会怎么收?


先来说说上海和重庆的两个试点。


2001年1月,上海、重庆两个直辖市就启动房地产税试点改革。



上海采用的是“老房老办法,新房新办法”(存量和增量差异对待)的思路,即以前买的、分配到的房子都不用征税,新购房屋才需要交税。


我认为这是比较合理的,一来是中国的房屋产权实在是五花八门。


按产权性质大体可分为:央产、军产、单位产权和私有产权房;


按取得和交易的方式,可细分为:原有私房、房改房、商品房、经适房、安居房、限价房、自住商品房和共有产权房等。


这些五花八门的房屋,要制定一个公平合理的方案,真的太难。


二来之前买的房子已经间接交过70年的土地使用费了,这部分不收房产税合情合理。


而重庆则主要针对高档房屋(均价高于新建房屋成交均价的2倍)进行征税,对于存量房屋,180平米以下免税,新购房屋100平米以下免税,超出部分以累进制的方式计税。



而未来房产税的全面征收方式,已经透露出来的消息是:


1.按照评估值征收房地产税;


2.适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度


根据以上两点,我个人的推断是:


存量房要征收房产税(重庆模式),计税方式参照上海模式,同时给与一定免征额度。


为什么说存量房会征收房地产税,因为降低建设、交易环节税费负担意味着政府的税收会出现一个大窟窿,而要填补这个窟窿,要么大额提高税费,要么扩大增税范围,显然后者更有可能。


除此之外,对存量房征税,既能增加税收,又能打击那些手握十几套甚至几十套的炒房客以迎合民意,何乐而不为?


至于计税方式,上海已经有比较成熟的经验,即先对每套房屋价格进行评估(税务局有当地所有房产交易价格纪录,可以按照算法自动生成房屋价格),然后打个折(上海是70%),再根据住宅性质进行征收(比如普通住宅0.4%,非普通住宅0.6%)。


非普通住宅有三个标准:1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米);3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。


当然,这里只是推演一下思路,具体参数各地政府会根据当地情况制定征收标准。


至于免税额度,这个一定是会有的。


这既是调节贫富差距实现社会公平的体现,也是社会稳定的需求。


只是到了具体实施的时候,免征额度是根据人均面积,还是人均面积结合房屋数量,暂时不得而知。


但结合以上3点,我们可以明确的是:对于那些拥有大量房产的房叔房姐,房产税一旦出台,他们的好日子就要到头了。


4


房产税的出台后,房价会下跌吗?


这要分短期和长期。


  • 从短期来看,房屋持有成本的大幅提高,会让炒房者抛售手中的房产,市场上供给数量增多,可以起到抑制房价的作用。


  • 但是从长期看,房价的两极分化会更加明显,即该涨的还会涨,该跌的更快下跌。


因为房地产税的实际影响是增加了房屋的持有成本,它只是一个辅助因素,决定房价的根本性因素是供需关系。


一线城市的土地是有限的,只要人口源源不断地流向一线城市和少数几个重点二线城市,那里的房价继续高涨是不可避免的。



以上海为例,根据《上海城市总体规划(2016-2040)》,到2040年上海建设用地的天花板为3200平方公里,而2020年建设用地预计将达到3226平方公里。


这意味着后面的20年,上海不但不能新增建设用地,还要减少26平方公里,房子的稀缺性不言而喻。


北京也是类似,而深圳则更早进入了拆迁一块重建一块的节奏。


其实从全球范围内来说,任何一个发达城市(纽约、香港、首尔、台湾等),都没有出现过因为征收房产税而导致房价下跌的。


那些指望靠征收房地产税能够买得起房的人,他们必定要是失望了。


而另一个残酷的事实是,在全球化的背景下,一线城市的房价只和高净值人群(富人)的数量有关。


知乎答主@Haoran 在不久前写了一篇分析文章,他通过对比了北京、上海、纽约和洛杉矶的房价,以及当地富豪人数的相关度后发现,高净值人群和房价的相关度居然高达0.91。



