转租的情况下，次承租人能否对抗出租人解除合同的主张？|陕西律师
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转租，是指承租人在承租了他人之物后，作为出租人，将租赁物出租给次承租人，承租人和次承租人之间形成新的租赁关系，但承租人仍然依据其与出租人的租赁合同承担相应的权利义务。
因此，当中涉及一个标的物（租赁物）
两个法律关系（两个租赁合同关系）
三方当事人（出租人、承租人、次承租人）
四个法律适用问题（超过承租人剩余租赁期限的转租期间的效力；出租人同意转租的推定与次承租人的诉讼地位；次承租人的代偿请求权；次承租人逾期腾房的处理。见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15、16、17、18条）
随着房地产市场的发展，转租现象在租赁市场中非常普遍。当前许多办公楼、商铺经常以转租的形式进行使用，这些租赁物在转租后经过了次承租人的装修等，次承租人付出了较高的装修费、广告费等。由于转租涉及到出租人、承租人、次承租人之间的关系，如果出租人以承租人拖欠租金为由解除合同，次承租人可能将面临巨大的损失，尤其是承租人拖欠的租金金额小于解除合同给次承租人所造成的损失的。
例一
出租人将房屋租给承租人后，承租人征得出租人同意将房屋转租。承租人欠付两个月的租金，出租人多次催告其缴纳租金无果，出租人意欲解除合同。次承租人欲代为清偿欠付的租金，出租人能否拒绝？
承租人对出租人欠付租金，经催告无效果的，出租人有权通知承租人解除合同。如出租人与承租人之间的合同解除，则以该租赁合同为基础所建立起来的承租人与次承租人的转租合同也应告解除。出租人的解除权是形成权，因此不发生次承租人的抗辩问题。但是，对于无过错的次承租人而言，其并不能控制前手的行为，转租合同的效力完全取决与出租人是否解除合同，并不利于维护转租合同的稳定。此时次承租人为保护自己的利益，应在出租人行使解除权之前，代承租人清偿，以保障次承租人的利益。次承租人依债务本旨提出代为给付，债务人即承租人未因此受不利益，未加重次承租人的负担，债权人即出租人也可得到保障，这种代为清偿本质上是一种形成权，出租人无正当理由不得拒绝。
为了修正次承租人的弱势地位，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条所设计的次承租人代偿请求权即属于对合同相对性的有限突破。
法条链接——
※《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。
次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。
例二
出租人将房屋租给承租人后，承租人征得出租人同意将房屋转租。如因承租人拖欠出租人租金，出租人要求解除合同，而次承租人要求继续履行转租合同，应如何处理？
在司法实践中对此持有两种观点，一种观点认为，对转租中，因承租人拖欠租金，次承租人不存在过错。既然次承租人要求继续履行合同，从保护次承租人的利益角度出发，可以直接裁判由次承租人与出租人建立租赁合同关系。第二种观点认为，如经过调解，出租人不愿意与次承租人建立租赁关系，则只能两个租赁合同同时解除。小编赞同第二种观点，转租关系中存在两个独立的合同关系，而后一手的转租合同是以前一手的租赁合同为基础，当租赁合同宣告解除时，转租合同成立的基础已不存在，此时转租合同处于履行不能的状态。虽然次承租人的利益与此相关，但原出租人并非后一手转租合同的当事人，次承租人和出租人之间并不发生直接关系，不应强迫出租人直接与次承租人订立租赁合同关系。
来源广州仲裁委员会
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马方平律师简介：
马方平律师，北京大学法学学士，通过国家司法考试(A证)。做大中型企业法律顾问，办理商事业务，刑事诉讼，行政诉讼，民事诉讼，国际海商事纠纷等诉讼。
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