特稿 | 北京龙湖小区拆墙斗争背后的保障房“黑洞”

玉璞家园限价房出租率高达五成，门口现“豪车”疑云；另一方面，房屋环境和品质堪忧。保障房、商品房业主为何僵持不下？保障房模式究竟出了什么问题？

记者 黄子懿

9月1日，原定拆墙的8月31日最后期限已过，位于北京丰台区西三环附近的玉璞家园小区里，被玉璞家园业主们称为“柏林墙”的三米高的铁围栏，依然屹立。

2017年9月，原定拆墙日期已过，玉璞家园的高墙依然伫立着。图/财新记者 黄子懿

围绕这堵墙，墙北的限价房玉璞家园业主与墙南的高端商品房西宸原著业主，已经斗争了几个月。一边是购房价2.1万元/平方米、物业费3.3元/平方米的限价房业主，一边是购房价10万元-16万元/平方米、物业费9.8元/平方米的高端商品房业主。这场博弈，被许多人冠以“阶层斗争”、“贫富之争”、“居住平权”之名。但实际情况要复杂得多。

这或许并不能被简单视为揭示了中国中产阶级和新富阶层崛起、社会分层带来的贫富阶层博弈，而是更多撕开了现行保障房政策的漏洞和扭曲。

随着矛盾激化，西宸原著业主直指保障房玉璞家园业主不乏开豪车者，宝马、奔驰等常停在小区门口，这让他们愤慨不已，反对保障房业主以弱势群体姿态，“以平等之名继续剥夺商品房业主的权益”。

8月底至9月初，财新记者曾多次走访玉璞家园小区，每次确实都看见若干辆宝马、奔驰、保时捷、奥迪A8等“豪车”停在小区门外，其中一辆京N车牌的保时捷、京N车牌的宝马、京Q车牌的奔驰，至少两次在走访间停在小区外。

财新记者还发现，此前被媒体多次曝光的限价房高出租率问题，再度发生在这个小区。房地产中介和小区物业人员估计，2017年3月才交房的玉璞家园，目前入住400多户，其中一半的房子已经租出去了。同时，小区地下车位已开始售卖，售价50万元一个。这些，令人对部分业主的真实经济状况产生怀疑。

另一边，玉璞家园业主也愤愤不平。他们认为，这个2014年被称为“北京最贵‘两限房’小区”的玉璞家园，容积率、绿化率都不达标，房屋质量差，甚至走廊最初没有装窗户，雨天雨水打进来，一片狼藉。现在小区看起来像个“贫民窟”，业主们故而坚持要求开发商拆除围墙，兑现承诺。

北京推行的商品房配建保障房、“限地价、竞配建”模式下，保障房质量不好、容积率等承诺难以落实的情况，并不少见。

2017年3月玉璞家园交房后，楼内走廊一度没有装窗户，雨天雨水会飘进来，地面一片狼藉。后经业主维权后才装上窗户。图/财新记者 黄子懿

种种现象显示，从“保障房究竟保障了谁”到“保障房应该如何建”，北京的保障房模式，存在制度性缺陷。

豪车疑云与高出租率

“门口那辆保时捷，天天停在那儿。”一名负责该片区的房产中介，指着一辆京N车牌的保时捷，对财新记者说。他表示，限价房小区绝大部分车位暂未开放，小区的车现在大部分都停在小区门外。

不过，玉璞家园业主李磊对此表示，小区外为断头路，且现在小区门口停车免费，所以邻近小区的一些车主会把车停过来。但财新记者实地走访后发现，除了一墙之隔的“西宸原著”，玉璞家园周围300米内没有其他小区和写字楼。西边为在建的泰禾西府大院工地，北部为规划中空置的公租房用地，东临东方威尼斯酒店，后者门口有开阔的停车场。

“有的好车可能是朋友亲戚开来的，还有些（房子）是给父母申请的，申请最主要的条件还是名下无房，解决大家住房的问题。”李磊说。

9月4日下午，财新记者遇见一名开路虎揽胜车的车主，车主是一名30岁左右的女性，其时带着母亲。她对记者说，房子是给爸妈摇的，其余不再回应。

限价房属于保障房的一种。自2008年推出限价房以来，北京的申请标准一直未变：申请者的人均住房面积需在15㎡以下，3人及以下家庭成员家庭年收入要在8.8万元以下，总资产净值在57万元以下。4人及以上家庭成员年收入和总资产净值则对应在11.6万元以下与76万元以下。旧城改造拆迁腾退家庭、有60周岁以上老人家庭、复转军人等为优先配售对象。

