【佰言堂】"长7训"的管教有方与恩威并施，主治冥顽不灵
A、育儿之经：打在儿身，疼在父心
严肃一点，还是狡黠一点，对于一个双子座父亲来说，是个问题，又不是个问题。狡黠的话，陪太子玩乐，能让他只要他开心快乐就好！严肃的话，是所谓可怜天下父母心，中国的父母们说得最多的一句话应该是：听话，听话，听话，（就有好果子吃）！
骐满哥快三岁了，正是第二叛逆期的阶段。上周末，【地产超级碗】组委会通知我开个会，讨论一下主讲的内容。所以跟他商量：“爸爸、妈妈带你去梅溪湖，爸爸开完会就陪你去玩啊！”
好吧！我急着去开会，他怨着我们没按程序操作。各种不开心，最后演变成无休止的哭闹，原因就是因为妈妈没有把他从家里抱到车上。车都开出小区了，还在叫着一定要重新来一次。火气一上来，啪的两下，把他们丢下车，走了！
打完难免有些心痛，更满是愧疚。本来陪他的时间不多，却难免在他很不听话的时候忍不住动手！是所谓“打在儿身，痛在父心”吧！
B、新政来袭：长七训乃用心良苦的管教之道
即算“打在儿身，痛在父心”，还是要打，因为几百千年的文化传承都说了，不打不成才。为了他好，那就打呗！忙完【地产超级碗】2016长沙楼市年度分享会的活动，再加夜宵，昏昏沉沉回家已近凌晨两点。
彼时，恩赐给房企顽童们的棍捧开始落下。是夜，《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》正式出台。一早醒来，看到【长沙晚报】的新闻，有些五味杂陈。
从一个父亲的角度，这是完全可以也应该理解的政策。早就喊了N遍，要你们听话，听话，听话。为父的压力，你们不懂，但你们应该听话，更不听话就只能棍捧伺候了。
从一个基本可以说独立的市场观察人士来说，【长七训】着眼于必须听话，着力于恩威并施，着手于从严管教，着想于训顽治劣而非大刑相见，可谓用心良苦，管教有方了！
C、政策解读：恩威并施要平稳、有序和健康
两个确保：确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展；确保长沙房价实现11月份与10月份环比零增长。
【政策分析】平稳、有序、健康这三大目标师出有名，和以往相比，多了一个排名第一的要求，平稳。所谓平稳，通俗来说就是要量价皆平稳。而第二个确保则直接补充要求，房价的平稳是首当其冲，没有任何商量余地的要求。
【市场影响】政策方向没有大变，管控环节已经大变，市场变化自不可避免。从预售证管理到一房一价定盘，再到拿证10天全面开盘要求，对于房企而言，游戏规则已然大改。再加上新广告法的约束，必然全面迫使房企操盘模式、营销策略全面调整，这也不是什么坏事。不要以为你玩惯了的就是对的。
1、严格房价审查
在核发商品房预售许可证时进行价格审查备案，同期房源一次性申报备案价格，不得通过分批申报价格变相涨价。严格价格信息公开，积极引导形成公开、稳定的价格预期。
【政策分析】从预售证发放到销售网签全过程，房价信息将需公开透明，变相涨价行为将被严格限制。价格管理成为重中之重的工作。
【市场影响】小开盘小售罄房价周周变化，成为不太可能的事情。大涨和大跌都将被控制。这将严格考验房企在不同产品上的定价水平和策略，以及相应市场环境和竞争环境下的推盘节奏掌控与整体价格的把控能力（前期肯定要吃点亏的）。对于购房者来说，选房买房相对可以更加从容，无疑是个好事情。
2. 严格预售网签
房地产开发企业和房地产经纪机构严格按照商品房预售方案进行销售。取得预售许可的商品房项目，在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，一次性对外销售，不得分批、分次销售。
【政策分析】第一项举措的补充要求，要求销售过程公开、透明。控制小量开盘制造热销效应的行为，规避捂盘惜售套路。
【市场影响】惯例性蓄满客再开盘，或者蓄一批客就小量开盘的行为被终结。从此，开盘只是开始，而不是结束。楼盘营销不再只是打打鸡血，打打突击即可，进而需要持续化、各个击破化创新。
3. 开展重点稽查
对热点地区、热点楼盘列出清单。联合开展房地产市场价格稽查和税务稽查，对存在违法违规行为的企业，依法处罚，并记入企业信用档案。对于拒不整改的企业，或者严重侵害购房人权益、扰乱市场秩序的企业，责令停业整顿。
【政策分析】严肃市场纪律，管控行为不轨项目与企业，稽查、处罚、停业三重管治手段，专治各种叛逆儿童。
【市场影响】跟着大部队走，别在价格上玩太多花样，别在销售过程中玩太多套路，别进黑名单。既然有此规定，必有被打的出头鸟。谨慎一点，没错。甚至在质量上也别想着如何节省成本偷工减料，在销售承诺上更不要信口开河，没有做到的事情、兑现难的配套说词不要说，提升服务质量和产品质量，做到说到才是硬道理。
