养老金融新解法——信托架构打通以房养老业务模式

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作者 | 五矿国际信托养老信托课题组

研究背景与意义

以房养老概念系20世纪90年代从国外引进，2003 年有业内人士建议在中国发展住房反向抵押贷款，2006 年全国两会期间与会代表相关议案提出要在我国推行以“倒按揭”^①为主要表现方式的以房养老模式。简单来讲，以房养老是指老年人为实现自身养老的目的，通过一定的市场化机制、运用金融或非金融工具将所持不动产提前转换为流动资金，可以更充分发挥房产养老功能的一种方式。

住房反向抵押贷款则是以房养老模式中的一个类别，是一种金融工具。狭义上的以房养老主要指住房反向抵押贷款模式，该模式本质为以房产抵押获取现金流、同时兼具养老保障功能的一种复杂金融产品，由老年人将房屋产权抵押给银行、保险等金融机构，金融机构对投保人的年龄、预计寿命、房屋的现值和未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，以一定比例分摊到老年人预期寿命年限中，按月份、年度或者一次性给付等方式支付现金给老年人，用于补贴晚年的养老生活。

近年来，国家高度重视老龄化问题的应对，制定老龄事业发展规划，积极推进养老保障体系建设工作， 目前已形成由“养老三支柱”组成的基本养老体系。面对老龄化加速的巨大挑战，对比其他一些经济体，我国现有的养老保障体系建设尚不均衡，保障功能尚不完备，第一支柱与第二支柱存在覆盖率相对较低、补充保障功能有待进一步加强等现实问题，无法满足人口老龄化所需的多维度服务与保障需求；从国际视角来看，由居民自愿开展、以市场化方式运作的第三支柱是扩大养老金规模，加快健全社会养老保障体系的重要一环。可见，大力发展养老第三支柱，对于缓解居民养老压力， 构建完善的养老保障体系具有重要意义。

我国以房养老业务的实施现状

以房养老业务在我国尚属新型业务，从早期地方性的探索尝试，到后期全国范围内的老年人住房反向抵押养老保险试点工作，整体业务发展仍处在自发性摸索与试点操作阶段，距离域外成熟的业务模式仍存在较长的一段路程。

2003年时任中国房地产开发集团公司总裁孟晓苏提议设立“反向抵押贷款”保险。2004年原中国保监会提出以人寿保险的方式计划实行以房养老。随后几年包括南京、上海、北京等在内的个别城市开始进行区域性探索。2011年，在全国政协“大力发展我国养老事业” 的提案办理会上，以房养老的概念再次引发关注。可见，以房养老在进入中国市场的前几年一直处在政策研究和尝试的探索初期。

2014年6月，原中国保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，正式提出在北京、上海、广州、武汉四个城市开展以房养老险养老保险试点，标志着以房养老保险业务试点阶段正式开始。2016年试点时间延长，试点范围扩大至各直辖市、省会城市、计划单列市以及江苏、浙江、山东、广东等部分地级市。2018年8月8日，原中国银保监会发布《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，明确将以房养老保险业务推广至全国范围。至此，以保险为载体的以房养老业务开始进入全国推广阶段。

总体而言，以房养老业务在我国起步较晚，从业务试点及实施效果来看，其概念虽广受热议，政府也不断推出相关政策支持，但目前业务规模较小，尚未形成有效的长期发展模式，也尚未达到全国推行的市场效果。

早期地方性模式

“以房换养”——南京“汤山温泉留园老年公寓”。我国最早进行以房养老实践的是2005年南京汤山温泉留园老年公寓推出的“以房换养”模式。在该模式下，60周岁及以上的老年人可以将位于南京市且面积不低于60平米的不动产住宅抵押给养老公寓，并与公寓订立书面合同。参与项目的老年人完成房产抵押及公证手续后，可享有与其房屋价值相匹配的养老公寓入住服务。在该模式下，老年人在世期间养老公寓仅获得其房屋的使用权，老年人去世之后，抵押房屋的所有权方可转移至养老公寓（见图1）。

