签完《商品房买卖合同》房子就一定能拿到了？其中的猫腻你根本想不到……

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今年5月，业主李某与某房地产开发企业签订了《商品房买卖合同》，约定于一定时间内交房。交房日截止前，经开发商通知，业主以房屋需要维修为由不接收该房屋。因此，开发商在修复之后再另行通知该业主接收房屋。因此时已经超过合同约定的交房时间，业主要求房地产开发企业承担逾期交房的违约金。房地产开发企业是否应该支付违约金？

针对商品房交付这个热点话题，《阿普说法》栏目请专业的律师为我们以案说法。

曾清

浙江智仁律师事务所

业务方向   建筑房产

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问

何种情况业主可以拒绝收房？

答

我们交房呢是需要开发商提供“五证两书一表”的：

五证：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》。

“两书”：是指《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》。

“一表”：是指《房屋竣工验收备案表》。备案表上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。

消费者要注意，开发商在交房的时候，我们的业主如果取得了这“五证两书一表”的话，那么开发商才完成了他交房的主要义务，这样业主才应该收房。法院针对此种情况有两种判例，有的法院支持业主的要求，认为即便已经收房，但收房时开发商并不具备交房的条件，该交房行为具有瑕疵，视为开发商违约。有的法院则认为业主已经收房的行为视为认可了房屋达到交付标准，因此不支付业主要求开发商承担违约责任的请求。杭州法院主流观点还是认可开发商存在违约。

问

本案的此种情况业主是否可以拒绝收房？

答

上述提到，只有因房屋质量问题严重影响居住使用的才可以拒收。而严重影响正常居住使用的条件是要求房屋主体结构存在质量安全问题或者室内有害气体及放射性物质超标的情形。一般来说开发商能取得竣工验收备案表的都不会存在严重质量问题。而房屋的一般质量问题仅属于保修的范围，一般我们业主所说的质量问题都是例如空鼓、渗漏、裂缝等建筑物“质量通病”，其都不属于“严重质量问题”，仅属于开发商的维修义务范围，业主不能据此拒绝收房。

问

交房过程是否还有其他需要注意的问题？

答

实践中通常还有以下几种情形：1、先交钱再交房。出卖人在交付房屋时，经常要求买受人按照出卖人制订的房屋交付流程先行预缴物业管理费用、代办产权费用、公共维修基金等其他费用后，才能交付房屋钥匙。而且，这些要求往往被事先写进商品房买卖合同的补充协议中，这些内容虽然有点像格式合同，但尚未发现类似合同条款曾被确认无效的先例。因此，除非业主在签订合同之初即不签字认可，否则一般都需要按照约定履行。2、有的开发商要求“先签字接收再给钥匙验房”的做法。出卖人认为既然房屋已经竣工验收备案并同时向买受人提交了两证，说明房屋交付条件已经具备。但由于《合同法》第155-158条赋予了买受人以标的物的质量检验权，任何旨在剥夺这些法定权利的合同条款或单方面规定会面临法律效益上的质疑，例如《浙江省商品房买卖合同示范文本》第13条规定：在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。因此，业主可以要求先验房再签字。

阿普提醒：

业主在签订《商品房买卖合同》时应先查看清楚合同条款，尤其是补充条款，在愿意接受补充条款之后再行购房。其次，收房时应先要求开发商提供“两书一证”，并且实地查看过房屋之后再行签字确认收房。

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编辑：步雅蓓  宋洁  

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