一个大南开，能承载多少地王？
壮哉我大南开。
前天育梁道地块42.75亿挂牌，房价点评网一篇预览稿刷屏，阅读量迅速破万，目前还在增长中，虽然在意料之外，但是也在情理之中。南开区作为天津市区的上三区之一，近些年在房地产圈内风头一时无两，无他，唯地王尔。
先来看一看2012年至今南开区主要住宅（商服）用地出让，见下表：
↑看不清楚请点图片看大图↑
2012年年末，鲁能天塔道地块双料地王诞生；
2013年育梁道地块，天房力拼多家企业，以162.96%的溢价率将其抱走，至此天津楼板价首次破2万/平米；
2013年的巨无霸百亿天拖地块被天房融创联合摘取，成交总价至今无人能破；
2013年手表厂地块再天新高，单价地王再次刷新，楼板价首次突破25000元/平米；
2014年小喘一口气；
2015年天房再次发威，年度单价地王水上西路地块收入囊中；
现在又冒出来一个42亿的“壕”地，看来南开也真是拼了命了，不过仔细看地王分布，却发现另一个规律，与其说南开承载了多少地王，不如说水上板块承载了多少地王更为贴切。
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随着房地产市场的不断发展，客户的购房理念也在不断改变，如果倒退几年，置业目光还可以说停留在海河沿线的话，那现在很多客户的置业目光已经转向了中心区域。
一方面是由于海河沿线住宅用地已经不再出让；另一方面毕竟海河沿线项目天生优劣势并存，景观方面的优势自然是不用赘述，但是沿河的大量单边交通对项目出行尤其是商业发展的限制还是非常高的，而且由于沿河或者临桥，在公交和地铁出行上也或多或少受到一些影响。
而且就单就产品设计来说，由于景观的超高附加值和海河线路的不规则性，也导致大量的楼栋难以保持最舒适的正南北朝向，往往都是以偏N度角的形式呈现以尽可能多的保证河景价值。
相较之下，水上板块的综合价值就尤其明显了，先来看看水上周边有什么：
天塔湖景区、南翠屏公园；
天津文化底蕴最深的标志性学校天南大；
红旗南路、卫津南路；
地铁3号线、5号线、6号线各种环绕；
天津奥林匹克中心；
而且千万不要忘记，水上公园是天津最大的公园，有“北方小西子”之称，有“北方小西子之称”，有“北方小西子”之称！重要的事情要说三遍。
作为城市中心区域高价值楼盘的所有因素基本都具备，也难怪开发商对这个区域趋之若鹜，那么在水上板块周边的项目成交价格情况如何呢？
通过克而瑞的数据系统查了一下奥体和天拖板块的成交价格，从价格走势上看可以说是一路飙升，天拖板块的成交价格甚至涨幅高达五倍以上，可以看出购房客户对这些区域的认可度也是在不断的增加，对价格的接受度也在不断走高。
而且就全市市场数据表现来看，虽然价格在15000元/平米以下的产品仍然占成交主力，但是相对高单价的产品占比有明显扩大的趋势，尤其是在2012年末以后成交套数所占比例明显增加，详细情况见下图。随着改善性需求的进一步释放和购房成本的不断降低，这一趋势预计在2015年会保持延续态势。
作为一个地王云集的区域，产品之间的竞争自然无法避免。首先从基础条件上看，自然是看谁的综合素质更高，在这个方面首推鲁能项目，因为这个项目地处天南大、水上公园、天塔景区、奥体环绕当中，区位价值凸显。
从项目体量和开发企业知名度上来看，应该算天拖项目最高，百万平米体量加天房融创联合体，既有开发纵深又有开发实力。
从项目背景上看，手表厂地块从挂牌之日起就寄托了更多的内容，未来的价格预计也会是一个新的突破。
从开发企业上来看，这一片貌似快被天房、融创、鲁能包圆了……
出让地块的集中加开发企业的狂热进驻，购房者的关注和项目大量成交，无论从哪个方面看，这都是一个被高度认可的区域，在未来的起码两年时间内，本区域都有可能是引领城市中心区域成交量价走势的区域，说会引领全市高端住宅价格的潮流也不过分，壮哉我大南开，还能承受更多的地王吗？
上一篇文章（点击下方阅读原文查看）我们曾经提过，如果没有什么意外，42亿的新壕地没准又会被天房摘取，也许等到2017年以后，再想从水上周边买房，就只能在天房手里买地王盘了，阿门。
先买还是后买，这好像是个问题。
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育梁道地块42.75亿挂牌，南开将出地王，楼面价超1w8！
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