为什么大家还那么热衷于购买澳洲房产?

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额外收入挡不住海外人士

后来想想，有没有发现一个问题？

这不贷款收紧，海外人士限购限贷吗？我坐在现场，没人问我贷款怎么办、没人问我们同事印花税怎么办…… 先说印花税，七月一号之后海外人士将要付更高的印花税，不过相比加拿大和新加坡对于海外买家收取15%印花税，澳大利亚似乎也就那么回事。再提一下，香港对于外地人购买房产的印花税和各类税收总共高达37%！

至于贷款，市场上有不少基金产品，但利息并不是每个人都能接受，不过其实不少人愿意全额付款购买房产，尤其许多早年有海外资产配置意识的人已经早有准备一笔停靠海外的资金。往往是这些思想前卫的少数人赚钱。

言归正传，以上提到的限购限贷似乎没有多大的浇灭投资者海外置业的热情。当然，我相信多多少少肯定有一部分人被新政策阻扰了，不过中国庞大的中产阶层，购买力是毋庸置疑的，数据甚至显示中国就有超过160万人是美元计算的百万富翁，相比2010年翻了一翻。市场规律还有一种主观性，只要大家慢慢接受了限购限贷现实，我们与生俱来的置业热情又会重新燃烧，然后继续想办法克服置业阻力。因为我们购房置业不仅仅是投资行为，还是一种文化行为。

华人的买房情结

所以，这里就回归到一个话题：我们为什么还在买房？或者说，澳大利亚以外的海外人士为什么还在买房？

答案或许就是因为我们有一种动力：归根结底还是为了下一代过得更好。

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Australian Financial Review于3月22日刊登了一篇文章，叙述了中国人买房的目的，更多的是从金融操作的角度去阐述：中国人买房付10%定金多少是一种买期权的行为，如果到房子交割的时候房价不涨反跌，相对于国内的疯涨，买家就会愿意放弃10%不成交，类似情形多现于墨尔本市场；反之，如果房子交割的时候已经涨价了，这个期权自然能够行使权力，完成购买成交。简单点说，10%就是赌一把，涨了就赢了，跌了还有余地止损。

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以上这个观点不无道理，不过我觉得我们的文化行为更为复杂，置业目的或者动力更加崇高：为了给下一代海外置业。其实不论是中国人，还是马来西亚、新加坡等国家的华人，都有高度一致的动力，这也更好的体现了我们置业已经超出了一般投资行为，而是文化行为，而这种为了下一代更好的方法之一就是分散投资风险，把盈余的钱投资在外币资产上。澳大利亚资产不仅仅是中国人所钟爱的外币资产，也是英美甚至东南亚国家人民所钟爱的外币资产。

全球买家眼中的澳洲房产

大家翻开报纸看看英国脱欧、欧元区经济、美国Twitter型总统、东南亚政治不稳定等因素，就会惊醒原来我们的资产已经是稳定和价值保障的代名词。活在地球村里的人，买个房子已经不是和邻居抢购了，有些时候甚至是和全球买家竞购。

试想想，澳大利亚的资产体量不大，却要承受着欧美和亚洲的需求，哪怕这种需求被制度所限制着，比如监管机构APRA, ASIC和RBA。其实，之前就有文章做过房价的比较，其中上海两房的中位价比悉尼高25%，上海的租金回报平均为1.5%，几乎是悉尼的一半以下。这样就不难看出，在澳洲买房相对于国内还是挺划算的，更何况澳币节节上升，长远来看相对于人民币还是趋于上升趋势的。曾经有人告诉我，她朋友圈里有个刚到悉尼的中国人发了一条感慨的信息：“悉尼什么都贵，就数房子最便宜” 。当然，我不敢苟同这种观点，不过仔细想想，一切比较都是相对的，悉尼和墨尔本作为澳大利亚两大城市，相对于中国的两大城市的房价来说还真的是感觉便宜。北上广深四个城市哪个房价比悉尼墨尔本或者布里斯本低的？所以我们问问自己，房价比较便宜，租金回报高一倍，自然环境和教育水平等客观因素也很吸引，我们到底买还是不买？

