【中信建投地产 | 重磅深度】掘金地产板块：市况明显有利于优质国有房企，集中度与估值迎双升

重要提示：通过本订阅号发布的观点和信息仅供中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）客户中符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者参考。因本订阅号暂时无法设置访问限制，若您并非中信建投客户中的机构类专业投资者，为控制投资风险，请您请取消关注，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。对由此给您造成的不便表示诚挚歉意，感谢您的理解与配合！

文｜竺劲

核心观点

国企改革三年行动计划收官在即，国有房企提质增效有望加速。自2020年两会提出国企改革三年行动以来，国企改革已进入全面落实阶段并取得明显成绩。从2010年国务院颁布“退房令”至今，地产国企改革已进入全面深化阶段，2022年作为国企改革三年行动的收官之年，预计各项改革措施将提质加速，推动国有地产上市公司做强做优做大。

当前市场环境下国有企业竞争优势更为明显。1）融资方面：国企融资规模更大，融资成本更低。2021年下半年行业发债规模3611亿元，相比上半年下降36.4%，其中央企、地方国企、民企分别下降26.9%、12.5%、 54.6%。同时发债利率分化：央企发债加权利率下降36BP，地方国企下降40BP，民企上行36BP。2）拿地方面：国企拿地强度较民企更大。TOP50房企中，国企平均拿地强度为37.4%，民企为24.4%。3）销售方面：国有企业销售增长更为明显。TOP50房企中，17家国企的平均销售增速为9.2%，33家民企平均销售增速仅为-2.6%。

预计未来三年（2022-2024）国有企业集中度将持续提高。从2021年的克而瑞百强房企销售数据看，百强房企集中度有所降低，但结构上看，国企集中度保持稳定。我们通过对可得的57家样本房企未来三年销售金额、拿地金额、总货值等数据综合测算也得出类似结论，国有房企的集中度提升是一个中期的可持续的趋势：至2024年底，57家样本房企中，央企市占率将从2021年底的14.4%提升至16.3%，地方国企的市占率将从8.7%提升至10.0%，而民企集中度则下滑7.8个百分点至23.5%。

未来国有房企估值有望出现系统性提升，央企由于其资源及机制优势将享有更高溢价。22家典型房企中，过去十年民企、国企平均pb分别为1.9x和1.4x，民企享受40%的估值溢价。我们认为，当前市况下国企具备更为明显的竞争优势，估值存在修复趋势，与民企的估值差异或将扭转。若以2021年底民企0.8x的估值为基准，参照过去民企40%的溢价水平，则国企估值应为1.2x，当前有57%的提升空间。此外，央企由于其在资源禀赋、管理机制等方面的优势，在2010~2021年间相对地方国企具有16%的估值溢价，我们认为未来这一趋势将长期存在。

当前时点建议配置优质国有房企。考虑国企改革持续激发企业活力，国企在当前市况下具备集中度提升的中期趋势，以及当前估值处于低位这三方面因素，我们认为优质国企迎来最佳配置时点。

风险提示

房地产销售下滑超预期、疫情反复超预期、改革进程不及预期。

相关报告：

证券研究报告名称：《市况明显有利于优质国有房企，集中度与估值迎双升》

对外发布时间：2022年02月07日 

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司 

本报告分析师：

竺劲 执业证书编号 S1440519120002

免责声明

本订阅号（微信号：地产加把劲）为中信建投证券股份有限公司（下称“中信建投”）研究发展部竺劲房地产团队运营的唯一订阅号。

本订阅号所载内容仅面向符合《证券期货投资者适当性管理办法》规定的机构类专业投资者。中信建投不因任何订阅或接收本订阅号内容的行为而将订阅人视为中信建投的客户。

本订阅号不是中信建投研究报告的发布平台，所载内容均来自于中信建投已正式发布的研究报告或对报告进行的跟踪与解读，订阅者若使用所载资料，有可能会因缺乏对完整报告的了解而对其中关键假设、评级、目标价等内容产生误解。提请订阅者参阅中信建投已发布的完整证券研究报告，仔细阅读其所附各项声明、信息披露事项及风险提示，关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件，关注投资评级和证券目标价格的预测时间周期，并准确理解投资评级的含义。

中信建投对本订阅号所载资料的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证。本订阅号中资料、意见等仅代表来源证券研究报告发布当日的判断，相关研究观点可依据中信建投后续发布的证券研究报告在不发布通知的情形下作出更改。中信建投的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本订阅号中资料意见不一致的市场评论和/或观点。

本订阅号发布的内容并非投资决策服务，在任何情形下都不构成对接收本订阅号内容受众的任何投资建议。订阅者应当充分了解各类投资风险，根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险。订阅者根据本订阅号内容做出的任何决策与中信建投或相关作者无关。

本订阅号发布的内容仅为中信建投所有。未经中信建投事先书面许可，任何机构和/或个人不得以任何形式转发、翻版、复制、发布或引用本订阅号发布的全部或部分内容，亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构、个人或其运营的媒体平台接收、翻版、复制或引用本订阅号发布的全部或部分内容。版权所有，违者必究。