东莞请注意！深圳炒房团又杀来了

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作者 | 湾叔

来源 | 粤湾房产（ID：GBAfang）

最近深圳对楼市乱象的处理效率明显在加速。

才对深房理事件成立专项调查组不久，深圳住建局又出台通知，宣布全面禁止代理销售“小产权房”。

“为规范房地产市场交易秩序，严厉打击非法销售、买卖小产权房行为，各房地产中介机构、从业人员不得代理销售小产权房……”

炒房客的新财路，还没捂热乎就被断掉了……

为什么在深圳，炒房就是堵不住呢？

在近日的广东省人口普查报告上，就能发现，深圳不仅人多，购买力更是大得吓人！

供需决定小产权的爆火

前几日，广东省也发布了《广东省第七次全国人口普查公报》。

公报显示，深圳常住人口1756.01万人，常住人口增加713.65万人，位列全省第一。

第七次人口普查广东省各市人口及比重（单位：人、%）

同时，深圳也是广东“最年轻”的城市，60岁及以上人口占比仅有5.36%，比全国平均水平低13.34%。

广东省各市人口年龄构成（单位：%）

从常住人口的受教育程度来看，深圳拥有大专以上学历人数也是广东最多，每10万人就有28849人拥有大专及以上学历，15岁及以上人口平均受教育年限11.86年。

广东省各市每10万人口中拥有的各类受教育程度人数（单位：人/10万人）

临深城市中，东莞成为广东第三个人口超千万的城市，常住人口总量1047万人，仅次于广州深圳。

而惠州常住人口也突破了600万大关，现有6042852人，与10年前惠州常住人口459.7万相比净增加约144.6万人。

为什么湾叔突然会提到人口呢？因为一座城市吸纳的流动人口越多，就证明其经济社会发展得越快。

虽然不能断言人口的增长就能证明楼市的前景好，但深圳的实际购买力也大的恐怖。

在一线城市，90平以下户型的购买主力是25-35周岁。超过90㎡，尤其是120㎡左右的，基本都是40周岁以上的人群，因为这个群体有一定的积蓄，才能买的起房。

而退休的老年人，因为没有太大购房需求，银行贷款也更难，所以老龄人口在中国楼市，并不能作为购买力群体而存在。

而年轻人占据多数的深圳，购买力人口也就占了总人口的绝对主力。

购买力有了，深圳的存量也是不能忽视的，除了这两个月来新房的大批入市，土地的供应也在明显向商品房市场倾斜。

继4月末深圳13块地调整为宅地，5月11日龙华19地块调整出8宗宅地后，5月14日，宝安福永再有3宗用地调整！

福永桥头，一宗居住用地和一宗公共交通用地调整合并成一块宅地，宅地用地面积由原来的19335㎡增加到24333㎡，容积率也由原来2.6提高到4.2。

另外一宗居住用地，容积率也由2.6提高到4.2，3宗地调整后变为2块宅地，2宗宅地总宅地用地面积增加了4998㎡，增加至56038㎡。

另外还有5个地区进行了调整二类居住用地，主要是在龙岗区和坪山区，调整了13块住宅地块。

其中，坪西、新生地区，原规划为商业用地的地块，调整为2宗二类住宅地。

石芽岭地区原用地性质为二类居住用地+商业用地，现调整为1宗二类居住宅用地，坪山区7个地块被调整成了二类住宅用地。

整体来看，调整后建设用地倾向于增加居住用地面积、容积率以及完善教育、医疗等居住配套。

虽然住宅用地多出来不少，但要盖好住宅也得等上个三五年，所以当下深圳商品房库存依旧紧张，再加上购买力庞大，小产权房也难怪会火成这样了。

小产权房的爆火，主要就集中在宝安沙井、龙华清湖和大浪这些地方，经过近一个月时间的发酵，现在量价齐飞，以沙井为例，近一个月已经高价成交了几十套小产权房。

全面禁止小产权房炒作

湾叔认为，因为在功能上小产权房和住宅没多大差别，只是法律角度不属于可以公开交易的商品，因此，那些买小产权房的人里，自住的少，炒作占多。

随着深圳调控对炒房资金的严查严打，在深圳楼市出尽风头的小产权房，自然也会被列入调控范围内。

实际上，深圳禁止小产权房交易由来已久，龙华的《通知》就源自2010年9月实施的《房地产市场监管办法》：

“房地产中介机构、从业人员切勿为产权不明晰的房产（包括但不限于小产权房、军产房等）提供居间服务或关联服务。”