说到这里，肯定也有人不同意，不过没关系，我说的只是其中一类人，所不同的是我个人觉得这类人占大多数。我的同事说，中国人做事情抱着一种观念：车到山前必有路。我想，这也是大部分人对于两年后交房的一种心态。往往也是这种带有冒险性质的行为让投资者得到回报，类似于创业，未来总是未知的，万一成功了呢？所需警惕的是，不少创业失败的例子并没有被宣传。其实，相对于创业，买个房子的风险还是偏低的；创业失败可以一无所有，置业之后房价跌了顶多看跌了多少比例，一个周期走完之后这房子又是一条好汉。去年我还听说过一些新闻，说国内上市公司大部分盈利并不是从自身的业务而来，竟然是因为持有了北京两套房，卖出去后赚得更多！这种现象我想应该不会出现在澳大利亚，不过身边不乏房子增值超过自己一年工资的例子。我在广州一个饭局听到一则笑话，男的说他太太经常提醒他现在的幸福生活并不是因为这位男士每年赚的钱所能达到的，更多的是因为太太的最大兴趣就是不断买房，二十多年下来买了四五套房子，自住房屡屡升级，被动升值收入平均每年20万以上。我听了亦汗颜，这样下去大家还有创业的动力吗？还不如买房子。说到在澳大利亚置业，不得不提新政策带来的一种投资转型。我们大多数人脑海里的置业概念就是买房子，所谓房子就是住宅物业。其实近年来越来越多的投资者转战商业物业或者开发用地，相信大家身边不乏这些“创业型”的朋友。商业物业当然也包括农场、酒庄、育儿中心 childcare facility、油站等等专用型物业。为此 Australian Financial Review 也采访过我关于商业物业贷款的事项，可见这个趋势也引起了媒体的注意。

投资中的风险控制哲学

总的来说，如果两年前的我是为了下一代购置海外资产，两年后的我置业目的或动力并不会因为贷款限制或者印花税而改变。除非没办法克服贷款或者资金流动的困难，不然大家还是愿意继续投资。只不过，大家所需要考量的因素多了：比如，假设车到山前真没路了，我是否能够承受10%定金的损失？这可能就是因为有人觉得这是购买期权的一种行为吧。什么叫车到山前没有路？因素有很多种，最常见的可能就是无法贷款，不过银行数据告诉我们，这么多年海外人士贷款所占的比例其实很小，去年2016年被调查的海外收入贷款也就占整个贷款额度的0.12%。居外网也曾经说过，中国人海外置业只有40%的人选择贷款，其余都是现金付完。还有一个数据，亚洲投资澳大利亚资产的国家里，新加坡、马来西亚和印尼占的比例不小，其中新加坡和马来西亚银行至今还是可以贷款70%给当地公民购买澳大利亚、多伦多和伦敦等房产的。也就是说贷款和印花税这部分负面因素其实并没有想象中的影响海外人士置业澳大利亚。

反之，我个人觉得贷款的收紧可能更加影响当地人士购买房产。其中贷款能力的降低，测算利率的提升直接降低每个人的贷款额度，也就影响了每个人所能够购买的房产预算。以前十万年薪的贷款申请人可能可以拿到70万的贷款，如今可能只能拿到50万的贷款。然而，我发现我们处理的贷款比例也在下降，从当初的贷款比例80%到90%，到如今的50%到60%。这个数字说明了一个现象，大家不是不买了，只是首付提高了。当然如果情况持续恶化的话，高首付自然会给房价升值带来向下走的压力，加上中国外汇管制确实会雪上加霜。然而这并不违背我们之前提到的概念：买房更多的是一种文化行为，为了给下一代更好的条件。

既然我们知道为什么买房，也就有义务考量买房会不会得不偿失。投资的产出是财富，创业的产出也是财富；所不同的是风险基数，就像之前提到的，创业失败和投资失败的结果还是有区别的。投资房产和创业都不能盲目，不过做好预计风险 calculated risks, 就是和赌博最大的区别。

最后，我也想在这里提一下，年轻人买房量力而为。如果你有创业的热情，或许可以考虑趁年轻做一些自己想做的事情，而不是每天担心房贷还款。在此，祝愿我们的下一代能够不愁买房。

套用吴晓波今天发的一句话：35年前，马斯克（特斯拉创始人埃隆马斯克）他爸给他买的是电脑，而不是学区房。做到这点，我们就是成功的投资者了。

您真的了解购置澳洲房产和中国房产之间的差异吗

中国已经成为澳大利亚最大的海外投资市场，海外资产配置买房投资已经成为国内的一大热门话题。澳洲房产市场已经有100多年的历史，以其完善的法律制度和可靠的监管政策，获得了中国投资者的青睐。当然相比于轻车熟路的国内房产投资环境，投资澳洲房产可能对很多中国买家来说还显得有些陌生。其实当您真正读懂了两国之间的房产区别之后，就能明白为什么这么多人选择来澳洲投资置业了。

