房产评估 筑“安全防火墙”
在评估实践中，个人住房抵押贷款评估是房地产估价的一种常见业务，这种业务一般技术路线清晰，业务操作成熟，因此被很多评估机构认为是最简单的评估业务之一。因此也就常常出现套模板、数据处理不严谨、随意性大等问题，甚至出现虚假报告等重大问题。其实，出现这些问题的重要原因之一是对个人住房抵押贷款评估的重要性认识不够，思想上麻痹，此文专门讨论个人住房抵押贷款评估的重要性，希望引起对相关的重视。
个人住房抵押贷款评估中利益相关者之间的关系
（1）、银行等金融机构与借款人之间的矛盾
银行等金融机构设置抵押的作用在于防范金融风险，是在借款人的偿还能力即第一还款来源之外，以住房抵押物代偿为条件设置了第二还款来源。这种贷款方式从理论上讲比单纯第一种来源多了一道风险屏障，当第一还款来源出现问题，借款人无法用正常经营活动所产生的现金流来归还贷款时，银行可通过处置抵押物获得补偿。正是在这个意义上，抵押物在降低贷款风险、减少贷款损失方面发挥着重要作用。也正是抵押资产的“现实担保作用”和“他时的清偿功能”使得借贷双方对抵押资产的价值有了不同的要求倾向。
银行等金融机构发放个人住房抵押贷款的目的是为了取得盈利并保证贷款的安全，防范信贷风险。为此，金融机构需要在向个人提供贷款前对其抵押住房进行评估，以适度的比例发放贷款。抵押住房的评估价值对金融机构和借款人借贷关系的形成及其权利义务的实施、履行至关重要。但是追求营利与风险经营的双重特点使得金融机构一直在盈利性和安全性这对矛盾之间进行抉择。由于银行贷款数额与折扣率成反方向变动，因此为了保证较高的盈利性，银行应扩大银行贷款范围，放宽贷款条件，调低抵押住房折扣率以扩大贷款比率，但这会影响银行贷款的安全性；然而如果要保证较高的安全性，银行则需
反其道而行之，应在谨慎性原则指导下采取行动。
抵押住房的评估值和折扣率在一定程度上成为了银行保证贷款安全的关键。如果在金融机构的折扣率一定的前提下，抵押住房的评估值则成了保证抵押贷款安全的最关键的因素。
从这个角度考虑出发：金融机构以维护贷款安全的目的下，期望抵押住房低估；相反，借款人在借款的目的下，期望抵押住房高估。这两者在此存在明显的分歧。
（2）、评估机构(评估师)的“两难”困境
从评估机构(评估师)的角度来说，评估机构(评估师)应作为独立第三人调和上述矛盾。但是，评估机构通常会遵循“谁委托、谁付费，对谁负责”的潜规则，前已述及，在个人住房抵押评估中，一般名义委托人(付费人)是购房人，即抵押人、债务人，而实际的委托人(指定评估机构的人)一般是银行。由此，评估机构(评估师)的独立第三方的中立立场就很难再实践中保证。在竞争日益激烈的评估市场，评估机构本身就是为客户和金融机构提供服务的主体，客户作为评估机构的业务来源，通常处于优势地位，对评估结果具有不可低估的影响力。 因此，评估机构(评估师)也处在“两难”困境之中。
就长期发展来讲，要解决这个“两难”困境，评估机构(评估师)作为独立第三方应该以一种对客户负责的态度和不会在市场引起误导的方式形成并提供他们的评估分析、意见和建议。应站在公正的立场，说明评估目的和期望用途，确定抵押住房价值，不偏袒任何一方。这样，对于个人(抵押人、债务人)来说，正确的抵押住房价值评估能够公正合理地确定其能够获得的贷款的额度，保护其应有的权利，更好地从抵押贷款中获得帮助；而对银行(抵押权人、债权人)而言，正确的抵押住房价值评估能够为金融机构正确地确定抵押物担保债权的范围，降低抵押物处置风险，从而很大程度保证贷款的安全。
对于抵押人(债务人)而言，正确的个人住房抵押价格评估能够使抵押人获得相应的和及时的金融帮助以实现自身愿望；而对银行等金融机构而言，则降低了抵押物处置风险，很大程度上保证了贷款的安全。由此，个人住房抵押贷款评估关乎个人的命运及银行的运作，作用不言而喻。
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