买房之前一定要看这本书
最近把这本书读完了。
对于很多人来说，他们可能一辈子只有能力买一次房，所以要慎之又慎。购房者需要提前知道买房过程中的风险点并设法规避，这本书就是教你如何在买房过程中“避坑”的。
买房，对于当代绝大多数中国人来说，绝对算得上是一件人生大事。
高额的房价让人望房兴叹，奈何在社会观念的影响以及种种压力之下，大多数人最终还是会走上买房这条“不归路”。
按当下的房价，买一套二三线城市的房子，可能就需要掏空一个普通年轻人自己和父母积攒多年的钱包，还要背上20~30年沉重的房贷。
如果掏空积蓄付完首付、背上贷款，最后房子烂尾了，或者出现了法律纠纷，或者房子质量出问题了，住得不舒心，那真将是一大痛事。
对于很多人来说，他们可能一辈子只有能力买一次房，所以要慎之又慎。
购房者需要提前知道买房过程中的风险点并设法规避，这本书就是教你如何在买房过程中“避坑”的。
书的内容主要是分存量房（二手房）和商品房（新房）两部分写的，思维导图如下。下面我主要记录一些书中关于买二手房避坑的重要知识点。至于买新房如何避坑，最好的建议是“不要买新房”。
1、契税、增值税、个人所得税、中介费
钱的问题没人不关注，在二手房交易过程中，除了房子本身的价格外，最受买房人关注的就是各种税费和中介费了。
二手房交易的税费有很多种，包括个人所得税、增值税、契税、城建税、印花税、土地增值税、教育费附加、综合地价款、土地出让金、土地收益等等。
不过由于暂免政策和费率较低，其中很多都可以忽略不计，最受人们关注的税费只有三种：契税、增值税和个人所得税。
法律规定由购房人承担的税费，只有契税、印花税和土地出让金。
虽然法律是这么规定，但在实际交易过程中，由于卖房人报价并没算上各种税费，所以在实际交易过程中，按照交易习惯，契税、增值税、个人所得税最终都是由买房人承担。
契税：通常是网签交易价格的1%~3%，和所在城市和房屋面积有关，具体见下表。注意，贷款和税费都是以网签交易价格为准。
计算公式：（网签价-增值税）x 应缴纳税率
增值税：即过去的营业税，过去的营业税是成交价的5.5%，增值税则是房屋增值部分——合同成交价和取得房屋的交易价格的价差5%，具体征收标准见下表。
5.6%=增值税（营业税）5%+其他税费（包括教育附加费、城建税）的平均值0.6%
个人所得税：征收条件是看房子是否符合“满五唯一”，“满”，就是房产证下来了几年。“唯一”，就是业主只有这一套房子（一般是本市内）。个人所得税有两种计算方式，一种是合同成交价的1%（有的城市可能比例不同），另外一种是交易差价的20%，具体见下表。
合理费用：原契税、本次增值税、装修款、贷款利息等。
对于个人所得税，签合同前一定要弄清楚征收方式、大概征收税额，并做好风险规避措施。
个人所得税的两种征收方式，有的城市是可以二选一，哪个低选哪个，有的城市是只能选择20%。差价的20%，这个金额可能非常大。比如你买的房子是业主继承取得的，相当于业主一分钱没花就拿到了房子，如果房子网签价格是200万元，那就意味着个人所得税是40万元。如果一开始约定了所有的税费都由你承担，你又不知道个人所得税这么重，你怎么办呢？
中介费：中介费的法律意义是居间合同中居间方的佣金，按1995年国家计委联合建设部颁布的通知，房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%~2.5%计收。实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。
也就是说中介费率是在0.5%~2.5%之间，最高不能超过3%。中介费也受市场供需关系影响，房地产行情好，买房的人多，价格就高，反之则低。
2、选房三步走
明确房子的性质：二手房种类繁多，除了常见的由开发商建造的商品房之外，还有很多其他种类。房子的性质不同，交易的要求和税费也不同，要想选中舒心的房子，首先要明确房子的性质，避免后续麻烦。总的来说，常见房子性质及其特点总结如下表。
选择小区：买二手房选小区最好的办法就是直接去小区里逛逛，看看小区的绿化、环境，小区的环境直接反映了物业管理水平、小区居民素质，这些都是居住幸福感的重要决定因素。
