一篇文章分析下，房价到底还能撑多久？

以后再有人问房价君“房价什么时候大跌啊？”“房价还能涨多久？”……我就把这篇文章甩给他。温馨提示如没有耐心看深度分析，直接看房价君划的重点也是可以的2333

来源：lixunlei(ID:lixunlei0722)

作者：李迅雷

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大城市化助推二线城市房价上涨

房价君划重点

在2010年及之前房价上涨主要是一种人口现象，目前则主要表现为货币现象。但人口迁徙对房价的拉动作用仍然存在，主要体现在二线城市。外来人口的增加、市内自身的城市化以及货币超发现象，共同构成了二线城市的房价上涨。

我曾写过一篇文章，认为目前房价上涨主要是一种货币现象，而在2010年及之前则主要表现为人口现象。

逻辑在于，2010年中国新增农民工数量创出1200万的历史新高，表明2010年是流动人口最多的一年，同时也是16-64岁劳动年龄人口占比最高的一年，这也使得2010年房地产开发投资增速达到33%的历史峰值。

而2011年开始，新增农民工数量和劳动年龄人口均出现下降，房地产开发投资增速也掉头向下，同时GDP增速也出现了持续至今的回落，这表明，2010年之后支撑房价继续上涨的因素，主要是货币超发，其扩张的速度远超GDP增速。

虽然目前房价上涨主要表现为货币现象，但人口迁徙对房价的拉动作用仍然存在。尽管中国的城市化进程已经到了后期，但大城市化率不高，三四线城市向一、二线城市迁徙的过程远未结束。

如天津市常住人口在2010至2015这五年中增长了19.6%，但全国总人口只增加3.1%，说明在全国人口增速放缓的情况下，天津人口净增速达到16.5%，这就是所谓的大城市化现象。由于目前一线城市的人口严控，人为导致人口增长放缓甚至负增长，故当前的大城市化主要体现在二线城市。

同时，除了外来人口的流入，一二线城市内部为了获得更多的公共服务资源，也存在市内城市化和居住地的再选择过程，从而使得购房需求持续高涨。城市外来和内部人口向公共资源丰富区集中，比较典型的案例就是学区房价格的大幅攀升。

总之，相对而言，一线城市的人口增速已经明显放缓，这是国家在政策上严格限制超大城市人口流入的结果，如上海去年已经出现了人口负增长。因此，一线城市房价的上涨，更体现为一种货币现象，即居民购房加杠杆；二线城市则是人口现象和货币现象兼而有之。

居民房贷大幅攀升的势头能否遏制

房价君划重点

13年之后居民房贷增速上升，今年上半年新增房贷预计超2万亿，增量过大一方面反映了中国经济对货币扩大的依赖度较高，另一方面，购房也成为对付货币超发的主要手段。估计下半年住宅总销量还会维持上升势头，不能期望调控出台就会使居民购房加杠杆“理性回落”。

从5月份的信贷数据看，居民的中长期贷款（绝大部分为房贷）增长较高，大约5000亿左右，这就使得前5个月的居民新增房贷达到18000亿左右，预计上半年新增房贷会超过2万亿，比去年同期增长60%。假如今年全年的新增房贷达到4万亿，则居民房贷余额就达到20万亿，虽然从总量看并不算高，但增量过大，反映了居民投资房地产的杠杆率大幅提升。
居民房贷增速的上升是从2013年开始的，与之相对应的，是2013年商品房销售面积创13亿平方米历史新高，这也印证我之前提出的“2010年之后，房价上涨主要体现为货币现象”结论。一方面反映了中国经济对货币扩大的依赖度较高，另一方面，购房也成为对付货币超发的主要手段。那么为何从2013年开始，居民购房的杠杆率明显上升呢？我猜测可能有以下几方面原因：
第一，房价不断上涨导致靠自筹资金购房难度增加；
第二，在国家抑制投资投机性购房的政策下，刚需和改善型购房的比例增加，这部分购房者以中产为主，需要外部融资购房，与过去的富豪或购房团买房有本质区别；
第三，2013年以后，贷款利率不断下行，加之今年国家下调购房首付比例，则进一步刺激了房贷规模的提升；
第四，反腐因素导致灰色收入较高的群体购房意愿大幅下降。 

随着全国楼市的分化，各地在购房引导上也是“因城施政”，但问题在于，高库存地区尽管鼓励购房，但还是不改高库存现状；房地产热门城市尽管已经是低库存了，但居民购房总体看还是在加杠杆。因此不能简单地根据政策导向进行演绎，关键还要看销售量和销售结构的变化。

下半年住宅的总销量预计还是会维持上升势头，尽管国家对住宅供不应求地区还会出台调控政策，但房地产结构分化的趋势还会延续，这是由于中国大城市化进程尚未完成。因此，不能期望调控政策的出台就会使得居民购房加杠杆就会“理性回落”。

