一个城中村的前世今生|十年，这里

2017的大门打开，站立在一个常变常新的时代，人们关注今天的生活，更憧憬未来将是怎样的世界，父母如何养老，孩子怎么上学，房价是涨是跌，看病会容易一些吗？空气会好一点吗？同一座城市的你我能够平等生活吗？

中国之声从2013年起推出了大型记录报道《十年，这里》，连续十年，用话筒聚焦10个中国地点，记录这些地方每年的变化，记录这些地方的人们每年的喜怒哀乐，从细节处展开微观中国的生动图景。

今天的《十年，这里》关注城中村。深圳市罗湖区黄贝岭村是当地比较大的城中村之一，有着近六百年的历史。高峰时曾有7万多外地人在这里租住，而原住民只有一千多人。2011年这里启动了旧村改造，罗湖区计划将黄贝岭打造成著名商圈。在以人为核心的新型城镇化背景下，黄贝岭的蝶变，值得作为样本来观察，以此近观中国的城市化之路。之前，我们记录了这里租住的异乡人，在城中村改造的过程中，有着怎样的理想和现实。

今年是我们第四年关注这里。在黄贝岭村的核心区域，通过旧村改造，建起的城市综合体，也即将完工。作为罗湖当年的旧城重点改造项目，黄贝岭的城市化，经历了怎样的利益博弈？以人为核心的新型城镇化，在这里有着怎样的实践？《十年，这里》今天播出第九篇：《城市化的发展果实如何共享？》

听！城市化的发展如何共享？

利用黄贝岭地铁站地下空间而建起的商业街

繁华的深南东路车水马龙，位于这条大道最东头的黄贝岭地铁站，是深圳地铁网中蛇口线和环中线的换乘站，连接着南来北往。

过去一年，这里的地铁口全部开通，以集装箱为主题的地铁商业街随之开业，城市地下空间得到更有趣地利用。周边各种时尚购物商场，也在去年相继入驻开张。前不久，摩拜单车开始风靡深圳街头，黄贝岭附近的大街小巷，就能实现这一互联网时代的智能绿色出行。眼前的点滴变化，对租住在这里的异乡人陈雪梅（化名）来说，或许关系并不大。

陈雪梅：（深南东路南侧）对面的房子，去年才三四万，现在六万多。谁买的起啊，连个厕所都买不起。我们老了就回老家了，小孩就看他们怎么样。

透过尚未改造的”握手楼“远望已近竣工的城市综合体

她住在黄贝岭尚未改造的“拉手楼”里，去年，我们曾探访她租住的家，不到50平米的逼仄空间，住着她和丈夫，还有大儿子一家三口。他们关心最多的，是这里每年都要上涨的房租。

陈雪梅和丈夫老鲁来黄贝岭十多年，她在医院做护工，老鲁干建筑零工，多年攒下的积蓄，他们在四川达州老家的农村修了房子，在县城也买了房子，却没有在里面住过。

陈雪梅：都没住过。在这边就住这个小房子，我现在就在布吉（位于位置相对偏远的深圳龙岗区）买了个小房子，那时候60平方米40多万。反正就是自己住嘛，也不是说什么保障。

黄贝岭村民股份公司年终总结大会

而黄贝岭村的原住民，却不是这样。村里的每一点变化，都和他们利益相关。1月6日，全村的男女老少，甚至有推着轮椅的百岁老人，坐在一起听村里的带头人做报告，回顾2016，展望2017年。来开会的村民庄峰禅说，每年都会开这样的年终总结会。

庄峰禅：每个股民都要清楚，当年的分配怎么样？17年的工作怎么安排？过去做什么工作？大家都很想知道这方面的事情。

黄贝岭村委会早已变身成为村民股份合作公司

村民变股民，村委会变身股份公司。早在1992年，黄贝岭村的集体经济就改制成了股份合作公司。初到黄贝岭村，站在一家名叫黄贝岭靖轩实业股份有限公司的大楼门口，我们向村民打听村委会的位置，才知眼前这栋9层楼的建筑就是。

公司监事会主席张家良介绍说：股份公司就是以前的村委会延伸出来的，按照改革时候的章程，每个村民相应的得到了一个权益就是股份。如果还是村委会时代的话，可能就会跟这个城市的节奏不一样。

和内地的村委会不同，深圳的村民集体自治平台，就是股份合作公司。黄贝岭的开村鼻祖叫靖轩，股份公司也因此而命名。股份公司成立后，根据集体经济盈利状况，村民每年都能拿到分红。村民庄峰禅说，这几年的分红有明显提高。

庄峰禅：现在分配到的钱都提高了，由原来每人得到的几千块钱，增加了很多。

分到村民手里的这些钱，来自于股份公司通过打理村集体资产，获得的物业管理收入。和村股份公司成立之初集体资产评估的一个多亿相比，如今集体资产已增加了一百多倍。

黄贝岭于2011年启动旧村改造，由一家国企背景的开发商入主推动，项目2017年建成后，将成为一个集多种业态为一体的城市综合体。而旧村改造，就是村股份公司代表村民集体利益，和政府、开发商来谈判。

