舒立观察 |“限购”“限贷”要问成效

房地产政策应系统解决影响行业长远发展的根本问题。制定和执行调控政策，应讲意识、讲态度，更应问成效

部分城市房价飞涨，房地产市场调控再度加力。年初迄今已有20多座城市实行愈加严厉的“限购”“限贷”举措。3月17日出台的北京调控新政，最为引人注目。政策组合包括首套房认定时“认房又认贷”、提高二套房首付比例至60%、降低房贷最长期限至25年等。此举可称是对近期北京二手房交易火爆、房价强烈反弹、市场恐慌情绪蔓延的应激反应。

房地产调控升级早有预兆。去年底召开的中央经济工作会议强调“促进房地产市场平稳健康发展”，“房子是用来住的、不是用来炒的”的表述深入人心。不久前，“遏制热点城市房价过快上涨”写入《政府工作报告》。近日央行紧急下发文件，明确要求各分支机构合理控制房贷比和增速。凡此种种，足见中央及地方政府稳定城市房价、防范房地产市场风险的决心。

面对房价非理性上涨的严峻局面，政府实施房地产市场调控是职责所在。不过，各地出台的调控政策细节或有不同，思路却基本一致，即竭力控制需求。垂垂20年的房地产调控史表明，此类行政性手段只能治标，不能治本；短期内或有效果，却不利于市场规则和秩序之确立，难以让市场形成稳定预期。统计数据无可辩驳地表明，房地产调控已落入“小跌大涨”甚至“越调越涨”的怪圈。

房价上涨直接原因显然在于供不应求。地方政府着力“限购”“限贷”，却有意无意忽视了供给端，即增加土地和住宅供给。今年《政府工作报告》提出，“房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。”这一要求对症下药，地方政府理当认真落实。即以北京为例。北京房价多年持续快速上涨，但是，商品住宅供地总体上不断紧缩。2013年-2016年，实际供应量分别为978公顷、517公顷、382公顷、103公顷，逐年下降。2016年北京商品住宅供地计划完成率仅有12.1%。邻近的河北省近日又严禁“围城发展”。如此一来，抑制首都房价过快上涨自然难度陡增。

国内外经验教训均表明，单就房价做文章，调控效果必定不理想。在中国尤其如此，因为房价怪象其实是经济社会多重复杂问题的集中表现。近期被热炒的北京学区房即是典型。切实推进土地、财税、信贷、户籍、教育等多领域改革，才是促进房地产市场健康发展的治本之策。当前，尤其应避免政策打架、目标短期化。

房价稍稳后，首要急务是深化城镇住房用地供给制度改革，有针对性地改善土地供应。不应限制农村集体经营性建设用地在入市后用于房地产，而应在规划上对集体和国有两种性质土地一视同仁，真正实现“同等入市、同权同价”。久拖不决的“小产权房”问题亦应正视，修改多年的土地管理法应尽早出台。这些举措均有利于多渠道拓宽房源，正是房地产市场的供给侧改革的题中应有之义。

此外，还应落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标，主动公布土地储备和供应计划，稳定居民预期，抑制住房投机。长远来看，还要转变政府在房地产市场中的角色，改革现行征地制度，告别“土地财政”。

其次，完善房地产市场税收体系。应坚定决心，加快在全国范围内对不动产征收持有环节税。为减少阻力，可逐步提高税率，留出缓冲时间，并合理设定个人与家庭免征面积。此外，应通盘考虑减免房地产交易契税、土地增值税等税费，落实十八届三中全会设定的“降低建设交易环节税负、增加保有环节税负”改革目标。

第三，建设多层级的住房市场，租售并举，满足不同居住需求。应制定出台与租房相关的财税支持政策，同时，规范租房市场，强化对房屋中介机构的监管。还要加快研究制定《住房保障法》，设计有效的激励机制，令地方政府有动力多建保障房。

第四，通过户籍、教育、社保等相关配套改革，剔除房价中的扭曲因素，使其回归理性，同时逐步实现各地各城市教育、医疗、社保等公共服务均等化水平，加快“以人为核心”的城镇化步伐。在深化国企改革时，应迫使主业并非房地产的央企彻底退出这一市场。

近年来，房地产市场严重分化，不同城市“冰火两重天”，其背后是中国区域经济发展失衡。大城市有集聚效应，生产要素向其涌流自有经济合理性，不过，如房地产价格所示，中国经济社会资源长期过度向区区几个一线城市倾斜，对其他城市形成了严重的“虹吸”效应。此种情形，放眼全球亦属罕见，足见我国区域发展不均衡问题已到再不容忽视的地步了。

中国经济不能被畸形的房地产市场绑架，但是，健康发展的房地产在任何经济体均角色重大，盖因其产业关联极广。当前，中国经济复苏势头并不稳，调控房地产市场的尺度把握难度极大。政策调控加码之下，房地产问题近忧或可缓解，远虑依然笼罩。中外经验教训均表明，房地产政策再也不能“头疼医头，脚痛医脚”，而应釜底抽薪，系统解决影响这一行业长远发展的根本问题。制定和执行调控政策，应讲意识、讲态度，更应问成效。■ 

（本文为2017年3月27日出版的《财新周刊》第12期社评）