优质的资源永远是稀缺的,稀缺的资源永远是昂贵的。


所谓的居者有其屋,其实是指让你租得起房,而不是买得起房。


这一点我在《高房价背后的真实逻辑》一文中有过论述,这里不再重复。


5


最后这几句话,可能说了也没用,但我依然要行使说话的权利。否则的话,我们连这项权利也会一点点地失去。



这是知乎答主@豆子彩虹爸 提供的美国房产税的税单,里面清晰地记录了房地产税的去向。


比如左下角这个框里:


郡里收走6650块,用于郡道路,基础设施等。

市里收走165.55,用于市道路,基础设施等。

学区收走350.46,当作学校资金。

社区学院收走289.94,当作学校资金。


轻轨收走27.27。

公园收走47.22。

市政水务收走44.56。


右上角的框里同样写的明明白白。


美国的税收制度采用的是“以支定收”,即先制定未来一年的开支预算然后议会讨论通过,确定当年需要征收多少税,税率是集体协商的结果。


从税单上你可以清楚地看到,房产税是用于改善的是自己所住区域的教育、卫生、公共环境等领域。


而我国则恰恰相反,采用的是“收支两条线”模式,(所以会存在突击花钱的情况,因为今年不把这笔钱用完,明年的预算额度就会下降),那些征收的房地产税最后会用到哪里?


老百姓根本就决定不了,甚至无从知晓。


房地产税作为一项新的税种,涉及到每个人的切身利益,它一旦开征就不会停下来了,而大城市的房价也不可能因为房地产税的开征而下降。


对于那些指望房价会大跌然后抄底入场的人,他们将永远地活在梦里。


而对于那些清醒的人们,是不是应该一起呼吁公开税收的去向?


毕竟,这是所有公民共同的利益。



延伸阅读:


指望房产税能降房价,做梦去吧!

财政部部长肖捷日前在《党的十九大报告辅导读本》中谈及房地产税,明确未来的房地产税将按照房屋评估值征收。引起各界一片讨论,当然,未来具体是什么时候,还是个未知数。


而就在不久前的大会还在召开的时候,宁夏“房产税乌龙事件“就已经搅得媒体一阵喧嚣。事情的前因后果想必大家都已知道了,我不多讲,大家去网上搜搜一大堆。


我们这次就聊聊,为什么每次有房产税新闻的时候,都能如此挑动人们的神经,更使得某些人谣传满城。


更重要的一点是:为什么房产税难以出台并全国推行?


事先说明,关于房产税笔者跟身边很多人观点都不太一样,看官们往下看,见仁见智,各位心中自明。



1、草根们(Diaos们)的诉求



房产税这三个字早些年根本没人知道,也鲜有人提。十年前你跟人讲买房子每年还要交一笔税金,估计对面那人要抽你。所以,当时“房产税”对绝大部分人来讲就是三个字——没听过!


那这个词是哪一年开始火的呢?


2010年!


2008年美国的次贷危机让房地产崩了,中国的房地产难免遭殃,正当大家都水深火热的时候,四万亿来了,于是2009年,中国的房价经过短暂的回调后,在宽松的货币政策刺激下一路走高。


于是,出现了一个矛盾:美国房价往下走,中国房价往上走。大伙心理不平衡啊!


房价的一路走高惹得很多人纷纷不满,于是在2010年7月22日,财政部举办的地方税改革研讨会上,有相关人士表示,房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大,试点将从个别城市开始,于是,后来就有了上海和重庆两个城市的征税范本。


再后来,每次房价上涨,草根们就开始在媒体上造势,建议国家马上出台房产税并在全国推行,说的越来越多,在这些草根们的精神信仰中,只有房产税才能拯救自己的北上广深住房梦。


要知道,草根们的认知水平很低,他们有什么诉求呢?