图1 南京汤山温泉留园老年公寓的“以房换养”模式

由于该养老公寓为民营企业，其社会公信力相对不足，政府的相关配套政策及补贴也非常有限。南京的“以房换养”模式缺少成熟的发展条件，最终草草收尾。

“售房返租”——上海“以房自助养老”。南京模式推出之后，2007年上海紧接着推出卖房养老模式： 上海市65周岁以上、拥有50平方米以上独立产权房屋的老人，可以将房屋出售给上海市公积金管理中心，双方订立房屋买卖协议，约定公积金管理中心先一次性支付买房款项，后将房屋以低于市场水平的价格返租给老人。老人需一次性给付房屋租金，租期内其余生活费用由公积金管理中心承担（见图2）。

图2 上海“以房自助养老”模式

上海的售房返租模式由政府组织，且不以营利为目的，具有明显的社会公益特征。该模式设计简单，仅围绕老年人房产的买受及出租交易展开，涉及的法律关系简单明了，同时也不改变老年人的居住环境，老年人接受度相对较高。但该模式未能引入养老所需的相关服务，且规模化复制对于政府支持能力的要求极高，故未能实现全国性推广。

“委托租赁养老”——北京石景山“养老房屋银行”。2007年北京首个“养老房屋银行”项目在石景山区正式实施。该项目由北京市工商联、石景山区委宣传部、区民政局共同主办，60岁以上老年人向养老机构提出申请，即可启动“养老房屋银行”。办理业务的老年人可以入住养老社区，并委托相关机构将原住房对外出租，租金可抵扣养老社区入住费用，同时还可享受养老机构和中介机构向老年人提供的费用优惠政策。

该模式下老年人房屋产权不发生变更，老年人无需突破传统观念，也避免了因此可能引发的家庭矛盾。但由于老年人更换居住环境的意愿较低，对相关中介机构也缺乏信任，该模式最终以失败告终。

保险模式——幸福人寿“房来宝”

2015年3月，幸福人寿首开行业先河，推出首款以房养老保险产品“幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险”，该保险主要面向60至85周岁之间的老年人，保险公司根据房屋的评估价值，结合房屋折扣、长期预期增值、被保险人预期平均生存年限、利率、终身给付成本等因素确定保险的基本养老保险金额。老年人将房屋抵押给保险公司，并与保险公司办理房屋抵押登记和公证手续，保险公司按固定频率向老年人给付养老保险金。未来老年人身故后，保险公司按约定享有抵押房屋的处分权，老年人保险费通过房屋变现优先偿还（见图3）。

图3 幸福人寿以房养老保险产品——“房来宝” 

根据2023年五矿信托家族办公室与幸福人寿的现场访谈，幸福人寿“房来宝”已惠及北京、上海、广州、武汉、南京、苏州、大连、杭州、深圳等城市超过200余户老人，累计发放养老金逾亿元，人均月领取养老金近8000元。截至目前，幸福人寿是国内唯一一家全面打通反向抵押业务全流程且仍在持续推进该项业务模式的保险公司。

从实际运行情况来看，“房来宝”承保集中在北上广区域，对老年人的经济基础、金融知识储备、法律意识等有较高要求，尚未成为市场“主流”产品。此外，保险公司在该模式下承担了较高风险，房屋长期价值波动风险、房屋估值及定价机制不健全等现实问题， 也是制约其他保险公司积极参与其中的原因。

银行模式——中信银行“养老按揭”

2011年11月，中信银行率先试点“养老按揭”贷款业务，贷款人条件为：年满55周岁的老年人有多套房屋的，可将其中一套产权明晰的房屋抵押给银行，房屋抵押期间不得再行转让、赠与或办理继承等。该项贷款为固定期限（最长不超过10年），若到期后借款人不能偿还本金，银行将处置抵押房产收回款项。银行推出的养老贷款模式为固定期限，并不能有效匹配老年人的生命年限，同时仅适用于拥有多套住房的老年人，其本质并不能为真正有需求的老年人提供覆盖全生命周期的以房养老服务。此外，住房反向抵押贷款业务相较于传统贷款业务更加复杂，流程繁琐且周期较长，自推出以来服务落地率较低，相关部门对于房产抵押及过户业务也始终持谨慎态度，多种因素叠加制约了该模式的规模化发展。

通过信托架构打通以房养老业务模式的探讨

在养老压力与养老负担日益加剧的当下，传统养老方式已然无法充分满足居民不断提升的养老保障需要。以房养老业务历经探索与尝试，但尚未形成有效模式；在中国家庭财富中占比较高的房产类财产，仍未能成为老年人自在养老、安享晚年的后备引擎。信托公司如何发挥自身优势，以信托制度打通以房养老之路，是应对老龄化问题的迫切需求，也是信托公司业务转型升级的重要方向。

