110亿超级地王：拉响房地产崩盘的110警报

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融信110亿拿下静安地王 打破中国土地成交记录

110.1亿元！楼面价超过10万元/平方米！2016年8月17日，经过452轮的激烈竞价，融信集团击败保利、万科等17家强劲对手，打破中国土地成交纪录，成为总价和单价双料地王。 融信是一个很有钱的企业吗？不。恰恰相反。融信差不多所有钱都是借来的，其负债率最高时曾超过1541%。尽管上市后负债一路降低，2012年至2015年，融信中国资产负债率依然分别高达86.71%、91.79%、96.74%和85.42%。 那么，融信为什么有胆量以高达139%的溢价率，拍下上海内环这块起拍价只有46亿元的地块？在可售面积楼面价已达14.3万/平方米的情况下，未来售价要超过15万元/平方米才有利可图，而目前周边楼盘的价格只在10万元左右，这分明是一场不计代价的赌博。 和其他房地产企业一样，融信是在赌中国的房价会继续上涨。更让其胆气横生的是，这是一场“空手套白狼”的游戏，是拿别人钱做赌注的赌博。 在部分银行已经收紧房地产贷款的情况下，发债成为房地产企业的主要资金来源。融信等房地产企业资本运作的逻辑，就是先对旗下的土地进行高估值—增加净资产—降低负债率—获得高评级—债权融资—再买地—再进行高估值……如此往复。融信一直高达85%以上的资产负债率，完全等于在拿别人的钱玩。 赢了归自己，输了也是别人的钱，这样的游戏让众多房地产企业都乐此不疲。仅上半年，全国50个主要城市共拍出219宗“地王”。伴随着“地王”频出的是房屋销售的火爆，主要城市的商品房价格一路猛涨。1-6月份，全国商品房销售面积64302万平方米，同比增长27.9%；商品房销售额48682亿元，增长42.1%。2016年一季度，深圳以62.5%的季度房价平均涨幅雄踞全球房价涨幅榜首，紧随其后的上海单季房价平均涨幅也达到30.5%。 大部份民众只能靠贷款买房