选房：到了选房阶段，就要考虑户型、楼层、采光、通风、噪声、取暖这些因素了。具体来说，户型是四四方方、南北通透最好，楼层是中间层比较好，对于噪声比较敏感的人最好不要选择临街的房子。
3、别太信任你的中介
害人之心不可有，防人之心不可无。尤其是对于中介，我们需要中介，但绝不可完全信任、依赖中介。
中介的目标是促成甲乙双方合同成立，简单来说就是签字、交钱，然后从其中收取居间服务费。至于后面发生的贷款、过户、打官司，严格来说都和中介没关系。
在我国，房产中介入行门槛极低，没有学历要求、没有经验要求、不需要考试，进入公司后经过简单的培训，就开始面对巨大的成交压力——如果不能成交，就几乎没有收入，如果能成交，则可以致富。
房产中介的房源一般是按区域划分，每个中介负责固定的区域，所以中介生意基本没有什么回头客，因为买房人很少会在同一个小区找同一个中介买两套房子。
基于中介工作的种种特点，决定了中介公司拼的是规模，而不是服务；中介拼的是业绩，而不是口碑。
4、签合同
二手房交易合同一般有三份，分别是二手房买卖范本合同、补充协议和居间服务合同。范本合同内容是政府定的，原则上不允许更改；补充协议是买卖双方根据双方实际情况自愿签订的，一般想大做文章都是在这份补充协议里；居间服务合同是与中介签订的，一般注意一下费率就行了。
以北京市存量房屋买卖合同为例，合同一共有14条，分别是：
封面（买卖人基本信息，确认无误）
第一条：房屋基本情况。这一条要确认房子的基本信息（位置、面积等）是对的，还要确认房屋规划设计用途。
第二条：房屋权属情况。这一条要确认房子的房产证信息、土地情况（划拨、出让等）、房屋性质（商品房、已购公有住房、经济适用房等）、房屋抵押情况（房子若是抵押状态，必须要先解除抵押，才能过户）、房屋租赁情况（买卖不破租赁，若你买的房子已被别人租了20年，且已经付了房租，那你可就住不上你的房子了）。
第三条：出卖人与买受人自行成交达成交易。
第四条：成交价格、付款方式及资金划转方式。这一条要确认房子交易价格正确无误，付款方式以及关于贷款的约定，一般会在补充协议里细化。
第五条：房屋产权及具体状况的承诺
第六条：房屋的交付。
第七条：违约责任。这一条保证双方违约成本一样即可。
第八条：善意第三人，避免一房二卖，最终得不到房子。
第九条：税、费相关规定。
第十条：权属转移登记。这一条是关于过户违约金，很多中介签到这里就到处画叉，提前跟中介说好数字填上去。
第十一条：不可抗力。
第十二条：争议解决方式。这一条确认发生争议时，是进行法院起诉还是仲裁。
第十三条：本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十四条：本合同附件共有XX页，一式XX份....。
5、交易流程
二手房的基本交易流程如下图，看房—签约—网签—付首付—贷款—缴税—过户。
在交易流程中，有几个需要注意的步骤，分别是：
产权调查：“拉产调”的目的在于，了解你要买的房子是否存在查封或抵押的情况，如果等到付完款后才发现房子是被查封或抵押状态，轻则解除合同，耗时耗力；重则房财两空，得不偿失。
“拉产调”很简单，两种方式。一是在签合同前请业主或委托中介去不动产登记中心查询，二是在签合同后买房人自己拿着合同去办理。
签合同：买卖合同的重点有三个，交易流程、时间期限和违约责任。如果房产附有户口，一定要明确约定户口迁出的日期以及不迁出要支付的高额违约金，去法院起诉要求对方迁出户口是不能被支持的，因此一定要把户口不迁出的问题转化成法律可以执行的高额违约金，以保护自己的合法权益。
网签（预告登记）与交首付款：网签可以避免业主一房二卖，较好维护购房人权利。无论是贷款还是税费，都是以网签合同的价格为准。
卖家解抵押：最好是购房人的钱不给业主，让业主授权给买家或中介，由买家或者中介出面去还贷款解抵押。
银行面签及住房抵押：需要买卖双方到场，最好在合同中对贷款批不下来的情况做出约定。
缴税：由于各地不一样，最好到当地地税部门提前咨询清楚。
好了，以上就是我认为这本书最重要的内容。最后，跳出这本书，思考一下中国人为什么对房子情有独钟。
我想到了《乡土中国》里提到的中国人对土地的感情，人们现在把这种对土地的感情转移到了房子上。但从理性上说，这种感情真的好吗？
如果你真的想买、或者必须要买一套属于自己房子，希望你在买房路上少遇到一些坑，早日住进舒心的房子里。