公租房与商品房户数相当 深圳出现混居后遗症

今年7月，726户公租房租客入住新房，与832户商品房业主为邻，双方将共享花园和车位。商品房业主强烈要求与公租房隔离管理，但住建部门要求租购同权

记者 郑丽纯

周越（化名）今年33岁，是深圳一家公司的文员。几年前，她母亲接受了膝关节置换手术，行动不便。为此，周越卖掉一套楼梯房，置换成深圳市龙岗区金御半山小区的一套电梯房。

深圳房价高企，这套89平方米的新房，总价近450万元。周越出租了另一套自有住房，加上她父母的退休金，凑齐月供1.5万元。“每个月过得紧巴巴的”，8月30日，她对财新记者说。

财新记者 郑丽纯/摄

今年6月底，周越一家五口搬入新居。7月，726户公租房租客入伙，与832户商品房业主为邻，双方共享花园和停车位。一套50平方米的公租房，每月租金加上管理费不过1000元出头，远远低于商品房业主的住房支出。租购还要同权，业主们无法接受。

金御半山小区一期共有八栋住宅楼，围绕花园四周分布。公租房和花园之间有一段水泥矮墙，矮墙设有缺口，供租客们出入花园。“这就像堤坝上的缺口，一定要堵住。”周越说。

时至今日，周越等业主已和政府部门有过两次沟通。业主们要求：同一宗地块上，商品房与公租房应从空间上隔离管理。政府站在租户一边。8月中旬，深圳市规划和国土资源委员会（下称规土委）龙岗管理局答复业主：反对隔离。早前8月3日，龙岗区住房和建设局亦给公租房租户回函称：该局联合街道办、区保障房公司约谈了开发商和小区物业，要求开发商准许租户与商品房业主以同样的方式办理停车位月卡、大门门禁卡等。

政策导向不容挑战。深圳财力雄厚，保障性住房政策正从“济贫”向“留住人才”迈步前行。特区政府倡导“来了就是深圳人”，落户深圳、参保三年者，只要名下无房，皆可申请公租房轮候，政府甚至不对申请人收入设定限制。

购房业主不愿意买账，这不是他们不够通情达理。

深圳自2009年推行城市更新，意欲撬动市场力量开发存量土地。今年6月深圳市城市更新局公布的数据显示，开发商每开发1万平方米的土地，至少要无偿移交3100平方米给政府，还要按一定比例配建保障性住房。合一城市更新项目管理公司董事总经理罗宇告诉财新记者：保障房免缴地价，建成后由政府回购，但回购价一般是建安成本加上合理利润，普遍低于拆迁成本。这笔账算下来，开发商的成本势必转嫁到购房人身上。

“政府请客我埋单，这样的政策谁之过？”金御半山小区一位业主在互联网上发帖说。

户数比接近1：1

早在今年春节后，金御半山小区的格局就引起商品房业主注意。部分业主告诉财新记者，售楼人员曾经承诺，公租房要与商品房物理隔离。业主们据此向物业交涉，物业只是搪塞拖延。

5月中旬，商品房业主向这道宽仅一米的缺口宣战，用水泥砖头把它封堵起来。然而桃花源的生活不满一个月，政府就派人重新凿开缺口。一个纠缠各方利益的信访事件从此发酵。

深圳市龙岗区保障性住房投资有限公司是当地保障房运营公司，也是房产所有人。8月14日，在业主代表、物业管理处、住建局和保障房公司各方见面会上，业主提出两大要求：商品房和保障房要分区域管理，保障房租户进出小花园的缺口要堵上；整个小区的地下车库由商品房业主共享，地面车位可由公租房租户使用。

保障房公司寸土不让。公司代表说：“我们在同一宗地块上。我也是业主，我的租客理应享受小区花园、停车位的资源。”周越向财新记者回忆了见面会过程，“各方没有达成任何共识”。

业主们搜集各种官方文件作为维权依据。例如，规土委曾于2016年1月发布《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》，其中规定：保障性住房配建面积是住宅建筑面积的8%-12%。若以面积计算，金御半山一期配比已然超标。若以户数计，据业主们统计，小区一期共有商品房832套，几乎按1：1的比例配建公租房726套，这更让业主光火。