据李磊介绍，玉璞家园业主，多为企事业单位工薪阶层，平均月收入水平应普遍在6000元-7000元之间。也有其他业主向财新记者表示，业主构成多为军人、国企员工与事业单位公务员等。

“其实我们群里讨论最多的不是维权，是省钱。”李磊的工资略低于6000元-7000元的区间，其中3000余元要用于还房贷，首付是全家一起凑的，“当时要求一个半月交首付，我也是截止日期前一天才凑齐的。”

不过，2014年底，“最贵‘两限房’小区”玉璞家园首次选房时，有媒体报道，首批923户中签者中，有304户最终选择放弃，弃选率超三成，原因多为无力承担，进而由轮候家庭补替。当时有弃选者对《华夏时报》表示，如按照限价房申请标准，真正的申请者是买不起玉璞家园的。

玉璞家园分为一居室（开间）和两居室两种户型，一居室不到60平方米，二居室不到75平方米。总价在120万至150万左右。符合限价房收入和财产条件的人群，极易出现交得了三成首付，就付不起贷款的情况。

尽管省钱是一些保障房业主的第一要务，但对有的业主来说，显然并不是。

一位保障房业主向财新记者介绍，小区内部地下车库车位已于近期开卖，人防以外拥有产权的可售停车位，共60个，售价50万元一个，南边西宸原著商品房的车位则为60万一个，仅高出10万。“这个是市场价，海淀都卖到100万一个了。”

车位目前已陆续有卖出。财新记者曾走访玉璞1号楼产权车库，当时已有三辆车停于产权车库。

此外，财新记者还发现，限价房小区目前入住率不高，且很多房子被用于出租。

“租客很多，光我们公司手里就租出去40多套了。”负责这一片区出租业务的一名中介人员介绍，小区目前租房均价相较于周边较为便宜，看房人较多。一居室均价在4000元-4200元/月，比周边同等户型便宜300元-400元左右。

中介估计，小区900余户中约已入住400多户，其中出租近200户。大约50%的出租率也得到了物业工作人员的确认，“除老人外，里面的年轻人基本上都是租客。”

对此，李磊解释，此前业主咨询过，政策并未禁止出租，只是禁止商用。据他了解，出租可分为两种情况，一种为转业军人，本身常年不在北京；另一种即为业主为一家3人口及以上的，“本身打算自住，但看着房子质量不好或太小就不住了，就在上班地点附近租房住。”

不过，限价房定位于解决自住需求的保障性商品房，如此高的出租率，曾被舆论多次质疑，保障房变了味。

他们为何各不退让？

商品房业主对限价房业主“成分”的质疑，是因一场各不退让的“拆墙”“护墙”斗争引发的。这又令北京保障性住房配建方式问题暴露无遗。从土地出让开始，这道“墙”已经筑下了。

2017年3月，是玉璞小区交房的日子。此前摇号中签并购买该小区的业主陆陆续续来看房。34岁的李磊也是其中一员，从西南四环的父母家首次赶来看房时，他称，被眼前的情况震惊了。

这三栋均超20层公寓式的建筑，走廊外侧直接对外敞开，没有安装任何窗户。时值雨天，走廊渗水严重，一片狼藉，雨水甚至直接飘进面对走廊的厨房。此外，整个小区仅有一处约200平米左右的公共活动空间，备有的儿童娱乐设施空地上，同时兴建着小区燃气设施与化粪池，无风时隐约可闻到一片臭味。李磊数了数，仅这块公共活动区域，就装了38个井盖。

