东坝的逆袭之路能走多远？| 房产圈
“东坝社区”是北京东坝地区的微信公众平台，专注本地及周边新闻资讯，网罗吃喝玩乐信息，告知你想知道的事儿！
1
东坝变身高大上
位于东五环外的东坝火了！从2013年品牌房企扎堆拿地开始。
到底有多火？且看如今的房价……
豪宅新房价格直破9万/平米，个别楼盘高达11万+/㎡；明星项目很快售罄；中端二手房价飙升至8万+/平米。
房价之高，飙涨之快，甚至超越了很多三环、四环区域。
东坝，作为北京曾经的“十大边缘住宅区” 之一，在过去一直以来是保障房、经适房的集中地，承担着与天通苑、回龙观类似的“保障”使命。
2010年以前，东坝房价和天通苑差不多。
东坝改变命运的逆袭之路，来源于2010年朝阳区关于东坝国际商务区规划的宣布。
自此，东坝形象迈入国际化高大上行列，直奔望京看齐。
往前推十几年，望京还是片村子，望京商圈的规划使其迅速崛起。商圈发展的前沿首先是地产探得先机，展露峥嵘，这似乎已成惯例。
随着人口结构的变化，新中产的聚焦让整个望京商圈有了活力。
佛曰世间有轮回，一眨眼，东坝走上了相似的路。
2013年开始，保利、首开、龙湖、首城、恒大等一线品牌房企不惜重金纷纷在东坝斩获地王。
接下来的几年，这个区域推出了一批具有标杆意义的典型高端项目，如：保利首开天誉、首开龙湖天璞、首城珑玺、恒大华府等豪宅都取得了叫好又叫座的市场反响，还有今年推出的和光尘樾，带着第四使馆区的光环迅速热起来。
由此奠定了东五环沿线的东坝板块，名副其实的豪宅领地。
2
实探东坝真容
既然是高端商圈+高端豪宅板块，那么我们就一探东坝高大上的真容。
然而，一走进东坝却有点让人分裂。
△东坝中路
东坝中路属于东坝的中部区域，这画风和传说中的高大上竟然找不到任何契合点，难道是这次走入东坝的方式不对，豪宅并没有浮现在规划的表层？毕竟区域的崛起总得有个过渡！
果然，豪宅大隐于野。
高大上的首开龙湖天璞，近10万的单价估计不是产品过硬就是配套很强。
然而，小区对面是一片旷野，周边是百废待兴的颓然景象。
△首开龙湖天璞周边环境
不按常理出牌的事太多，窥一斑不足以知全豹，真相还要继续探寻。沿着坝河一路向东，奔着恒大华府所在的豪宅片区行进。
人口相对密集的区域，道路整齐了很多，比城乡结合部提高了一个档次，貌似小县城。
豪宅区的高楼果然鳞次栉比，却总有一些场景乱入，破坏和谐的画面。
再去看看13年左右兴建那批中端住宅区看看，配套总该成熟了吧。
△这真的不是堵车，而是一排车就在这窄窄的路一侧停满。
△貌似穿过去很难
△曲径幽长
△简直不忍心摧毁东坝树立的形象
3
东坝的自信从何而来
规划中的东坝以坝河为界分为北区和南区。
北区是集高端商业娱乐、总部商务办公、会展和国际交流服务功能于一体的高端商务区。但目前仍是大量未拆和待建的凌乱状态。
南区主要是居住区和各种配套，我们看到的场景只是不同品质的楼盘林立。已有的配套并不完善，规划中的配套绝非一朝一夕能完成。
但房价却已到高位，东坝的自信从何而来？
分析一下，无外乎有这几点原因。
△东坝的规划
△3号线2020年开通
△在建3号线地铁东坝中街站
△地铁12号线
3号线和平谷线预计在2020年开通，12号线运行预计在2021年。
4
东坝能不能买
一、利好兑现的时间也是成本
参照望京地区的发展进程，从村庄状态，进入拆迁开发阶段，商业配套建成、迎来企业入驻……从1994年到实现如今的状态，走过了20余年。
当然，东坝的发展是基于更加成熟的城市发展经验之上，即便如此，以东坝目前的基础，要实现利好的时间也不会太短。
利好兑现的时间成本，也是购房者要支付的价值。
二、品质割裂，住宅呈现三断层
东坝的住宅区，事实上呈现明显的“三断层”结构！
豪宅、中端自住房和保障房三种品质并存。
△东坝板块的高端盘
△首开龙湖天璞
△恒大华府
△首开常青藤
△奥林匹克花园小区环境
△汇景苑
△金隅悦和园
△东坝家园
不同性质社区并存的东坝，是否能够和谐发展？区域居住环境与氛围又能否同时匹配保障房和豪宅的需求？这是一个无法回避的问题。
三、新盘利好基本吃透，价格已处高位
以东坝板块目前的新盘价格堪比望京商圈，甚至已经超越了朝青板块，比肩CBD，豪宅价格比很多三四环区域也不遑多让。利好尚未全部兑现，但是利好消息都已经奏效。曾经的洼地早已补涨到位。
只是，目前区域内的商业配套仅能满足生活需求，而优质程度，与高达五六万的地价、动辄十万以上的房价水平并不匹配。
即使地铁配套完善了，东坝的道路交通却是一个非常严峻的问题。几乎到处可见私家车在路边随意停放。
△随意停放的车辆
生态环境并没有看到规划的场景，反而多个工地造成的环境嘈杂与混乱，对居住氛围有直接影响。
商圈更是没有形成。虽然，未来东坝北岸的第四使馆区为业内推重，但是与南岸的居住属性直接关系不大。当然，倘若他日利好全部兑现，对区域整体板块的提升不言而喻。
只是，整个东坝住宅占据最大面积的仍然是保障性住房，区域的特质和定位不是规划改变就很快能变身高大上的。
5
置业建议
客观的来说，东坝凭借规划定位、区域优势以及交通利好等因素，未来是值得期许的。目前看到的环境在将来也会得到改善。但这肯定需要一个时间过渡。
至于这个板块是否能买，建议参考以下几点：
1、区域内的豪宅价格已经不低，东坝豪宅主要集中在临近五环的南区一隅，目前并未形成大家公认的豪宅区，周边各种品质的楼盘混搭，配套不一，道路交通也有待改善。土豪随意，纯投资请慎重。
2、中端住宅价格相对合理，能在住宅品质上实现改善，距朝阳也有通勤优势，在朝阳商圈工作的有一定经济实力的可选择性买入，如朝青、丽都商圈、使馆区工作人士等。
3、东坝保障房较多，价位不高，目前二手单价不过4－5万元，虽然品质和配套一般，但对刚需来说算是一个不错的选择。
托起东坝高端产品价位的更多是预期价值而非实际居住价值，东坝虽然有天然优越的区位，但未来的发展仍然很多不确定性。
东坝的逆袭之路能走多远，我们还需拭目以待。
来源：米宅北京
东坝近期重要信息一览