震惊！北京城市民宿将迎“大变革”
【品橙旅游】一波未平一波又起，还未从疫情中彻底缓过神来的北京城市民宿再起“动荡”。
近日，为进一步规范民宿的治安、扰民等问题，北京三部门联合起草《关于规范管理短租住房的通知（征求意见稿）》。“城市民宿”的规范化问题再一次被放到“台面”上。
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旅游需求OR生活居住，日益突出的矛盾
近十年间，在国家多项政策的鼓励下，民宿市场得到了迅速发展。同时，大量城市小区内的民宅以“民宿”形式对外出租，也成了民宿聚集地。更甚者，城市民宿不再局限于民宿主人的小型住宿设施，而是逐渐演化成租用他人房屋开办民宿的一种商业模式。
数据显示，从平台交易量来看，北京的城市民宿都是每个民宿平台上非常重要的部分，占据非常高的成交份额。在途家，北京城市民宿始终在成交量前十名之内，甚至旺季时期会占据前三名。
非标性的城市民宿备受追捧，但在市场扩容下矛盾也日益突出，开在小区里的城市民宿渐渐成为小区业主投诉的对象。某地社区相关负责人表示，曾多次接到小区业主投诉，街道也进行过调查，确实有不少民宅被改成民宿在营业。但民宿是个新兴事物，他们也不知道该如何监管。
城市民宿的特点是数量众多、布局分散、类型复杂，且经营者情况多样。法律人士表示，目前，国内民宿市场从国家行政监督管理角度来看，尚未建立起一套完整的行政登记和管理流程，仅依靠市场参与者的自我监督显然效果有限。
《征求意见稿》中提出，短租住房的经营需符合小区管理规约或业主大会决定，没有管理规约或业主大会决定的，应当取得本栋楼内其他业主的书面同意。根据《物权法》第七十七条的规定，基于建筑物区分所有权，将住宅改为经营性用房的应当经有利害关系的业主同意。
四川大学旅游学院饭店管理系主任李原表示，城市民宿是适应消费变革而蓬勃兴起的新业态，但由于各种原因，城市民宿始终处于灰色地带，主要表现为：市场热捧、老板热烈、旅游部门热情，但相关部门无动于衷，不愿介入，目前三部门联合发文，是一个好的信号，愿意介入是第一步，有了开头，如果把握得当，就会有好的配套政策出台，对城市民宿合法性、规范管理、优质服务都是好事。
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洗牌出清，市场格局重塑？
如果《通知意见稿》得以实施，那么，北京城市民宿市场又会发生怎样的改变呢？
途家相关负责人表示，新规一经发布，势必会对平台的交易量将有极大地影响。但作为平台，途家非常理解很多民宿品牌主现在的担忧。一个规范出来的过程中，肯定会有市场震动，但也可以看到，从大趋势上讲，国家希望这个行业健康发展。各地民宿的管理规范、管理条例层出不穷，都是为了让行业能站在阳光下发展，也是行业走向规范发展的阵痛期，是必经之路。
在此之前，浙江、江苏、福建、广东等省市已经陆续出台了关于民宿管理的相关办法。虽然各地以各种法律、法规、条例、指导意见、管理办法等形式试图规范民宿产业发展，但着力点更偏向于乡村民宿，而忽略了城市民宿的监督管理。
小猪相关负责人表示，北京市作为国内民宿短租业态发展最为成熟，市场房源量、交易量、活跃用户数最多的城市，长期是用户出行住宿最热门目的地城市。在此背景下，出台关于规范管理短租住房的通知，对城市短租进行约束和规范，是完善民宿市场监管的积极探索，对北京民宿短租市场规范化合法化发展是有所裨益的。平台也多次参与到相关部门组织的征求意见和调研中，并且《通知意见稿》并未将共享住宿新业态纳入传统旅馆业的监管思路，对其在证照资质进行限制和约束，总体内容上很好地体现了“创新监管，包容审慎”的原则。
事实上，日本民宿行业曾有过一次“合法化”大地震。长久以来，日本政府对于民宿一直没有放低监管门槛，导致民宿普遍处于“灰色”经营状态。根据日本民宿新法规定，民宿业者只需按要求提供相关材料在政府备案，即被视为合法，简化了此前获取民宿合法运营牌照的流程和手续。若要以居住用住宅从事住宿服务，需要进行申报并获得相应许可。
2018年6月，日本民宿新法实施前后，各大民宿预订平台纷纷下架非法民宿。数据显示，仅6月，Airbnb在日本的房源数量，已由当年春季时的6.2万下降至2.7万左右。
