深圳银十新房接力！这里将领跑11月市场！

作者 | 湾叔

来源 | 粤湾房产（ID：GBAfang）

今年的金九银十结束了！

作为楼市风向标的深圳，本月市场表现的情况怎么样呢？

今年十月，深圳楼市共成交9666套，其中二手房成交5049套，新房成交4617套。

深圳银十，新房成交创新高

今年“银十”，深圳的市场情况挺复杂，一方面，新房成交表现强势。

今年8月，深圳预售9600套新房住宅，9月预售6908套新房住宅，而10月深圳新房预售只有3259套，约330077平方米。

随着8、9月份，大量新盘的入市和日光，市场消耗了很大一部分买房需求，10月深圳新房预售量大幅减少。

但是，新房成交量依旧坚挺，深圳新房市场成交4617套，是4年来，深圳10月楼市的最好成绩！“银十”之名当之无愧！

其中，光明区成交1406套新房住宅，龙岗区成交1261套新房住宅，成为刚需集中购买区域。

户型上，90平以下的商品房成交2155套，占成交总量的46.7%；90到144平的改善型户型，成交2375套，占比51.4%。

而144平以上的大户型豪宅，仅成交87套，占总量的1.9%，刚需住房需求，得到了很大的缓解。

与新房市场形成鲜明对比的是，由于受众被吸引到了新房，二手房市场成交量，却是环比三连跌。

10月，深圳成交5049套二手住宅，环比下降42.8%。相比于去年10月7165套的成交量，更是减少了29.5%。

其中，宝安成交1023套，龙岗成交1051套，是本月二手住宅的主力成交区域。

成交量下降最严重的，是成交760套，环比减少42.5%的南山；以及成交716套，环比减少47.4%的福田。

截然不同的市场行情

湾叔发现一个有趣的现象，今年“银十”，深圳楼市的市场表现，和去年几乎是完全相反的。

去年十月，深圳新房成交量，可以用惨不忍睹来形容。

全市新房住宅成交量只有2656套，比同年9月下滑5.92%，实现新房市场“三月连跌”。

其中，豪宅项目占成交量的绝大多数，香蜜湖的深业中城、西丽的金众麒麟公馆、宝中的大悦城，这些千万级以上的豪宅，成交总额超过了90亿。

而普通住宅项目，销售成绩实在一般，表现最差的华强·湾荟，开盘当天只卖出去15套，去化率勉强达到一成。

总体看来，去年10月，共7个楼盘获批预售、9个楼盘入市，备案房源共3125套，推售房源4005套，去化约1906套，整体去化不足五成。

从成交区域上看，去年行情，西部也是明显好于东部，十月入市9个新盘项目，宝安区就占6个，福田、南山、盐田各占一个。

湾叔认为，导致这两年市场状况大相径庭的关键，就在于政策的导向作用。

2018年的“731”新政中，单位组织暂停商品房购房资格，公寓只租不售，都让当年的楼市前景变得不太明朗，投资客在市场的观望氛围也非常浓厚。

所以，也就造成了2018年的10月，深圳共有18个项目获批预售，市场供应量可以说非常大，购房者却十分谨慎，最终导致新房住宅成交量，创下了历史新低。

到了去年8月，“先行示范区”政策落地后，深圳市场才逐渐回暖，但随着8、9月的利好消化，市场又回归理性，也造成了10月新房市场的惨淡局面。

而到了今年，“715”新政的出台，楼市限购限价，让市场的刚需属性，慢慢超过了投资需求，将原本的二手房需求转移到了新房。

于是就有了，今年十月新房市场的大爆发，时隔短短一年，“银十”的表现就截然不同。

11月新房市场预估

随着调控越来越完善，今后一段时间，深圳市场的表现，政策导向作用依旧很大。

未来一段时间，深圳楼市重点还会在刚需，而刚需重点还是在新房，所以11月哪里新盘多，哪里潜力就相对更足。

本月，深圳有20个入市新盘，其中宝安最多，有6个新盘，坪山有5个，龙岗有3个，罗湖2个，福田、南山、盐田、大鹏新区各入市一个新盘。

那么，本月哪里会是深圳黑马呢？

首先，湾叔认为，近几个月突飞猛进的光明区，这个月会很低调。

光明区11月，新盘入市数量是零，就意味着未来一段时间，光明楼市要靠，消耗市场库存来支撑着。

而2018年才正式设立的光明区，本身开发时间非常短，这就决定了，光明区的在售二手房，就不会多。

根据链家数据，目前，光明区在售二手房只有465套，在深圳各区中，只比大鹏多一点点。

另外，近几个月，光明区新盘，几乎出一个秒光一个，所以，光明目前新房数量也没有多少，现在在在售楼盘只有31个，在深圳存量，排倒数第三，仅在大鹏、盐田之上。

少量的供给，就意味着需求的空间也不会大，11月光明楼市，难创暑期时的辉煌。

光明11月动力不足，那么本月哪个区，会问鼎深圳楼市成交量的头把交椅呢？

湾叔来看，是宝安！

首先，宝安11月有6个新盘入市，两个在沙井，两个在西乡，剩下两个分别在福永和松岗。

在现在刚需新房逐渐抢手的市场背景下，宝安区拥有大量入市新盘，目前宝安在售新盘118个，仅次于龙岗，11月市场需求量会非常大。

其次，体量巨大的宝安，二手房库存量也非常可观，目前有4千多套在售二手房，在关外地区，仅次于龙岗。

宝安不止有巨大的供应量，市场需求量同样不可小觑，本月拥有入市新盘的四个片区，都是拥有非常好的区位前景的地方。

西乡片区，邻近前海北的宝安中心；福永片区靠近机场北，是空港新城的重点规划区域。

而沙井和松岗，更是深圳对接东莞滨海新城的桥头堡，未来地位不言而喻。

新开盘多，库存量足，又有多项利好加持，11月的宝安，必然领跑深圳楼市，想不高调也难啊！

很多人觉得，坪山本月新盘也不少，还有价格优势，肯定会抢走宝安不少客户。

的确，坪山的价格优势会令不少纯刚需群体心动，但在深圳，这类的刚需客户毕竟还属于少数。

而且至今还没通地铁的坪山，对大多数上班族而言，实在没有太高的吸引力，对宝安构不上多大威胁。

而本月3盘入市的龙岗，项目分别位于大运、龙中和坂田，都是交通相对方便的地方，还拥有相对较低的价格，这才是宝安这个月最大的竞争对手。

一直以来表现不错的龙华，本月虽然没有新盘入市，但88个在售新盘以及近4千套二手房，可以源源不断为市场注入活力。

而且12月龙华有三个新盘入市，本月应该不会差到哪里。

值得注意的是，11月盐田虽然只有一个新盘入市，但项目位于地铁沿线的沙头角。

刚刚开通8号线，进入地铁时代的盐田，凭借自己的价格优势，也会迎来一轮小爆发！

金九银十已过，十一月份市场难料

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