热议的“供地改革、宅基地三权分置”到底啥意思？专业解读来了！

当前对建立房地产市场调控长效机制的探讨如火如荼，其中如何增加供应，从源头上进行土地制度的改革就是题中之义。近日国土部部长姜大明在全国国土资源工作会议上的讲话引起了市场的强烈关注，其透露的信息主要有三点：

• 一是将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法；

• 二是深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居；

• 三是将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权。

这是否意味着未来房地产行业土地供给制度将出现巨变？又会在多大程度上对市场格局产生影响呢？克而瑞研究中心从三个方面加以解读——

1、提高城市中大量“二地主”盘活存量土地的积极性，多主体增加土地供应

首先需要澄清的是，媒体将姜部长的讲话理解为“住宅用地政府不再垄断供应”的表述并不准确。我国法律规定土地所有权只有两种形态：一种是国家所有，一种是集体所有，集体土地又可以通过一定征收程序转变为国有土地。所以正基于此，城市建设用地的土地所有权只能归国家所有，而地方政府又是国家利益的唯一代表，所以说，在任何时候，政府对于土地供应都是独家垄断。

正是在这样长期独家垄断的情况下，地方政府在房地产市场既是土地一级市场的“运动员”，又是城市建设规划制定、行业宏观调控的“裁判员”，这样的双重角色设计使得现行土地制度又成为推动房价不断上涨的核动力。

实际上，在当前中国任何一个城市，就土地而言，用于居住的土地完全足够，导致住宅开发土地供应不足的根本原因主要在于不合理的土地利用方式，土地得不到有效合理的利用，大量闲置土地造成资源浪费。而此次讲话中提出的重点就是要“盘活现有存量土地资源”。大量土地的使用权人可以通过相应的法律程序将低效、闲置存量土地转化为住宅用地。

目前，很多国有企业都处在积极转型过程当中，尤其是一些落后的重工业企业，在经济效益愈下的情况下，经营情况难以为继，同时随着城市的不断扩张，城市用地愈加紧张，重工业带来的环境污染也使其无法继续经营，开始逐步向城市的更外围进行搬迁，那么原有的工业用地就可以利用这样的方式进行盘活，作为增加住宅供应量的有效渠道。

尤其是在城市更新过程中，原有大量的工业用地、仓储物流用地使用权人的合法利益能够保障，可以减少政府拆迁、收储再出让环节的社会矛盾，提高这些低效土地使用权人参与盘活存量土地二次利用的积极性，有效缩短土地供应周期；与此同时，房地产开发企业也可以提前介入土地转性开发，降低土地成本，能够起到平抑房价的积极作用。

2、集体用地建设租赁住房，只与部分城市”城中村”有关，增加租赁住宅供应有限

为增加租赁住房供应，拓宽集体经济组织和农民增收渠道，已经在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，这也就意味着，以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应，农村集体建设用地也将参与，但是只能通过建设租赁住房的方式入市。

不过值得注意的是，真正对此类集体建设用地能够进入租赁住房市场的，也主要是一些大城市的城中村和城乡结合部村镇土地，整体对市场的影响相对有限。

3、农村宅基地“三权分置”与耕地承包经营权分置同类，增加农民土地流转性收益，加速城镇化进程

农村宅基地的“三权分置”，实际与之前提出的农村集体土地承包经营权分置类似，保持宅基地集体所有权不变情况下，鼓励农村住宅流转、租赁、抵押等获取财产性收入的一种方式。

随着我国城镇化进程的稳步推进，进城落户人口逐渐增加，此外，随着“新农村”建设推进，村民搬入现代化新居，闲置的老宅也成为农村宅基地空置的一个重要原因。面对农村人少地多的情况，“三权分置”无疑能有效盘活闲置土地，鼓励其通过租赁方式进行流转，让农村住宅“活动”起来，增加农民的财产性收入。其中值得注意的一点是，土地在流转过程中集体所有权的基本的原则并不会有所改变。

事实上，在2016年中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》中就提到了“三权分置”的概念。此次表述则是进一步从法理的角度进行规范，赋予宅基地一定的权利，未来将会允许让渡使用权，用来出租、抵押等。但同时，姜大明还表示“城里人到农村买宅基地口子不开”，重点还是要保障农民的权益。

这将对城乡接合部，尤其是城市近郊农村住宅流转带来新机遇，增加住房租赁市场供应具有积极意义。更重要的则是，通过增加落脚城市的农民土地权益性收入，并为其提供法理保障，使“三个一亿人”实现就近城镇化提供物质生活保障，加速新型城镇化进程。

整体而言，土地多主体供应的探索，更加有利于资源获取能力更强的大型房企的合作开发，同时也给城市本土“地主”进入房地产开发经营领域提供了弯道超车的机会。而农村土地改革又为城市住房刚性需求提供资金保障，房地产市场规模仍将阶段性高位维持。

克而瑞研究中心 / 杨科伟 李珍

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