但在新法实施满一年后，非正规民宿被全面取缔，使得日本合法民宿的市场出现大面积空白，从而吸引了大量投资者。值得注意的是，民宿经营门槛进一步提高，市场竞争也进入了新阶段。一位个体民宿经营者表示，虽说营业许可办理麻烦，但还是可以办下来的。
日本民宿新法面向社会征询意见期间，途家一直参与其中。途家相关负责人表示，从最早期意见中，日本政府要求停止东京所有民宿的经营，是因为日本政府认为东京城区主要是以商务为主，也是日本政治经济中心，有很多国际会议举行。经过不断的征询和迭代，在开放运营时间、开放运营区域等各个方面都逐渐有了适合的规范细则，如今日本立法已经快两年，整体民宿的数量和质量还是会正向的往上发展。
小猪相关负责人认为，短期来看，不可避免对行业和平台造成一定冲击，会有部分经营者因此退出市场，北京城市民宿将会迎来一次洗牌。但是同样也是行业加快精细化运营的绝佳机会，市场整体将会加快合规化进程，迎来提质升级，长期有利于行业健康发展。但北京城市短租的监管具有一定特殊性，一些方向性的原则和思路可以为其他地区行业监管提供参考，但不具有普适性，各地还需要因地制宜，对行业进行相应管理和规范。
“严格意义上，城市民宿应该是一种客栈或者讲家庭小旅馆，的确需要从概念上进一步把握。”李原建议，要严格定位城市民宿的物业形态、投资管理方式、产品形态等，要杜绝“住改商”的状况，让城市民宿与城市旅游总体发展规划匹配，补充和完善城市旅游的体验系统，而不是假借城市民宿之名，什么形态的物业都可以进入住宿服务体系。
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阵痛期后，拥抱新的市场
任何一个行业想要取得长久发展，都离不开规范化的制度保障。小猪相关负责人认为，对于城市民宿经营者和平台来说，从征集意见到政策实际落地需要一定时间进行过渡和调整。未来涉及具体的落地，从业者还需要政府出台更多的细则进行规范和指导，比如针对职业房东、规模化房东以及分享房间的房东等不同类型的从业者，是否有不同的要求，业主同意的比例为多少社区才能进行民宿经营等还需要进一步讨论。
其实，在民宿行业规范化问题上，各大民宿平台一直都在努力。在小猪平台上城市民宿占比达65%。小猪此前和浙江省公安厅合作，打通公安监管通道，采用标准地址码的形式对浙江省网约房地址进行唯一性编码，网约房经营者在小猪平台利用标准地址码进行注册登记，并实时上传至公安系统，经小猪平台登记审核通过后方可发布规范经营。
在此之前，途家就对房源上线和审核中从严要求，比如限位器、灭火器、限高安全措施都做了规定。从理论上来讲，新规的发布不会成为优质民宿的门槛。
途家相关负责人认为，北京城市民宿市场的立规，或者是说未来一段时间中国的立法，在实际运营中肯定会存在难点，这就需要有一个通道，平台会更多地听取民宿房东的反馈和意见，代表房东们与当地政府沟通协调。
途家也会房东提供解决方案：首先是从合法、合规、安全性来说，途家成立的安伴科技，推出“刷脸入住”功能的智能门锁，能对入住人进行身份验证并与公安部门实时验证，其校验级别已经达到了酒店级别；其次，途家引入了第三方保险合作伙伴为房东和房客提供免费的双向保险，保证双方都不受困扰，且保险费用由平台承担；此外，途家作为中国最大的民宿的预定平台，有很多的机会和渠道跟政府建立更好的沟通平台，也会代表业主通过案例或者数据等形式把实际的情况反馈上去。
不可否认，城市在庞大的用户体量、高频的交易场景等方面有着巨大的想象力。一直以来，美团民宿都非常看好城市民宿的发展前景，也多次公开表示城市民宿会成为行业发展的最大机会点，在未来5年将迎来爆发式增长，为整个民宿行业撑起空间。“民宿行业更好的发展土壤离不开政策的合法化，这是2020年以来民宿行业发生的最大变化，或者说信号。在更好的营商环境之下，商家和平台也将获得更好的政策土壤。”美团民宿李雪芳说。
其实，城市民宿的合法化，解决的不仅是本地居民的问题，更为民宿经营者和平台提供了更好的发展空间。虽然当下来看，是艰难、残酷的，但这只是黎明前的黑暗。