很简单,有两个!他们认为:


(1)我们之所以买不起房,就是因为很多权贵占据了大量的房源,很多炒房客手中持有多套住房并哄抬房价,这才使得我们买不起。所以,一定要收房产税!打击这些拥有多套住房的群体,让他们恐慌性抛售房产,这样才能房价下跌让我们能够买的起房子。


(2)然后,我们买了房子,不要问我们收税,因为我们就一套,我们是刚需!所以,要实行首套住房免税的政策,这样才合理!并且如果我们以后有钱了,想改善,一定要按照人均不低于多少多少面积收取才行,这样才显得公平!


所以,赶快出台房产税并且全国推行吧!


这种单线性的逻辑思维只能证明一件事,那就是:


草根(Diaos)=SB!



2、我们的国情,房产税难产的原因




1、征税目标界定悖论



我国自打建国后,大约头五十年主要都是分配住房时代,真正的商品房时代只有十几年。所以,你如果真的用足迹走遍城市每一个角落,你就知道,房子类型的复杂性超乎你的想象。


我们有商品房、经济适用房、房改房、军产房、央产房、两限房、自建房、集资房、市区内以及城乡结合部的宅基地建房、直管公房、自管公房、拆迁安置房、违建房、商业公寓住房、厂房改建住房、学校自建房、别墅、职工宿舍、小产权房等等五花八门类型产权的房子。


这些房屋种类不同,建筑质量不同,产权成分复杂,市场估价更是无法精准衡量。我们如何用同一个标准去收取这么多五花八门的房屋的税?!


难!不是一般的难!你想短时间捋清楚中国堆积几十年的问题,根本不现实。


并且这种实际的国情问题会导致接下来更重要的一个环节困难——收税成本!



2、收税成本悖论



我们要明白,国家收税的目的是干嘛的?


对一个项目收税,目的很简单,就是你赚的钱或者拥有的东西,占了国家的便宜,好处拿的太多了,所以要交一部分出来。


但是,房产税的征收,由于其特殊性,收税成本会极高。


第一,刚才讲了房屋有一二十种类型,如何定一个公平的标准,让大家心甘情愿的给你交税,这是很难的一件事。需要大量的人员去实际摸排,具体调研,并且出方案,还得安排专门的收税工作人员来干这个活,这都是需要大量成本。


第二,一直以来,中国人缴税都是流转税,什么意思呢?你10块钱买的东西,15块钱卖了,那你挣得这5块钱要交出来一部分,也就是我们说的增值税。


因为自己赚钱了,所以大家交税也就没太大的抵触,并且交税说明你赚的多,反正都是增量的东西,大家也就交了。但是,房产税征收对象是存量资产。


我100块钱买了一个东西,用的好好的,过了近几年你突然说每年要给我交几块钱,我就不乐意了。买的时候你怎么不说过几年还要交钱啊!一旦不乐意,就会出现抗税,而抗税执行也是需要成本的。


所以,一旦收税的金额不达预期,而收税执行成本很高的时候,政府收税的动力也就大打折扣。


比如上海2015年财政收入6400亿,而从住宅上面收到的房产税有多少呢?估计占总财政收入的百分之一都不到。


赚最少的钱,费驴劲儿得罪了广大中产阶级。所以,地方政府对收房产税,没有半点兴趣!



3、首套房免税悖论之“房价塌陷危机”



而首套房免税政策,这个乍一看是合情合理的。但实际上根本无法合乎逻辑。


首套房免税政策会让投资房产的资金集中精力攻击一二线城市优质房源和大面积住宅。准备迁移上述这些城市的人们会毫无疑问抛弃掉那些没有前途三四五六七八线城市、乡镇的房屋,转而涌入一二线和环深沪的强三线城市。


也就是说,家乡的房产是完全可以抛弃掉的。


这种实际行为会使得四线以下城市的房价直接快速崩塌。这将导致区域之间更加不平衡。换句话说,人们会更珍惜自己首套房资格,这种行为不仅不会降低一二线城市的房价,反而会助推资金的不断涌入!