“我原来想象的小区至少能有一个遛弯的地方，现在却建成贫民窟了。”李磊说。

财新记者前去小区时，一些老人没有地方活动，搬了椅子坐在小区外的草坪纳凉。

玉璞家园唯一一处公共活动空间，与化粪池、燃气设备修在一起，不到200平米就有38个井盖，无风时隐约能闻见一股臭味。图/财新记者 黄子懿

很快，业主们将矛盾焦点对准小区南部的那堵隔离墙——如果没有那堵墙，购房合同上约定的2.8的容积率、30%的绿化率都能达标。

在墙的那边，是名为“西宸原著”的高端小区，以高端平层、双拼和叠加别墅为主，小区环境优美，销售广告称其“按恭王府规划造园”。

高墙何来？要追根溯源到从商品房配建保障房的政策。

2010年以来，为控制名面上的土地拍卖价格，北京住宅用地供应逐渐流行“限地价、竞配建”的方式，设定上限价格，当竞买报价达到上限时，不再接受更高报价，转为通过现场投报配建租赁房面积的方式确定竞得人。

2014年2月，这一紧邻西三环的热门地块吸引了十家房企竞拍。15轮之后，地块报价达到了合理价格上限35.7亿元。最终龙湖地产以配建5.4万平方米限价房的条件胜出。

5.4万平方米的限价房，当时已规定销售限价2.1万元/平方米，定价仅为商品房市价的一半左右。其时周边二手房均价约为4万元/平方米。扣除限价房后，可建纯商品住宅的建筑面积仅有5.2万平方米。折合住宅楼面价高达6万元/平方米。而同期周边相对高端 48 31245 48 14998 0 0 4742 0 0:00:06 0:00:03 0:00:03 4743保利百合，成交价约5万元/平方米，低于龙湖拿地楼面价。

开发商要回本盈利，只有用商品房的利润平衡配建的限价房，并尽可能将商品房卖出高价。“限地价、竞配建”的方式，往往将这种平衡能力逼至极限，决定了一边是极高密度的保障房，一边只能做成高端盘，两者形态差异巨大。

为了销售，龙湖在宣传时采用了“西宸原著”的小区名字，而非项目备案名和预售证上所写的“玉璞家园”，并将两个小区做出隔断和区分。接近龙湖人士指出，龙湖在拿地时，政府并未规定，两种类型的商品房不允许设置隔离。

这一做法并非孤立。2013年以来，“限地价、竞配建”成为一二线城市主要的土地出让竞拍方式之一，拿地开发几乎无一例外地采取了隔断方式，将商品房与保障性住房分开管理，并压缩保障性住房的开发成本。

有的小区分开后，政策房合同与规划公示的诸多内容无法达标。位于北京朝阳区东坝乡的龙湖天璞家园，配建自住房规划和项目公示的容积率为2.2，绿化率为30%，但根据自住房业主测算，隔断之后，容积率上升为约3.4，绿化则更远不达标，部分绿化甚至种在楼脚处。

“房子的质量只能认了，买之前也知道，法律上也不能追，只有这堵墙在法律上是可追的。”李磊说。

分区实施物业管理的小区设置隔离，一度是被北京市住建委承认的。

2015年7月，北京市住建委曾发文规定，若商品房与保障房分区实施物业管理，应分区建设公共建筑和共用设施，分别配套设备设施；若实施统一物业管理，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。

但今年8月，北京市住建委约谈了20多家情况类似的房企，除了龙湖地产，还包括恒大翡翠华庭、首开华润花香四季、万科翡翠长安家园等楼盘的开发商。北京市住建委要求开发商拆除小区内商品房和政策性住房之间的隔离墙，8月31日是最后期限。

拆墙，遭到了商品房业主的强烈抵制。

2016年初，52岁的企业高管张涛卖掉自己在万科长阳半岛的房子，掏出积蓄，以首付700多万的价格拿下了西宸原著一套总价2000多万的房子，目前月供8万余元。他介绍，小区业主中，70%-80%都是中老年人携带两代人及以上居住，属于将原先房子卖掉之后的改善型需求，“100%都还着每月好几万的房贷”。

两限房开始维权要求推倒隔离墙后，商品房业主也联合起来维权。

“情感上受不了，利益上也是直接受损的。”张涛表示，如果隔离墙拆掉，小区品质和价格肯定大打折扣，即使经过一年多高涨，房子已然升值。但“如果打开隔离墙，均价跌30%，相当于一个首付就没了。”