据财新记者了解：金御半山一期又名“荔山御园”，位于龙岗区布吉街道一片更新改造用地范围内。按照规划，这片土地上需配建保障房6.7万平方米，其中金御半山所在的南片区，需要配建保障房3.6万平方米。

公租房即属保障房一个类别。实际情况是，配建保障房全部落地在金御半山一期之内。深圳市城市更新开发企业协会会长耿延良向财新记者介绍，为了防止项目烂尾，政府通常会要求保障房在项目一期中集中建设。

财新记者查阅该小区所在的城市更新项目文件发现，金御半山所在的城市更新项目于2011年获得专项规划批复。这份文件显示，公租房原定是在另一体量更大的地块上修建，包括公租房在内住宅总面积为33万平方米。

当年9月，开发商信义地产子公司即深圳市信旺房地产开发有限公司提出申请：调整规划，将分散的商业物业集中建设。这些商业物业后来成为一个购物中心。规土委最终同意将保障性住房挪到现在的位置，这是一块包括公租房在内总计住宅面积为13万平米的地块。此处地块亦同时调整为一期项目所在地。

混居“后遗症”

金御半山小区并非个例。在深圳，万科翡丽郡、万科公园里等小区都出现了类似情况。在北京，东五环东坝乡一由龙湖地产开发的小区被划分成两部分，分别是纯商品房组成的“首开龙湖天璞”和自住型商品房组成的“首开龙湖学府苑”。两种商品房被一道两米多高的铁栅栏隔开。

政策性住房的业主认为受到不公正待遇，要求拆除屏障，随后政府介入干预，北京住建委要求开发商在8月31日隔离拆除。（详见财新网报道“商品房配建保障房‘后遗症’爆发 龙湖北京小区隔离墙难拆”）接近龙湖地产的人士指出，在拿地时，政府并未规定两种类型的商品房不允许设置隔离。

北京住建委颁布的限期拆除令属于事后补漏洞。深圳情况与此有别。金御半山小区开发商、信义地产一位副总经理告诉财新记者：公司当初拿到的用地规划许可证就已明确：保障房与商品房要在同一宗地块建设，且一个管理区域只能由一家物业公司管理，双方需要共享花园及停车位。

一方面是规划要求，另一方面是商品房业主关切，这或许是小区建设矮墙却又故意留下缺口的原因。深圳市城市规划设计研究院城市更新规划研究中心主任王嘉认为：小区停车位是否共有，花园是否与人共享，直接决定了社区品质高低，生活品质进而反映在楼价上。“若开发商没有在销售环节讲清楚，购房人事后心有不甘，后面就会出现一笔烂账。”王嘉说。

住宅开发建设中采取共享混居模式，这在欧美国家有数十年的实践，立意在于促进居民交往和阶层融合。各国模式多样，例如向穷人提供住房优惠券，帮助他们入住私人房屋，或是将公共住宅与商品住宅联合开发。然而一个希望创造多元社区的政策在国内落地时，却陷入一厢情愿的尴尬。

有学者认为，目前各地通常将商品房建设在小区某一部分，又将保障性住房建立在小区其他部分，这不是真正的社会混合。耿延良建议，应该在每个楼层插花式安排保障性住房，依靠现在的管理手段，这种设想完全可以实现。

另有业内人士认为，人为把不同类型的房屋强行搁在一块，势必为日后冲突埋下隐患。

建纬（深圳）律师事务所的律师颜雪明告诉财新记者：这类人为制造冲突的小区矛盾根源在于配建模式。他曾于2016年3月在《住宅与房地产》杂志撰文称：在低密度区域，业主享受到的是更少的居住人口、更宁静的环境、更多的绿化，他们为居住环境支付了更高价格。而高密度区域的业主，往往以同一个小区不应区别对待为理由，反对区域分隔， 这实际上是侵犯了低密度住宅区业主的利益。他认为，双方矛盾背后是物权冲突。 ■

（财新记者黄子懿对此文亦有贡献）