2015和平河西不涨反跌，南开凭啥疯涨？天津楼市深度解读系列1
2015年狂奔而去的第十四天，房价君献上一张近三年天津楼市各区房价图聊表纪念：
3年楼市区域房价走势起起伏伏，背后是或奇迹或荒诞的根由。房价点评网区域楼市板块深度解读系列第一篇。今天先从和平河西南开这市区最贵的，2013年以来整体均价就已突破2万+的第一梯队说起……
和平：涨的并不凶 南市不升反跌
天津房价天花板的和平区，2013年成交均价为全市最高，最早突破25000大关，但是最近两年均价涨幅并不明显，2015甚至跌回了25000以下。
板块分布上来看，小白楼板块最贵，早已经突破30000，正在逼近40000，也是持续涨幅最为明显的。但因为和平区域整体供应不大，新盘不多，均价主要受产品属性影响较大。
传统区域五大道板块，供应本不多。其中府上和平作为实验小学学区房，向来是区域成交大头，且量价齐升，均价以差不多每年涨两千的速度飙到了15年的3万1，上涨明显。不过因为区域内有均价较低的西康路36号大量成交的影响，15年五大道板块整体均价还是较去年稍有回落。
近三年小白楼板块仅有两个住宅项目在售，泰安道五大院和华润紫阳里。受益于小面积公寓产品集中入市，15年泰安道五大院一度在月度销售榜单中有所斩获，年度成交均价也由14年的3万9涨到了4万1，进而带动了板块均价的升高。
南市板块14年总体成交低迷，15年则全面回暖，多个项目都有大量成交，但成交均价却普遍下降，因此板块房价降幅明显。如天津大都会项目15年主推公寓产品，虽然成交量较大，但均价由2万5降至2万2。
2015年和平项目成交面积TOP10
木有新地入市，消化存量为主。
河西：名门广场冤枉了河西，其实在涨
河西区也是成交均价2015年未升反跌的一个区域。2013和2014成交均价均过了25000，2015年跌回了22975，到底为嘛呢，咱们一个个看。
板块上来看，上涨最明显的是小海地，两年涨幅都超过了20%。
2015年的河西，确实亮点在小海地，供应相对于前两年暴涨。不仅有全运村这样的巨无霸，还有新八大里这样的热门区域。均价2万的全运村，以超高的性价比迎来疯狂成交，四个月的时间去化一千三百余套，卖了29.69亿。
此外八大里项目的集中入市，也带动了区域楼市的全面开花。天房美棠、中冶德贤公馆、中海复兴九里、格调琦园、北大资源阅城等热盘，成交均价都在2万5左右。如此形势下，板块均价直接高了四千有余，涨幅达到河西最猛的22.44%，也就不足为奇了。
既然河西如此火热，为何均价下跌呢？在唯二下跌的两个板块中。挂甲寺板块下跌最为明显，从疯狂的31000回落24000，主要原因就是2015年的成交里没有了“名门广场”这只妖精，因为众所周知的原因，该盘的2013和2014备案成交均价均在50000左右，导致区域均价诡异波动。
大营门板块其实主要供应就是凯德国贸，项目成交均价影响了板块波动。所以，河西整体仍是上涨态势。
2015年河西项目成交面积TOP10
▲2016怎么走？八大里仍然热点 天房牌多
2015年的河西土地市场，虽不及去年八大里集中出让风光无两，但四个出让地块也都来头不小，且有三块是天房的。珠江道地块、台儿庄南路地块和大沽南路地块，都处在河西核心优质区域，且同属31宗重点地块，价值不言而喻。10月底一里地块分割出让，也引得八家房企激烈竞争，溢价率全年之最，八大里热度可见一斑。
南开：高歌猛进 热盘抬高整个板块房价
相对于和平河西的纠结，南开这三年的房价变化是一路高歌猛进，稳涨。
飙升最猛的当属南开水上奥体板块。13、14年还都是1万8，15年已经突破3万。连续两年涨幅突破60%，堪称市区涨的最凶的板块。据克而瑞数据显示，前两年奥体板块均价最高的梧桐公馆也仅为2万3，2015年随着復康路十一號、鲁能公馆的相继入市，直接大幅度抬高了板块均价。鲁能公馆开盘均价4万仍获得热销，15年成交金额11亿+；復康路十一號虽然成交量不多，但6万1的成交均价，对板块房价的拉高作用也十分明显。
天拖的涨幅也是惊人，2015成交均价相对2013，上涨48%。天拖也是2015年南开区最活跃的板块之一，天房天拖、融创中心两大名企项目都颇受市场关注，2015年均价上浮不大，但区域发展潜力不小。
此外，15年学府和老城厢板块的均价涨幅也较为明显，前者主要受融创王府壹号成交均价上涨的影响，由13年的2万6涨到14年的2万8，15年又涨到2万9直逼3万；后者则是受紫熙臺均价上涨的带动。
总体来看南开商品住宅成交均价在稳步上涨，个别板块步子跨得还特别大。一些区域标杆项目的入市也带动了区域的房价上涨。
只有一个例外就是华苑。与商业办公相比，华苑住宅成交较为沉寂，近几年更无新项目入市，成交量较大的项目价格越来越低迷，直接影响了板块均价。
2015年南开项目成交面积TOP10
▲2016怎么走？看地王怎么涨！！
南开区近些年来已诞生多个地王。2012年年末有鲁能天塔道地块双料地王；2013年天房以162.96%超高溢价抱走育梁道地块，天津楼面价首破2万/平；2013年9月巨无霸天拖地块103亿成交总价至今无人能破；随后11月的手表厂地块再度刷新单价纪录，楼板价首次突破2万5；2014年小喘一口气；
预告：天津楼市深度解读系列2，河北、河东和红桥区域深度解读，明日奉上。
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