限价房“玉璞家园”业主有937户，商品房“西宸原著”业主有279户，户数差距悬殊。

龙湖地产方面对财新记者表示，目前在正努力协调两方业主协商。不过，双方业主似乎对此均不买账，“只有拆或不拆，这事是非黑即白的，所以其实没有协商的余地。”张涛称，“商品房业主已经承担了保障房建设成本。”

“龙湖商品房业主和限价房业主的维权，都有一定的合理性。他们并不是完全排斥对方，这个博弈框架是不一样的。”长期研究保障房的国家行政学院社会与文化教研部副教授马秀莲说。

哪里出了问题？

据马秀莲介绍，要求开发商在开发商品房时配建一定比例保障房、建包容性混合型社区，也是欧美很多国家采用的通行做法。很多住房项目还采取了物理形态无差异的真正“插花式”混居模式。

为什么中国开发商配建保障房的“后遗症”，会在近半年来如此集中地爆发？

马秀莲分析，根源在于博弈的语境不一样。政府在此轮博弈中过于强势，平抑地价同时竞配保障房的做法，将成本和代价全部转嫁至开发商，进而转嫁给至商品房和保障房业主。

在美国，市场自由，多方博弈，成本的分担方也更多。“比如说开发商会跟土地供应商谈，因为要配建，土地价格能否便宜点，并且开发商享有政府对密度、高度和审批速度等方面的一定优惠。”马秀莲说，中国土地供给方和政府合一，博弈方少，权力关系与市场竞争度都不一样。

2017年2月，北京市住建委发布《自住型商品住房规划设计方案审查要点》征求意见稿。该文件提出，同一居住项目在建筑控制高度条件一致的情况下，自住型商品房与普通商品房在建筑密度、人口密度和人均绿地指标等方面应基本保持一致，并且，明确要求商品住房与自住型商品住房实施统一物业管理。

马秀莲认为，目前绝大多数配建保障房只能称作“配建”，不能算作“混合居住”或“融合社区”。“如果要实现混居，应该是一样的房子和公共空间，这肯定有成本的问题，开发商不会干，谁又来承担这个成本？”马秀莲建议，如果要求物理形态上的无差异，建议政府更多地分担开发成本。

相比于保障房怎么建，许多公众更为关心的是，保障房究竟要保障谁？从保障房在中国诞生起，关于其公平性和寻租空间的质疑，就不绝于耳。

其中，最有争议的是经适房、限价房等产权类保障房。设计上，这类住房具有很大的套利空间。这种空间一旦存在，很难控制投资投机者购买自己并没有居住需求的房子，甚至以种种方式规避财产收入审核，获取保障房。

以限价房为例，按设计，原本应以同区域、同品质商品住房80%左右价格定价，但实际定价多只有商品房的一半左右。按照北京市住建委相关规定，限价房购买五年后即可上市，届时按同地段普通商品住房指导价与限价房购买价格之差的35%，向政府上缴土地收益金。然而，商品住房指导价与实际市场价格之间差异巨大，这意味着限价房牟利空间非常可观。

以玉璞家园小区为例，链家地产中介告诉财新记者，这一片区的商品房指导价约在24000元-25000元/平方米。此价格与限价房购买价格相差无几，周边二手商品房交易均价已升至每平方米六七万左右。

2016年1月，北京市住建委曾披露，2014年-2015年间，发现有2442户家庭在获得保障后，又通过继承、购买等方式取得其他住房。

不过，近年来，北京等全国主要城市，保障房开始转向。2016年1月，北京市住建委宣布，在完成“十二五”100万套的保障房目标、基本解决有效备案家庭住房困难的承诺后，北京原则上将不再建设经适房和限价房。未来，北京将主要设置三类保障房：自住房、公租房、棚改安置房。近期，北京市住建委又表示，今后，将把自住房按照共有产权房形态管理。然而，已售经适房、限价房增值收益如何更公平合理分配？如何改进管理和设计，避免自住房、共有产权房，重蹈限价房覆辙？这些问题亟待解决。 ■

（应受访者要求，文中张涛、李磊均为化名。财新记者王婧、侯雯对此文亦有贡献。）