房贷最终会从优质贷款变为劣质贷款

房价君划重点

当房价上涨的时候，房贷当然是优质贷款，但在经济下行的过程中，银行的不良贷款率也在快速上升。住宅既是耐用消费品，又是投资品，作为投资品，其供求关系取决于房价走势，房价如果向下拐点确立，则供求关系马上逆转。

在经济下行的过程中，银行的不良贷款率也在快速上升，因此，各大银行纷纷推出优惠举措来争取居民房贷，毕竟房贷已成为不良率最低的贷款。当房价上涨的时候，房贷当然是优质贷款，就像当GDP增速上行的时候，银行都争相给高增长企业放贷一样。但世界上没有一劳永逸的好事，美国的次贷危机就是居民房贷出现违约引发的。

虽然在去年年初的一个统计中，中国居民房贷余额占住宅总市值的比重只有10%左右（美国次贷危机爆发后达到55%，如今约40%），从那时或者静态来看，中国的房贷很安全，房价即便下跌也不会对银行的房贷带来多少冲击。但这其中有房贷过去多年存量规模较小的因素，其风险随着近年来房价的持续上涨，已经远远被覆盖了。而如今增量房贷的规模暴增值得关注，假如今年新增4万亿，则这一年的新增部分相当于历史余额的25%，这4万亿就是没有被完全覆盖的风险了。

从表象看，房地产甚至在很多二线城市也出现了供不应求的局面，即便是原先被认为的鬼城，房地产销量也比去年同期增长了50%以上，不少原本取消限购的城市，又有重新限购，有关征房产税的传闻也再度泛起。这些迹象似乎表明，房价见顶还为时尚早，因为今后至少还可以取消限购来阻止房价下跌啊。

但关键是，住宅既是耐用消费品，又是投资品，作为投资品，其供求关系取决于房价走势，房价如果向下拐点确立，则供求关系马上逆转。

观察房价见顶的窗口有哪些？

房价君划重点

房价何时出现向下拐点确实不好预测，因为影响房价的因素太多。房贷余额的变化是一个观察窗口，通胀率的变化也是一个观察窗口，金融机构之间会否出现信用风险又是一个观察窗口。作者认为，房价或许可以连续上涨很多年，但总是有顶的。

房价何时出现向下拐点，确实不好预测，就像预测股市何时见顶或何时见底一样，因为影响房价的因素太多，政策也会调控或管制市场，你能预测准政府可能采取哪些极端政策吗？
有人问房产税推出是否会导致房价下跌，我觉得应该不会，因为中国经济目前高度依赖房地产，政府应该不会搬起石头砸自己的脚。发达国家有三大缩小贫富差距的税：房产税、资本利得税和遗产税，这三大税中国目前都没有征收，房产税只是长期试点。一般国家把这些税种纳入到税收体系中正常运作，而中国则往往把这些税种当成政策导向，具有较强的功利性。个人觉得需要关注的是居民购房的杠杆率情况，房贷余额的变化是一个观察窗口。如果2017年居民新增房贷的规模比2016年继续提高30%以上，那我觉得可能就会出现类似2015年6月的股灾情形了，那时也是股市场内场外双向融资猛增，政策一收紧，市场大跌。目前看，政策上已经开始行动，防患于未然，效果如何，还需要观察。
此外通胀率的变化也是一个观察房价变化的窗口。今年经济运行至今，CPI（居民消费价格指数）应该低于年初预期，但全球性的货币超发问题始终存在，因此CPI何时起来，也关系到货币政策何时收紧。货币政策一旦收紧，则利率上升，对房价的负面冲击肯定会有的。不过目前似乎存在一定悖论，中国的CPI与GDP关联度更大，而M2则与房价的关联度更大，若GDP起不来，则CPI也不用太担心。
观察房价变化的第三个窗口，可能是金融机构之间会否出现信用风险，或者是其他资产价格泡沫的破灭会否导致房地产业的引火烧身。实体经济的不景气已成为共识，这些年来，债务规模不断上升，金融机构之间的交易规模也惊人增长，但所有交易产品背后都是有具体资产作为支撑的，一旦出现同业之间的信用风险，那这风险可就大了。近年来金融机构的资产负债表都在做大，杠杆率都在提升，因为盈利压力在增大。当年次贷危机中美国雷曼兄弟的破产就是一例。结语

因此，房价或许可以连续上涨20年，但总是有顶的，无论政策怎样调控，市场总有市场的波动铁律，全世界没有一个国家的房价能够走L型。随着人口老龄化和流动人口的减少，作为耐用消费品的房子的需求总是下降的，一轮房地产周期大致都是18-25年，包括上涨和下跌全过程。

当然，除了关注房价何时见顶的各个窗口之外，房地产的流动性更值得关注，因为楼市不同于股市，前者的流动性风险会更大，届时不是你想卖就能卖得掉。

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