丁祖昱：不应过分解读中央经济工作会议对房地产影响

12月14日至16日，中央经济工作会议在北京举行，其中在房地产健康发展方面，指出要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应；明确房子是用来住的、不是用来炒的；提出了要加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

中央经济工作会议有关房地产内容：

1.要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

2.要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。

3.要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

没必要过分解读和联想

经媒体报道之后，部分人担心接下去会有更加严厉的政策要出台，例如房产税落地、按揭继续收紧等，更有甚者再次提出“崩盘“等言论。实际在我看来，完全没有必要过分解读中央经济工作会议，更没有必要过分联想到行业税制的迅速转变。

第一，我个人认为房地产税短期内出台可能性不大。

首先，技术上有很大难度。核定合理的税基、免税的标准以及每一年价格的评估都需要复杂的计算。而且房地产税还牵扯到个人收入所得税等一系列综合法律、法规的配套建设，需要很长时间。因此技术上不是单纯是出台一个房产税这么简单。

其次，对房地产的影响也可能出现两方面情况。一方面，可能会对抑制投资、控制房价有一定作用，另一方面也有可能转嫁税收成本给购房者，倒推房价上升。

最后，执行上仍有很大难度。从目前重庆、上海执行房产税情况来看，难点颇多，推进程度不理想。

第二，调控政策全面加强几无可能，个别城市或通过“一城一策”来调节。

从四季度的情况来看，近期调控已经起到一定效果。根据统计局最新数据， 11月70个大中城市房价环比涨幅继续放缓，部分城市房价环比出现回落。而成交方面，前十一月商品房销售金额、面积累计同比增速也在持续放缓。

在短短两个月之内取得如此效果已属不易，所以短期调控政策没有全面加强的必要。对一些市场仍然火爆或之前政策力度一般的城市，通过“一城一策”的方式加强可能性较大。

第三，当前信贷处于非常安全区间，首要任务仍是“支持自住、打击投资”。

从经济工作会议中传达出的信号来看，信贷政策首要任务仍是支持合理自住购房，这也给购房者吃了一颗“定心丸”；而严格限制信贷流向投资投机性购房表明，当前一段时间内，信贷层面收紧主要针对的是投机行为。从此前全国的情况来看，这种投机行为只是部分城市的少数情况，全民炒房的时代远没有到来，再加上这一次踩了“急刹车”，整体信贷政策不会发生较大逆转。

另外，从前十一月居民中长期贷款占一、二手房交易金额的比例来看，约在25%左右，在全球范围内还处在低位，只不过和去年相比增长速度较快，当前房地产的信贷还处在非常的安全区间内。

长效机制、信贷和税收

综上所述，我认为还是应该对房地产长期健康平稳发展保持信心，从市场发展角度来看，目前最需要大家群策群力的还是“长效机制、信贷和税收”三个方面：

1、应加快形成“长效机制”。 

在上周二《“长效机制”也要落地》的文章中，我提出过针对北上广深等热点城市“增加土地供应，开放租赁市场”，对于大多数三四线城市来说，首先还是要在整体规划上作调整，做好相应的产业发展规划。

2、对于信贷方面，既要抑制投机，也要保护自住购房。

短期内可以采用目前的这些政策加以控制，一定时间之后，应该对二套房重新在甄别，我认为用税收的方式比信贷一刀切的方式更加合理。

3、在税收上，一方面地方要完善官方口径的购房价格凭据。

在现行房屋交易个税制度下，面对总价款1%和差价20%税额的巨大差异，居民提供原值凭证的积极性自然不高。但其实目前地方政府完全有能力做好官方口径的房屋原值凭证，让差价20%征税成为二手房交易中的主流，并借此打击快进快出的“炒房”行为。另一方面，对于短期交易行为，可以执行一定程度“惩罚性税收”，比如针对持有房屋2年以内交易的行为，额外征收房价的10%的税。

来源：丁祖昱评楼市（dzypls）

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