从过往的以房养老实践中不难发现，在各类业务模式与行为逻辑之下，住房反向抵押模式相对较为主流，业务关系也最为复杂，已经成为既往实践中运行时间最长且相对规范的一种方式。但如前文所述，单纯由银行或保险公司主导的住房反向抵押养老模式存在诸多问题，譬如金融机构的风险较大、房价波动问题，以及房屋处置阶段可能发生的继承纠纷等。2021年《民法典》实施后，提出了遗产管理人制度，规定了遗产管理人的基本职责；此外，也明确了居住权设立问题，在法律层面为上述问题的破局提出了新的方向。

以过往以房养老实践为基础，结合当前的养老问题现状、市场环境、法律体系以及信托公司展业方向， 本文试图探讨信托制度构建下的以房养老业务新模式。结合五矿信托家族办公室养老信托专项小组的研究分析，笔者认为以信托关系衔接住房反向抵押产生的原始借贷关系，形成两种法律关系的共生机制，发挥信托制度的独特优势，同时结合遗嘱制度，或将成为突破传统住房反向抵押养老模式的新路径。

以房养老信托模式的构想

在该模式下，由老年人向银行提出住房反向抵押申请，同时向信托公司提出信托设立申请，将产权明晰的房屋抵押给银行，并约定信托有权获得银行发放的贷款资金，信托期限可设置为非固定期限，以覆盖老年人（委托人）的生命周期。相关法律文件签署生效后，由银行将老年人的住房抵押贷款直接支付至信托，后续由信托公司根据信托文件的约定对信托财产进行管理及处分（见图4）。

图4 以房养老信托模式的构想

为进一步缓释风险，该模式下由信托公司根据相关协议约定，以信托财产为标的房屋购买财产保险，应对自然灾害或其他不可抗力对标的房屋可能带来的毁损、灭失风险，降低金融机构的展业难度。

在信托存续期内，投资层面，信托公司可以发挥专业金融机构的投资管理能力，采取稳健型资产配置策略，充分考虑老年人的养老消费及分配需求，实现信托财产的保值增值；分配层面，信托可以提供固定分配、临时分配、养老保障分配等定制化分配方案，匹配客户的实际养老需求，提供灵活分配、费用代付等受托管理服务；服务层面，由信托公司整合优质养老服务资源， 打通供需两端的信息壁垒，为老年人提供入住社区、医疗保障、临终关怀、意定监护可选择的相关增值服务， 能够显著扩充老年人可获取的服务资源，进一步提升老年人的生活品质。

未来委托人身故后，根据委托人生前设立并经公证的遗嘱，由遗产管理人配合相关机构处置房产，实现房屋价值变现并进入信托，之后按照信托合同约定由受托人以信托财产为限优先支付银行贷款，剩余资金向委托人之继承人（如有）进行分配。

功能与优势

应用信托制度构建的以房养老业务模式有以下几方面优势：一是立足委托人需求，以信托链接银行与保险公司，各方分别在制度功能、资金融通、风险保障方面发挥相应优势，形成以信托为载体的金融服务机制， 为该模式的长期发展奠定基础。二是发挥信托财产独立性功能，明确了资金用于养老保障的专项目标，以及未来信托资金用于优先支付银行贷款的支付顺序，能够更加精准地实现老年人的养老目的，降低银行端的贷款回收风险。三是结合遗嘱制度与遗产管理人机制，提前规划老年人身故后房产作为遗产的处置与资金归集问题， 进一步降低遗产处置过程中可能发生的继承纠纷和其他操作风险，保障项目的顺利运行。四是由信托搭建全生命周期养老服务体系，根据老年人的身体情况、经济实力、生活习惯等具体情况，提供专业化养老咨询服务， 譬如根据老年人的行为能力，匹配适合的居家护理服务或社区服务，为每一位老年人提供个性化养老解决方案，将房屋“盘活”后获得的资金更有效地用于养老生活品质提升，真正实现“老有所养，安心养老”。