澳洲权威地产研究机构SQM Research总经理兼资深分析师Louis在他最新的报告中指出：2017年，澳洲房价增长率将保持在7%-10%左右。

澳洲投资环境的特点：

澳洲积极发展与亚洲国家的经贸关系，在澳洲的10大贸易伙伴中，有6个是亚洲国家。澳洲独特的地理优势，使得它在跨国公司的全球经营战略中占据重要的地位。澳洲经济总量排名一直位居世界前列，从经济增长情况看，20世纪90年代以来澳洲就一直保持着经济“一高三低”：经济高速增长、低失业率、低利率、低通胀的良好势头。

澳洲的房市前景

1.澳洲房地产市场以其增长稳定、回报率高的特点，受到全球投资者的追捧，在亚洲金融风暴和2008年全球金融危机的冲击下，仍然有不俗的表现。

2.澳洲权威主流媒体“The Australian”头条报道：中国政府已经下令进行重大改革，鼓励深陷产能过剩的国企巨头走出来，这些手持数以百亿计资金的国企巨头将涌进澳洲房地产市场。国内知名的绿地，保利都已经在澳洲立足，开发项目。

澳洲的经济发展

·25年来澳洲经济持续增长；

· 澳洲是全球第十二大经济体；

· 澳洲与高速增长的亚洲经济体间的联系愈加紧密；

·  在澳洲的20个产业中，有15个产业生产率超过了全球生产率的平均水平；

·  预计2016至2020年间，澳洲GDP年均增长率为2.9%；

·  全球三大评级机构：普尔标准公司、穆迪投资服务公司和惠誉国际信用评级有限公司一致给予澳洲AAA的投资评级。

产权拥有期

中国：70年产权VS澳洲：永久产权

中国和澳洲的社会经济存在着巨大的差别，首先，澳洲房产不限海外人士购买，但是只能够买期房，不能买二手房，因为二手房只限持有一年以上澳洲签证的人士购买，而且没有永久居住权的居民只限购一套。

澳大利亚有财产私有制的经济基础，法律规定业主拥有永久土地所有权，而不是租赁权（国内的使用权，是把所有权和使用权剥离开来，这时的使用权就等同于是租赁权）。而实质上“永久产权”这一术语指的是您可以永远享有该土地的所有权。因此，永久产权对于投资来说更优越， 能够长久保值、增值。

空置率

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。它是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%---10%之间为合理区，空置率在10%---20%之间为空置危险区。空置率，上海的是60.2%,北京的压根就不敢按面积算，算的是空置房/总房数。官方统计，全国空置房起码需要42年才能消化。也就是说按照正常的经济体制，在42年内，房价就算不跌，也没有理由继续上涨了。以澳洲最大的城市悉尼为例，空置率是1.6%—1.8%浮动。30%的澳洲人租房住。因此，在澳洲买房，完全不会担心租不出去。因为一百套房子里只有一两套房子没人住，也许还是极为偏僻的个例。对于留学生而言，多数人都有过租房的经历。数十人排队抢一套房子的盛况并不鲜见。人多房少，供小于求，这就是澳洲各个城市乡镇的真实情况。

租金回报率

租金回报率就是每年的房租除以房价。调查显示，目前在北京、上海、广州、深圳等四大一线城市，普通住宅的平均投资回报率均小于3.5%。其中，北京的投资回报率更低，除了北部区域一枝独秀外，其他大部分区域都在2.5%以下。北京并非孤本，上海整体租金回报率仅2%—3%。

与之形成鲜明对比的正是澳洲房产的租金回报率。悉尼房产的租金回报率保持在在5.3%左右。布里斯本市中心因人口爆炸式膨胀，回报率可达到6%—6.5%。墨尔本则保持city 7%左右。

投资澳洲房产优于中国房产的几点关键原因：

投资工具

澳洲房产经历百年，交易机制成熟透明，政府监管得力没有资金风险。

空置率3%。澳洲房产近50年来平稳增值，平均每7-10年便可实现翻一番，增长趋势稳定，刚性需求长期存在，是非常好的投资理财，分散资金风险，抵御通货膨胀的工具。

抵押工具

澳洲房产首付低，根据澳洲法律规定，房屋可以进行二次贷款。

即从银行贷款房子增值部分以用做其他投资项目当中，因此房子可以作为投资者们的快速借贷载体。

再融资工具

澳洲房产增值不用出售房产就可以获得。

增值部分可再次经银行评估后可贷出，可以增加现金流动。

外汇投资工具

在澳洲买房后，可申请对冲账户有多余的资金可存入这个对冲账户，按贷款利率以天计息，并可随时支取。

传承工具

澳洲无房产税，无遗产税，是非常好的财富载体。

海外留学教育基金

选择好的区域，好的楼盘，通过房产的增值可方便子女留学，同时解决自主问题。

养老基金

澳洲购房享有永久产权，通过租房带来的源源不断的正向收益，实现以房养老。

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