4、首套房免税悖论之“愚昧与贪婪”



我们每年都有几千万的年轻人从广大的三四五六七八线城市乡镇来到一二线城市上学、创业、打工奋斗。每个人都留在这里,想在这些灯红酒绿的大都市有一个安稳的居所。能够理解,人往高处走,水往低处流。但是这些外来人口进入一二线城市后,不断叫嚣赶快出台房产税,这种行为就愚不可及了。


别忘了,你也有房子。


中国统计局早前就做过全国范围的调查统计,中国九成的家庭是拥有住房的。中国的住房拥有率在全球都是靠前的。不要质疑统计局的数字,这个并不是虚夸。那为什么很多人说自己没房子呢?


因为你家的房子在老家,在广袤的三四五六七八线城市城镇中!


比如你家在开封,却去上海打工创业,你在上海没房子,但是你家在开封有房!


一旦征收房产税,你如果在上海掏了一百多万买了一个小户型,这是要征税的!


并且随着岁月流逝,你祖父辈在老家的房子继承到了你的头上,照样要收税!所以,看清楚现实状况再喊!


就像老赵天天嘲笑别人的媳妇出轨结果自己的儿子长大后特像隔壁的老王。



5、房产税的本质误解



再来聊聊刚才讲的政府收税之后来干什么?


问题的答案很简单:政府收税,取之于民,用之于民。城市的建设维护、建医院学校公园啊、修路修地铁修桥啊、警察维持治安啊等等,都要花钱。


草根们天天说人家国外收取房产税怎么怎么样,什么怎么样!


人家收房产税的国家房价就一定低了?美国房价低了?欧洲房价低了?还是澳洲房价低了?


美国纽约的房产税平均6%左右,但纽约的房价全美最高,从美国2001开始提高征收房产税到现在,纽约的房价涨了三四倍!


所以,不要信口雌黄。


任何一个政府收走房产税之后就是要把钱用到老百姓的身上。作为个人,没有能力去改善推动城市的建设发展。所以政府必须集合所有人的税收去大面积大规模的推动城市的建设、治安、教育、环境等等。而这些行为才能更一步使得你的房屋进行增值,这才是房产税的意义。


而我们广大的草根,天天拿着房产税当房价下跌的虎头铡,你根本就没有搞明白房产税的收税意义与本质,就跟着一群傻缺经济学家瞎喳喳。



6、房产格局未来的变化,房产税更难出产



从我们房产拥有者的情况来看 ,过去持有房产的大头是居民,居民买房子一方面自住,一方面用于投资。但是,十九大开完之后,大家都知道了吧,未来房地产是要往租赁市场那儿去的。


租赁市场为主导意味着什么呢?意味未来持有增量房产的大头是机构。新增住房将有大比例的拥有者是央企地产公司、国有机构等。保利地产前几天发行的50亿Reits已经获批,未来这将是市场的一个主流。为什么是保利呢?因为保利是央企。


所以未来以租赁为主导的房地产市场,机构们所追求的第一目的并不是房价的涨幅。而是长期稳定的租金回报。


而这种市场结构将导致房产税的开征更没意义。国家征税的目标将是国央企房产公司等机构,这就等于国家自己收自己的税?!这不净瞎折腾么!



3、小记



说了这么多,大家也明白了为什么我国房产税这么难出台并且全国推行,我国的国情确实十分复杂。


自打去年全国全面营改增和今年十九大提的未来住房市场租赁为导向,后面房屋的税收完全可以通过租金增值税部分来收取更合理。所以,未来房产税的全面出台,可能越来越难产。


总结一下,收房产税,没意义,没意思,更没功夫!大家仁者见仁智者见智吧!


综合自缓缓说、米筐投资等,若文章涉及版权问题,敬请原作者联系我们删除



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