这次的《关于禁止代理销售“小产权房”的通知》，也是出自龙华区住建局的手笔。

通知要求大浪各股份合作公司，不得进行小产权房交易或为小产权房交易提供见证、不得为小产权房交易加盖公章，且向辖区村民，股民做好相关宣传工作。

在龙华发布《通知》之后，沙井也紧随其后，目前沙井当地小产权房中介的门店有的被查封，有的主动关门大吉。

不仅是住建局，深圳市律师协会也转发深圳司法局的通知：禁止各律师事务所、各律师为违法建设提供公证、见证和为违法建筑的交易行为提供公证和律师见证服务。

对于像学府、蚝业一期、壆岗等，几个炒作氛围浓厚的城中村，叫停了过户不说，连律师见证现在也被禁止了。

现在，深圳禁止代理销售“小产权房”的规定早已扩展到全市范围内，连之前一些涉足了回迁指标房交易的中介，也销声匿迹了。

尽管以前回迁指标房就是无权登记的小产权房，但总有急需用钱的原村民，会出售一定的回迁面积，经城市更新之后，这些房子也得到了确权，便能获得不动产权证。

严格来说，这样的回迁房交易虽然并不违反法律法规，但一般都会要求买家一次性付清房款。

而且深圳的回迁周期漫长，动辄5到10年，对买家而言，资金压力并没有小多少，所以也鲜有人问津。

如今全市范围内禁止代理销售小产权房，更是令一大批深圳炒房客倒在了半路上。

不少手头有资金的新深圳人，本打算入手小产权房，如今也只好断了念想，不仅是炒房客倒在了征途，连资金也被挡在了半路上。

一方面小产权房交易的封杀令现在遍布深圳，封堵炒房资金的行动也是逐步升级。

另一方面，小产权房买家里，有后悔出手晚的，也有庆幸自己下手早的。

因为小产权房本身不受法律保护，已购买的客户也就不受禁令影响，还没出手的炒房客也因祸得福、及时止损。

湾叔身边就有不少买了小产权房自住的朋友，对于全面禁止小产权房交易有激烈反应，反而有不少没买的朋友还带着些错失良机的遗憾。

根治小产权房，堵不如疏

尽管现在入手还谈不上风险，但这也意味着，手里的小产权房，除了自住，未来想要投资就难了。

围追堵截小产权房交易，就是深圳针对资金随意进入楼市的又一个调控信号。

严禁小产权房交易的政策具有很强的风向标作用，或许会成为新季度深圳楼市调控的导火索。

包括对于一些炒房客和小区业主抱团抬价的团体严管，让现在网上不少深圳小产权房群已经改名，但湾叔估计也难逃将来被举报查处的命运。

不仅是有关部门不待见，交易和价格的火箭式蹿升，也过早透支了小产权房的市场生命力。

在热门片区，小产权房价格早已不可同往日而语，像沙井一些小产权房，价格直逼商品房，再加上有的要一次性付款，有谁会想做这种“高位接盘侠”呢？

尽管政策和市场留给小产权房的游走空间都不多了，但想根治这种违法建筑火爆的市场奇葩现象，不是简单地靠政策大棒就能实现的。

不增加合法住宅的供应量，就不能真正杜绝小产权房的活跃交易。

深圳现在住宅紧缺价格高昂，没有“转正”希望的小产权房，就不会没有市场，即使没有完整的“红本”也不会影响到它的价值。

供需紧张，购买力无处安放，这种谁火就打压谁的政策套路，只会令这些楼市热钱去寻找下一个目标，根本不会消停下来。

而且这样下去，楼市资本的流向只会越来越奇葩，这次堵住了小产权房，过几个月法拍房被炒火都有可能……

不少业内人士就提出，针对小产权房，堵不如疏，索性将小产权房改造成公寓租赁，会见效得多。

小产权房交易被限制，反其道而行之，将其纳入公共住房保障体系，资金转而涌入公寓市场或者是临深市场。

已经有不少小产权房集中地的中介表示，现在已经暂停深圳小产权房业务，转而推销离沙井不远的东莞小产权房。

现在东莞长安、凤岗一带还有很多单价不到万元的小产权房，而当地的商品房价格已经在3万以上，当然也不排除仍有当地中介继续私下推销深圳的小产权房。

在深圳各部门都在针对小产权房交易的围追堵截下，这种富贵险中求的炒房游戏，要不了多久也会偃旗息鼓了。

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