潜在问题

值得注意的是，在目前的政策环境及法律体系下，该模式也存在一定的难点和优化空间。一是老年人与银行建立反向住房抵押贷款合同后，其基于合同而获得贷款资金的这项“权利”，能否作为适格的信托财产设立信托，还需进一步论证。二是前文所述其他模式可能面临的未来房产价值波动风险，在该模式下尚未有效解决，依然依赖于资产评估等配套能力的提升，或通过政府建立专业部门，进行房价调控、未来房屋价值差额补足等缓释风险。三是老年人在该业务模式下一次性取得全部贷款资金，在贷款期限内每年承担全额资金的利息支付，一定程度上增加了老年人的贷款成本支出，需要政府部门协调给予贷款优惠利率，如确保低于银行按揭贷款利率。四是对于贷款资金用途是否合规问题， 需要监管部门从实质上把握，本着投资回款终将用于养老目的观点，允许对信托专户中的闲置资金进行投资管理。五是以房养老从其理念根源出发，仍面临着我国传统养老习惯和消费观念的阻力，与传统“家” 的概念存在一定背离，需要政府加强宣传和引导，提高老年人对以房养老模式的认知度与接受度，或应用《民法典》中居住权建立制度，尝试将住房抵押关系转化为保留居住权的房屋所有权转让关系，进一步提高老年人的接受程度。

我国发展以房养老业务的对策建议

充分发挥政府主导作用

纵观海外以房养老业务的发展历程，不难看出大部分国家或地区的政府部门都直接参与甚至主导了该项业务在本地的发展。以美国为例，以房养老市场最为成熟，政府参与程度也最高，该类业务从私人部门主导到政府主导，从无序到有序的模式演进，也充分体现了政府对于成功发展以房养老业务的重要作用。

以房养老通常横跨多个业务领域，房屋价值评估、抵押、登记过户等各业务环节及由此产生的各类法律问题复杂交错，极大依赖政府的宏观调控和政策支撑。现阶段我国的信用体制和市场监管尚不健全，如果没有政府的介入、保护以及推动，很难形成良性的业务发展格局，也难以保障老年人以及相关参与主体的合法权益。因此，我国应当充分借鉴国外的成功经验，加大政府在以房养老业务中的参与力度，积极出台相关配套政策，营造规范、有序的市场环境，提高以房养老业务的社会公信力与民众认可度。

设立专业化运作机构

区别于单一的房地产或金融业务，以房养老涉及多个业务领域，业务流程复杂，参与主体较多，若要走长期、规范化发展之路，离不开专业化机构的统筹、保障以及监督。例如，美国联邦住房管理局在住房反向抵押贷款模式中提供了重要的担保支持，有效降低了借贷双方的风险；英国金融中心对以房养老市场的专项监管，为民众积极申请该项服务扫清了障碍。以房养老的开展是一个长期、动态调整的过程，我国应当筹划建立专业化机构，助力对冲市场风险，监督并规范市场行为，努力建设完善的以房养老服务体系。

加强金融监管创新

以房养老业务的实施往往需要银行、保险、信托等金融机构的参与，为老年人提供房屋抵押、资金归集与分配、投资管理等相关服务。此外，房屋估值、抵押担保等环节离不开资产评估、信用评级等机构。因此， 良好的金融市场环境是开展以房养老业务的基础，政府有必要加强金融监管。同时，以房养老业务在国内走过弯路，现行环境下基于助力养老问题的解决再做新模式探索，监管部门要保持开放心态，给予创新鼓励，疑难问题的解决要考虑从政策层面进行顶层设计。

积极宣传，提高社会认可度

由于受到传统观念的影响，一部分老年人对长期住房有较强的眷恋心理，难以接受房屋被抵押或出售， 也不愿离开熟悉的居住环境。然而我国老龄化加速的事实不可回避，从国家、政府，到社会、组织，再到每一个个体都应当以积极开放的心态面对并提早准备应对老龄化问题。政府应加强对以房养老业务模式的市场宣导，充分利用互联网以及信息平台，提高老年人对以房养老模式的了解与认知，让广大老年人真正理解自身能够从中获得的价值与收益，逐步引导老年人突破传统观念，培养养老规划意识，全面提升老年人的参与度与幸福感。

① “住房反向抵押贷款”（Home Equity Conversion Mortgage，HECM）的俗称。

责任编辑：孙 爽

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文章刊发于《银行家》杂志2024年第5期「养老金融」栏目

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