开发商自持当“包租婆” 真的有望平抑租金吗？
新闻来源 | 大河报
日前，北京采用“限房价、竞地价”方式出让4宗土地，参与各个地块竞拍的房企不约而同地把投报自持比例提至100%。这意味着，未来这些地块建设的项目将不会对外出售，而是由开发商持有并对外出租。
这一事件引起地产圈的轩然大波。有业内专家认为，北京的“自持房”将会提供大量小户型商品房供低收入人群租住，从而有望平抑租金;但也有人认为，这种“只租不售”的模式会造成开发商资金回笼放慢，同时还会造成商品住宅供应更加短缺，从而倒逼房价上涨。
北京市四试点地块
住宅开发商100%自持
10月13日，北京市规划国土委发布第一次补充公告，明确此前公布的海淀永丰和大兴黄村的4宗地块，将采用“限房价、竞地价”方式出让。补充公告中规定了此类土地竞买原则的同时，也明确了企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。这也是北京在“9·30”楼市调控新政出台后推出的首批试点地块。
10月28日，北京市规划国土委发布第二次补充公告，进一步细化的竞买规则，明确将由市住建委对“限房价、竞地价”地块中建设的商品住房和企业自持商品住房进行相应管理。
11月16日和17日，备受关注的北京首批4宗“限房价、竞地价”试点地块如期开拍。尽管受让条件更加“苛刻”，但仍然无法阻挡房企在京拿地的热情。连续两日内，包括万科、碧桂园、龙湖、融创、绿地等20多家知名房企到场进行激烈角逐。
按照市规划国土委发布的此类土地竞买原则，这4宗地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。
出让结果显示，4宗地块的住宅部分开发商自持面积均投报至100%，全部企业自持，没有可销售的商品住房。此前补充公告对此也有说明，这批由企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。
而从11月25日市住建委公布的征求意见稿来看，自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。
相关负责人表示，按照国家相关法律，商品住房的土地出让年限为70年，因此试点项目企业自持商品住房的持有年限也应为70年，全部用于租赁。
单次出租不得超过3年有望平抑租金
未来这批房子又以何种方式运营?日前，北京市住建委就《本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知》公开征求意见。据了解，企业可自行成立租赁管理部门开展自持商品住房租赁经营;也可与专业住房租赁企业、房地产经纪机构合作经营。
对于各方关心的价格，征求意见稿也没有定死，而是采用了更市场化的方式——租金价格由租赁双方按照市场水平共同商定。
此外，征求意见稿专门要求：企业出租自持商品住房前，应对房屋进行全装修，确保满足居住条件。
“如果开发商以长租的形式，把这批房子以常年的租期高于几倍市场价租出去，不就等于变相卖房了吗?”有人担心地问。但实际上，为保障租赁双方合法权益，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁平台管理，租赁合同须网上签约，单次租期不超过3年。这种一开始就把租期敲死的办法其实避免了这些房子落入变相“小产权房”的陷阱。
业内人士认为，对于租房的老百姓来说则意味着能带来不少实打实的好处：一方面是租赁房屋的品质上去了，带来居住条件的改善;另一方面则是随着大量房源的增加，有望平抑租金，也为租户带来更多的选择。
北京的这种模式是否具有普遍意义?
这种“自持”策略只对有转型需求或手持大量现金流的企业有吸引力，但是对于一些中小型开发商来说，本身就是借钱买地，完全没有兴趣。
2008年以后，以万科为首的房企开始施行“高周转”策略，本身挣的就是快钱。北京这种模式实际上挣的是慢钱，甚至是机会钱。
“我们认为一线城市房价过快上涨本质还是供需错位。”一家房企高层称，目前的情况是，供地指标与市场需求长期不匹配，土地供应量远不及商品房成交规模。
而在“以房控人”的大方针作用下，一线城市土地供应将愈加紧俏，长期来看一线城市房价上涨的趋势难以扭转。他强调，“‘以限为纲’往往会陷入越限越涨的怪圈，即使短期内房价涨幅趋于平缓，一旦限制性措施略有松动，便可能出现爆发性上涨的局面”。
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