家事房产案例之二十||夫妻出资购买一方父母承租房屋产权,登记于一方父母名下
案例
米法全是王丽娟的师傅，王丽娟高中毕业后进到街道工厂工作。工厂安排米法全做王丽娟的师傅。米法全虽然是师傅，但是也仅仅比王丽娟大五岁。米法全初中毕业没多久就去外面当学徒，后来有机会进到厂里，他踏实肯干，遇到工作上不动的事情爱琢磨，很快他就能独当一面了。王丽娟领悟能力和动手能力也比较强，米法全往往指点一下，很快就能上手。工作上默契的配合逐渐拉近了二个人心灵的距离，很快二个人就走到了一起。
米法全的父母亲原来是手表厂的职工，后来单位为他们分配了一套位于政通路的公房，婚后他们就和米法全的父母亲居住在公房里。米法全哥哥在福州工作，后来米法全的父母亲就搬到福州去住了，父母搬走之前就和他们说好，上海的这套房子以后就留给了米法全。
后来上海出台政策，公有住房可以买卖变成产权。刚开始二夫妻想无论是公房还是产权房又不影响他们居住，转成产权还要再付钱，觉得必要性不是很大。但是随着周边越来越多的朋友把公房买成了产权房，王丽娟也有些心动。于是夫妻二人商议决定将房子买下，但是房子租赁凭证上是米法全父亲的名字，只好买成他的名字。为了放心，王丽娟还专门请二位老人写了个字据，“某某路房屋由米法全、王丽娟负责办理产权，百年之后今后这套房子归米法全、王丽娟”。拿到字据夫妻二个放下了心，很快就把房子买成了产权，领了产权证之后去就连同字据一并放在了柜子里。
随着经济体制改革的深入，街道工厂倒闭，米法全夫妻二人都下岗了。下岗后米法全在朋友公司打工，王丽娟则在小区门口开了一家杂货店。经济上的拮据使得二人经常发生矛盾，争吵成了家常便饭，双方的感情就在这争吵过程中逐步变得冷淡。2009年至2010年王丽娟二次向法院提起离婚诉讼，法院均判决不予离婚。2011年年底王丽娟再次提起离婚诉讼，并要求分割政通路房屋。
审理
法院审理查明，原、被告于1988、1989年间自主确立恋爱关系， 1989年6月登记结婚，1990年12月27日生育一女名米某某。婚初，原、被告的夫妻关系尚可。后在共同生活中，原被告因为工作生活等琐事发生矛盾并经常争吵。2009年、2010年原告二次到法院起诉离婚，法院均判决不予离婚。2011年11月原告再次起诉离婚，并要求分割政通路某某弄某某号房屋。另查明政通路某某弄某某号房屋原系被告父亲米某某承租的公房，1998年原被告共同出资人民币34763元购买下产权，房产权属证书上登记案外人米某某的名字。据此，法院判决原被告离婚，因系争房屋涉及案外人利益本案中不予处理。 一审判决后原告提起上诉，后原被告就涉案房屋案外达成和解，被告一次性支付原告人民币5万元，原告撤回上诉。
律师点评
《最高人民法院关于婚姻法司法解释（三）》第12条规定：婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。夫妻居住的一方父母单位的公房，如果该房屋登记在一方父母名下，根据该条规定不是夫妻共同财产。因为这些房改房自身的一些特质，使其所有权的来源与人身有着特定的关系，比如工龄、限定的额工作时间、各种补贴等。它是属于父母的财产，除非登记父母明确将该房赠与夫妻双方并办理过户或者父母亲确认该房屋名义上登记为父母，实际真正的权利人是夫妻双方，该房才有可能成为夫妻共同财产。
本案米法全、王丽娟夫妻二人共同出资将米法全父母名下的使用权房屋购买成产权，房屋登记在米法全父亲名下，原则上该套房屋应当为米法全父母的财产。那么米法全父母所写的字据是否就是对其夫妻二人的赠与呢？答案是否定的。从该字据的内容来看，其确认购买房屋产权由米法全夫妻二人负责，这里包含了出资的意思。同时该字据还表明了“百年之后”的意思，百年之后就是去世的意思，即去世之后房屋方才归米法全夫妻。这个字据实际上是一份遗嘱，对于遗嘱除了公证和附有义务的遗嘱，立遗嘱人可以随时予以撤销。就本案来说，法院审理的是离婚诉讼，对于涉及到该房屋的诉讼请求，因房产证上是案外人的名字，所以法院无法将案外人追加到本案中来，更无法确认案外人是否确认该房屋实际的所有权人是谁，故此法院对该房屋的诉讼请求不予处理。
那么该条规定“购买该房屋时的出资，可以作为债权处理”不尽合理。房改房购买成售后公房一般所需出资并不多，但是公房变成售后公房之后，再加上近年来房地产市场上涨的行情，离婚时售后公房的价格将会是市场价，远远大于当初出资购买产权的出资。而离婚时仍然按照当初的购买产权的金额作为债权进行处理，明显不合理。建议可参照《最高人民法院关于婚姻法司法解释（三）》第10条规定的精神，该解释第10条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产，尚未归还的部分贷款为不动产权利人的个人债务。该条充分考虑了离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，按照对应产权的市场价进行分配，更具合理性。就用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下的家庭房产分割，可参照本条规定参考当初夫妻双方出资的部分、该使用权房屋当时的使用权价值、离婚时售后公房市场价等进行分割。本案米法全王丽娟夫妻二人当初出资购买下父母承租房屋的产权，其当初出资的意思表示是出于“房子是自己的”这个目的，而不是借款给父母亲。如参考本条规定的原则进行分割更能体现当事人当初民事行为的本意。
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