4. 严查投机炒房
严控“双外”（外省户籍、外省工作）在长购房，引导提高“双外”购房者首付比例和贷款利率。强化对首付资金来源的审查，加强居民收入证明真实性的审核，并切实防范各类资金违规流入房地产市场。引导金融机构提高对本省市外购房者在长购买第二套普通住房的首付比例及贷款利率。严查一次性购买多套住房且有囤房炒房行为的发生。
【政策分析】严控投机投资，首限双外，再限市外，后限扫货。要点还在严禁扫货投机，还原自住主导市场格局。管控资金风险、支持自住、约束投资、严禁投机，适当放宽高价位房源或商业房源的投资限制，这是政策的关键导向。
【市场影响】专业投资客基本不要想了，个人小额投资门槛会变高一点。双外购房，不是不行，而是要相当提高你的门槛；市外人群买第二套普通住房也要多付首付或利息了（好像我也被管控了，晕死）。但这个市外人群的定位应该有两种说法，一种是户籍判定，二种是居住证或社保情况判定（个人当然是支持第二种）。这一政策预计导致部分外向型普通住宅大致10%左右的销量下滑，但对高档楼盘反而有一定利好。至于指望投机型客户的项目，那就死心吧！
5. 强化资金管控
严格执行房地产开发企业“拿地”资金来源审查制度，决不让违规资金进入房地产市场。加强预售资金监管，加强对银行预售资金监管工作的检查指导，确保预售资金用于本项目的工程建设。
【政策分析】还是掌控资本风险，前面是掌控购房资金，再是补充管控开发资本。关键是防控烂尾、跑路行为。
【市场影响】此事可大可小。全国性开发资本管控从严的大背景下，开发成本必然增加，空手套白狼的开发行为要小心鸡飞蛋打。中间型房企或高负债周转型房企风险必然加大。
6. 增加有效供应
①严格落实供地计划，适度加大住宅用地供应，适当提高经营性用地挂牌出让起始价，适度提高竞买保证金比例，加强对竞买保证金来源审查，缩短土地价款交付时间，强化土地供后监管，加强土地市场调控，确保土地供应有序。②调整供应结构，对已批商业用途性质的项目引导调整为住宅用途。③对已进窗的住宅项目加快行政审批进度，形成有效供应。
【政策分析】不只有棍捧，还要有糖果。政策的出发点是平稳、有序、稳定，所以还要预防急刹车，一控就死的情况发生。加大土地供应和房源供应，一是稳价格二是稳房企；再是松绑商住比例限制。这可是颗味道鲜美的巧克力，高明！
【市场影响】
1、成熟地块供应量将大，开发商不要太饥不择食了；
2、有资本实力和产品开发实力的开发商会尝到甜头；
3、2017年长沙楼市供应量不会大涨也不会大跌；
4、商业项目可以看到很大的希望了，但也不要太乐观，毕竟不是什么项目都可以调，部分居住为主的小区应该可以有机会降低一点商业比例，特别是卖完了住宅、一直荒着商业地块的项目可以活动一下筋骨了；
5、房源供应将有保障，预计在房源宏观管理上，会保持6-9个月的常规库存的状态。不会太多，也不会太少。别借低库存涨价，也别借高库存降价。按此道理，无论土地供应还是商改住的调整，都会相对倾斜于库存量较低的区域或板块。
7. 曝光不良企业
11月28日前，对前期检查中发现的顶风涨价、违规销售、捂盘惜售、虚假宣传等问题的违规房地产企业、中介企业在媒体公开曝光，并形成定期曝光机制。
【政策分析】再度强调，服从指挥，别跑偏了，乱搞必受惩。
【市场影响】胡来惯了、胆大脸皮厚的开发商一定要小心，曝光会有的，巴掌也不会少。所以，你敢乱来吗？
D、高瞻远瞩：懂事的房企无须悲观，聪明的购房者可以更从容
如此纵观长沙新政，应该由衷敬佩决策者们的运筹帷幄、严父苦心和恩威并施。相比其它非一线城市，长沙楼市新政无疑彰显了这个城市的决策者们的高瞻远瞩与全面兼顾。这显然是各城市之中最高水平的楼市管控政策了，张驰有道，要是还不理解，就无话可说了！
你若顽劣，这便是紧箍咒，打得你听话为止；
你若规矩，这便是护身符，为你提供公平竞争和良性发展的环境；
你若有难，这便是救护车，尽量不让你独自挣扎，困兽犹斗，伤人害己。
所以，你若说这是从严调控，那便是你心里阴暗惯了；你若轻描淡写，那便可能随时巴掌上脸或被市场抛弃；你若说这是雪中送炭，那也要你值得一帮。
至于从严管控，预售、销售、购房者与资金情况，全国亦然，别埋怨了！是时候，沉下心思，规范运作、有效创新求发展了！懂事者，2017无须悲观！ （文/ ajong）
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