【重要】南宁官方公布的购房注意事项，很全哦！
小探说，房地产交易由于专业性强，涉及法律问题多，许多购房人在购房时往往无从下手。为此，南宁市住房保障和房产管理局结合近年来比较容易产生纠纷的问题，整理出了购买预售商品房和二手房的一些注意事项，希望广大购房人在购房前能够认真阅读，以减少交易风险。
一、查看“五证”要仔细
购房人购买预售商品房的，应查看该项目是否具备如下五个证件：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《房地产开发企业资质证书》、《商品房预售许可证》，而其中《商品房预售许可证》最为重要。在查看《商品房预售许可证》和预售房屋时，购房者应重点注意下列四种情况：首先，确定欲购买的商品房是否属于核准预售的范围以内，一般商品房项目会按栋申报预售许可，即一个项目会存在多个预售许可证，购房人应核对所购买房屋是否属于已取得预售许可证的范围，避免张冠李戴；其次，应看清预售房屋的性质，如预售房屋属于经济适用住房、限价普通商品住房、拆迁安置住房的，购房人应取得相应的资格方能购买；第三，所购买的预售房屋的当前状态是否为未出售；第四，确认售房人是否与《商品房预售许可证》上的预售人一致，如果不一致，则需要查看相关的售房委托书。如果购房人对《商品房预售许可证》和预售房屋存在疑问的，可登陆南宁市住房保障和房产管理局政务网（http://www.nnfcj.gov.cn/）查看相关预售许可证和预售房屋的信息。此外，需要特别提醒购房人，一些开发企业利用集体土地违法开发销售（俗称“小产权房”），根据国家现有法律法规，集体土地禁止进行房地产开发，购买此类项目存在重大风险。
二、签定合同要慎重
目前南宁市推荐使用的是南宁市住房保障和房产管理局和南宁市工商行政管理局共同制定的《南宁市商品房买卖合同》。购房人拿到合同样式后，应详细阅读合同条款，充分了解合同内容后再与售房人签定买卖合同。在签订正式合同之前，不要轻易支付购房定（订）金。需要特别提示的是，对于售房人的一些宣传和承诺，如在合同中没有体现的，应与其协商列入合同条款，避免日后产生纠纷。同时，根据《城市商品房预售管理办法》的有关规定，合同签订后30日内，售房人应将合同送房产行政管理部门备案，购房人可根据合同约定要求开发企业提供经备案的《商品房买卖合同》，并可到市房产管理部门网站（http://www.nnfcj.gov.cn/）查询相关的备案信息，核实真伪。此外，为了切实保障自身的合法权益，避免因“一房两卖”造成损失，建议购房人在签订商品房买卖合同时对预告登记进行约定。
三、交付房款需留意
为了保证商品房预售款专款用于商品房项目建设，商品房预售款应存入“商品房预售款专用账户”。该专用账户的监管银行及有关信息已在《商品房预售许可证》上注明，《南宁市商品房买卖合同》示范文本中对此亦有专门条款作出约定。购房人在交付购房款时，应确认购房款转入账户与专用账户一致，如果账户信息不一致的，购房人应予以拒绝并要求售房人予以更正。
一、查验房屋登记信息情况
购房人欲购买二手房的，应先查验该二手房的《房屋所有权证》及相关房屋登记情况。没有依法进行房屋登记并取得《房屋所有权证》的房屋，不得买卖。
二、审查转让人主体资格
购房人要确定二手房转让人是否该房屋的产权人，如果转让人不是房屋产权人，应查验相关委托手续（一般应为公证委托书），如果是中介机构代理销售的，还要查看该中介机构是否在南宁市住房保障和房产管理局办理了备案手续及按时参加年检。
三、审查房屋权利限制
《城市房地产管理法》第三十八条规定了8种禁止转让的情形，此外，一些房屋在进行转让前，还应取得有关部门批准，如：封闭管理校园区内的房改房上市交易需经所在学校及其上级主管部门批准；公安系统的房改房上市交易需经市公安局或自治区公安厅批准；武警、军队的房改房上市交易需经原房改售房单位批准；房屋如果属于国有资产的，在转让前需取得国有资产管理部门的批准等。
四、审查优先购买权
共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，买房人需承担买卖合同被宣告无效的风险。因此，购房人应审查二手房是否存在优先购买权人，如存在，则需其提供放弃优先购买权的证明。
五、全面了解与房屋交易有关的各类信息
二手房交易除了需要考虑房屋权属方面的问题，一些相关的信息也十分重要。如房屋交易所需缴纳的各类税费、欲购买的房屋是否有拖欠水电费、物业费、燃气费等情况、房屋装修、家具等附属设备是否随房赠送以及户口迁入等问题，都需要进行全面了解。
五、全面了解与房屋交易有关的各类信息
二手房交易涉及的事项比较多，且不同的房屋存在不同的情况。因此，签定合同时要格外细致，考虑周全，尽量把相关的事项写入合同，这样可有效预防纠纷的发生。
来源：南宁市住房保障和房产管理局南宁地产圈综合整理
编辑：雪莲 ，转载请注明出处
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