不单是房地产企业热衷于这样的赌博，许多个人购房者也参与到这个巨大的赌局当中。央行公布的数据显示，2016年7月人民币新增贷款4636亿元，同比少增1.01万亿元。分部门来看，非金融企业及机关团体贷款减少26亿元，住户部门贷款增加4575亿元，占当月新增人民币贷款的98.68%，这里面大部分是个人住房贷款。而“首付贷”等金融工具的发明，可以让买房者在自己完全没钱的情况下，全部依靠贷款买房，更是加大了杠杆的风险。 然而，中国的房价还会继续上涨吗？ 从2000年起，关于房价涨跌的论战从来都没有停止过。除了在2009年、2014年等少数时点，中国房价出现过短暂的止涨回跌外，大多数时间都是在一路上涨。而且，每当有小幅回调后，都会迎来更大幅度的报复性上涨。这种看多者只赢不输，看空者接连受挫的现象，让那些等待房价下降的个人损失惨重。同样是有几万到几十万现金，在2004年、2009年、2015年这几个时点上买了房和没买房，就不再是同一个财富阶层。 中国的房价还会不会上涨，贵不贵是一个决定性的因素。以国际上通行的房价收入比或者是租售比来衡量，中国的房价绝对是太高了。但是，如果中国人的收入再涨5倍，物价再涨5倍，现在的房价就不是太高了，而是太低了。事实上，几次全国性房价大幅度上涨的时点，也正是货币供应量大量增加的时点。货币放水是导致房价脱离民众收入水平一路上涨的重要原因。 房地产商拿别人的钱赚钱
房地产商玩的不是自己的钱，而是银行的钱，是购房人的钱。房地产商用这种办法绑架了银行和民众，也恰恰是因为这个原因，每当房地产商和政府发生博弈时，都是政府先扛不住的。 更让政府陷入两难抉择的是，整个中国经济都被房地产绑架了。有分析显示，房地产行业涉及到上下游60多个行业，中国的涉房税费多达几十种，一旦房地产行业陷入停滞，会波及到中国经济的半壁江山，财政收入也会受到严重影响。在此前的房市僵局中，明显可以看出，房地产商急，政府比房地产商更急，绝大部分城市不但放开了限购政策，而且采取奖励买房等手段，刺激房地产市场的回暖。一些地方上半年经济指标变得“好看”，和房地产市场的价量双升不无关系。 那么，救了房地产就等于救了中国经济吗？ 答案刚好相反。房地产市场越是红火，中国经济空心化的问题越是严重。8月16日，国家发改委官方网站刊文指出，尽管新增社会融资规模创历史新高，但大量货币并未进入实体经济。新增融资很大部分用于偿还债务，社会资金主要进入金融属性强的部分商品。由于经营企业的收益，还不如炒一套房的收益，近年来，有大量企业放弃主业，转行进入房地产行业。 房价的疯狂上涨，不但摧毁了中国的实体经济，还带来了严重的社会问题。中等收入阶层已经买不起房、住不起房是最直接的表现，也是最可怕的问题。公务员、法官、教师、医生、警察是社会的主流阶层，也是社会的稳定器。按常理讲，这些人都应当是中等收入阶层，能过上比较体面和有尊严的生活。但现实却是，如果仅凭工资性收入，这些人中的大部分都会买不起房。以二、三线城市为例，这些城市目前的房价大体在1万元/平方米上下，毕业3－5年的普通公务员收入也不过5000元，这就是说，如果买一套90平米的房子，需要其不吃不喝工作15年。这还不要算按揭的利息钱，如果加上20－30年的利息，等于一个人大半辈子都要为房子打工。 热闹非凡的售楼中心
对于中国人而言，买房不仅仅是为了居住，更是一份“家”的情结。虽然不能把什么责任都赖到高房价身上，但有些官员收取贿赂，有些老师、医生收取“红包”，都与其要“挣”到买房钱不无关系。当单靠工作无法挣到买房钱的时候，另谋他路可能是一种无奈的选择。当房价高到社会主流阶层都买不起的时候，如果房价还往上涨，不仅会对民众的心理形成巨大的压力，也会成为影响民众幸福感和价值观的破坏性力量。 高房价不但掏空了中国经济，也是造成目前许多社会问题的根源。如果不看明白这一点，就难以痛下决心，房地产的赌局就会越玩越大，直到其崩盘为止。 由于看空者一再被证明是错误的，不但是那些看多者，甚至是民众也开始对看空者抱不信任甚至是排斥和嘲讽的态度。但目前中国房地产业的风险已经和过去有明显不同，崩盘的风险随时都会存在。一个重要的变化是，由经济下行所导致的工资下降和失业，可能会让一部分购房者因没钱还贷而出现断供。根据人社部的统计，仅钢铁、煤炭行业就会有180万人需要重新安置。再加上关联行业，这将是一个更为庞大的数字。另外，据媒体报道，“在山西的119个县中，已经有103个县发不出工资”。企业经营困难、财政收入下降的问题，在不少地方都不同程度的存在。因购房者收入下降而导致断供的风险，正在加大。 经济下行和房价逆势上涨所产生的背离现象，是此轮风险的显著特点，也是其难以化解的原因。过去房地行业的风险，还只是局部或个别房地产商因销售困难而产生的资金链断裂问题，现在最大的风险则是断供，一旦出现大面积的断供问题，由此所产生的连锁反应，将使中国房地产行业出现系统性的风险。 110.1亿元。怎么看整数后面的那个0.1，都像是为了避开110这个有着特殊含意的敏感数字，而故意加上去的。但中国房地产乃至中国经济的风险，却不会因为这个硬加上去的0.1而发生改变，中国房地产面临崩盘的110警报已经拉响。110.1亿元超级地王，应当是中国房地产的最后赌局。