村民庄峰禅说：我是一个房拆一个平方，赔一个平方。现在过渡期租金是25块钱一个平方。我现在要了一套，我自己70个平方。

村股份公司和开发商约定，拆迁村民祖屋一层按２比１的面积补偿，其余部分按１比１补偿。据介绍，开发商将建起10栋高层，其中4栋是回迁房，剩余部分是商品房和城市综合体。此外，村股份公司也开发了3栋楼房。

村股份公司监事会主席张家良：那边三栋比较矮一点的，就是我们股份公司开发的，住宅部分我们是来卖的，商业部分我们留着当集体资产，到时候收房租来维持股份公司的运作或者分红。

实际上，黄贝岭的旧村改造早在十多年前，就开始谋划。历经多轮谈判，敲定的方案才最终让各方认可。政府只拿走一定的公共配套面积，收获环境、土地集约等方面的公共利益。开发商拿走商业利益，村民也拿到了应得的补偿，同时保留一定的村集体收益。

城中村改造，必然涉及重大利益调整。村股份公司的平台，恰恰增加了村民在利弊博弈过程中的议价空间。

张家良说：应该有一个议价的空间，不一定每个人都喜欢住你的这些房子。我住进去，等电梯等了半个多小时，像我们村子有一些老同志，就不太想搬到上面去。

此轮黄贝岭的旧村改造，只涉及部分区域。目前整个村还有500多栋楼房没有改造。按照政府的规划，黄贝岭将被打造成为大型现代化综合社区。

黄贝岭村改造后的城市综合体近观效果图 

经过三十多年的特区建设，深圳面临着城市快速发展和用地供应紧张的局面，改造城市低效用地，成为制约未来发展的重要因素。而黄贝岭的旧村改造，就是破解这一难题的缩影。

罗湖，是深圳经济特区最早的城区所在。而黄贝岭旧村改造项目，也是罗湖区近年来重要的城市更新项目。城中村改造，内地人熟悉的是拆迁办或者叫旧改办。而在深圳，已将其更名为城市更新局。除了名称变了，还变了什么？

罗湖区城市更新局副局长袁亮：我们这个城市更新不是说把房子拆倒重建，跟内地的旧改是不同的。内地是这块土地需要政府进行征收，把这个地征过来，然后再招拍挂交给市场。我们现在是以市场为主体。

这意味着，在城中村改造过程中，利益博弈的主角是开发商和村集体。

袁亮说：市场主体之间，他们自己会博弈。政府就是对整个片区有一个公共配套设施要求，政府制定的规划前提下，你们去谈吧，谈好了再来找我（审批）。

深圳市城市更新局计划处处长汪亮也表示，深圳的城中村改造项目在拆迁、补偿等问题上，政府主要做好规划统筹、法规保障和监管服务等工作，避免因政府直接介入而引发矛盾和摩擦。

汪亮：我们是鼓励市场化运作的方式。资本来源，可以由原权利主体自行实施更新。同时，也可以找任何的合作主体来。各种各样的资本都可以进入。

今年，国土部出台指导意见，鼓励引导土地权利人自主改造开发，鼓励社会资本积极进入，改变单纯由政府主导低效用地再开发的状况。以往，在城中村改造的过程中，土地增值收益往往成了政府的出让收入和开发商的利润，被拆迁户往往不能分享土地增值收益。一些改造的阻力较大。而顶层设计的新政策，为以人核心的新型城镇化提供了制度保障。

国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆：充分尊重土地权利人的意愿，提高改造开发工作的公开性和透明度。建立完善经济激励机制，实现共同开发、利益共享。

未来的黄贝岭村规划设计效果图

农村城市化的过程中，城市和农村各方面的碰撞很难避免。政府需要实现公共利益，村民集体利益要维护，开发商还要拿到商业利益。城中村改造，如何改造才能获取最大公约数？这其中最应有话语权的是生活在这里的人。除了要适应生产和生活方式的变化，思想也需要改变。

黄贝岭村村民张土乐：做什么事情都有得有失。但是我们是从大局方向想，为了我们的下一代。不能总是住在肮脏、不规范的房子里面。改革过程中，这个不开心，那个有争议的地方还很多，慢慢来捋顺，慢慢来向康庄大道去走。这样才是新社会，才是我们真正的特色社会主义。 

过去的一年里，青海化隆阿什努乡的搬迁工作推进缓慢。在松赛村，愿意接受补偿方案的村民，事实上都已经搬到县城，只需要领取补偿款。而经济困难的村民，即便拿到每户10万元的精准扶贫款，也不够搬迁安置。大型记录报道“十年，这里”，明天播出第十篇，请继续关注。

央广记者：管昕

微信编辑：周文超 

来源：中国之声《新闻纵横》