给孩子买“娃娃房”的法律风险及其防控
作者：沪法网家事宝首席律师 白树彩
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引语：有不少父母在买房的时候，将房产直接登记在未成年子女名下（拼爹的时代，很快也要开始拼妈了）。不过，有必要提醒这些“土豪”爹妈，你们只看到了“娃娃房”的利，却没有意识到它的弊。
一、神马是“娃娃房”？
一种形式是房产登记在未成年子女一人名下；一种形式是房产有未成年子女的份额。
二、“娃娃房”的“红利”（“娃娃房”存在的缘由），有利于：
1、规避税费。将房产直接登记在未成年子女名下，相比赠予、继承等既省钱又方便，能省下不少税费，还不用担心将来会征收遗产税（效果是不错）；
2、规避破产风险，为自己和孩子留条后路。现在很多父母经商，但商业行为有风险，很多父母在经营状况良好时会以孩子名义购置房；若遇生意失败、资不抵债、被强制执行个人财产等风险，还能给自己“留的青山在”，不怕自己和孩子“没柴烧”。
3、夫妻感情出现危机，从保护子女权益出发，把房产登记在子女名下。
夫妻之间发生离婚纠纷时往往互不相让，谁也不愿在财产上让步；这时有很多夫妻会想出一个“权宜之计”和出于对子女的爱护，协商一致将房产直接登记在未成年子女名下或者变更登记到未成年子女名下。
4、提前为孩子准备婚前个人财产，不用担心其婚后被配偶分割。
三、“娃娃房”的“陷阱”在这里：
1、“娃娃房”不能贷款。
若购房合同的一方是未成年人一人，则该房屋不能申请银行贷款，只能一次性付清所有房款。
2、孩子独立买房时可能多付首付。
若孩子和父母没有共有房产,即房产证上没有孩子的名字,那么孩子成年后购买首套房时,按照现政策首付30%即可, 公积金贷款最低首付才20%，并可享受首套优惠房贷利率。
若孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套,根据现政策,成年后可独立购买1套住房。
如果是二套房，商贷首付比例为40%，公积金贷款为30%。
最后还有一点：房子登记在子女名下还可能导致子女成年后，在购房时多交房产税，这一点也需要注意。
3、房屋出售或转让不方便，父母不能随意处置房屋，确需处置时手续麻烦。
国家保护未成年人的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。禁止任何组织或个人侵占、哄抢、破坏或者非法查卦、扣押、冻结、没收。
出于对未成年人合法权益的保护，即使是父母也不可以随便出售子女名下的房产。
若子女未满18周岁，父母想出售子女名下的房产，首先需要取得所有监护人的签名文件，确认其监护人资格后，还需要签保证书（一般须经公证处公证），确保出售子女的房产是为了子女的权益（必须是有利于未成年人的利益，例如其出现重大疾病需要钱来治疗或生活学习需要等），否则很难出售子女名下的房产。另外，父母出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人；否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯其合法权益，父母还要承担赔偿责任（可怜天下父母——父母对子女只有付出的“权利”）。而且对子女名下的房产进行抵押也很麻烦。
因此，父母可以给子女买房子，但是不能随便出售或抵押子女名下的房子。
4、父母离婚时易出纠纷，一般离婚时，孩子的房不能被分割。
若父母离婚，以未成年子女名义购置的房产往往会引起“争夺抚养权”的纷争。因为，如果该房产不作为夫妻共同财产来分割，那么该房产应由承担抚养孩子义务的一方管理，与孩子共同居住，这间接引发了很多抚养权的争夺。
5、若以后子女不尽赡养父母的义务，房子也不能被收回，父母想收回房产很困难，且无法控制子女成年后擅自处分房产。
若子女成年后不尽赡养父母的义务，父母很难收回房产。父母出资购房，把房产登记在子女名下，就意味着父母把这套房赠与了子女，而且不动产以登记公示为生效要件，已经登记在子女名下的房产即是子女的合法个人财产，其对房产拥有所有权。实践中有很多子女成年后将房屋出卖或者不让其父母居住的情况发生。
6、若子女在婚后离世，其配偶有权继承其婚前财产。
根据我国《继承法》的规定，若子女在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，子女在未成年时取得的房产以及与父母共有的房产，将作为遗产分割和继承。
四、如何扫除“娃娃房”的风险？
1、公证（权宜之计）
到公证处进行公证：约定父母和未成年子女共有的房产，在父母生前，权益仍属于父母所有。
2、变更房产份额（该方法有利于子女日后购房时减少缴纳房产税，但并不能解决根本问题）
到房产交易中心，减少未成年子女名下的房产份额，最少可减至1%。这样做的好处就是子女成年后以自己名义购房，需征收房产税时，计税基数将极其有限。
3、去名（最简单、直接、有效的解决之道）
去名相当于房产份额转让，流程和正常的房产交易类似，一般采用买卖的方式，需要缴纳契税，一般1%-3%不等。当然也可以采用赠与的方式，但是税费要高于买卖的方式。
结语：“娃娃房”有利有弊，个人认为“弊大于利”，各位爹妈自己权衡，三思而行。