法院处理房屋被征收人补偿选择权的裁判规则
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导读：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定：被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。在房屋征收补偿决定诉讼中，被征收人的征收补偿方式选择权争议是常见事由。本期法信对房屋征收补偿方式的选择权问题梳理了相关法律、案例、专家观点，供读者参阅。
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房屋征收补偿方式
法信·法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
法信·相关案例
1.房屋补偿决定诉讼中，应维护被征收人补偿方式选择权——何刚诉淮安市淮阴区人民政府房屋征收补偿决定案
案例要旨：在房屋补偿诉讼中，应维护被征收人的补偿方式选择权。被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
案号：（2012）淮行初字第0043号
审理法院：江苏省淮安市淮阴区人民法院
案例来源：最高人民法院公布全国法院征收拆迁十大典型案例 2014-8-29
2.被征收人未在征收补偿决定规定的期限内对补偿方式作出选择的，行政机关可依法作出补偿决定——卢安辉与兴宁市人民政府房屋行政补偿案
案例要旨：行政机关发布的房屋征收补偿安置方案载明了房屋征收实行货币补偿和产权调换两种方式，由被征收人自行选择方式进行补偿。被征收人应在规定的期限内对其实行货币补偿或房屋产权调换作出选择。逾期未作出选择的，行政机关可在载明具体补偿方案的前提下作出补偿决定。
案号：（2016）最高法行申4806号
审理法院：最高人民法院
案例来源：中国裁判文书网 2017-03-28
3.被征收人在征收补偿决定规定的期限内未作出补偿方式选择的，视为放弃补偿方式选择权——刘明玉诉辽宁省沈阳市皇姑区人民政府房屋征收补偿决定案
案例要旨：房屋征收补偿方式中，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。在被征收人未选定货币补偿的情况下，征收补偿决定未给予产权调换的选择权的，应确认违法。后行政机关承诺确保被征收人选择房屋产权调换的权利，且确定了选择房屋产权调换的期限，如被征收人在规定期满未选择房屋产权调换，属于放弃产权调换选择权，是对自身权利的处分行为，行政机关无需重新作出补偿决定。
案号：（2016）最高法行申1295号
审理法院：最高人民法院
案例来源：中国裁判文书网 2016-11-08
法信·专家观点
1.房屋征收补偿方式的种类
依照现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条之规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”
货币补偿是指拆迁人对于被拆除的房屋及其附属物，按照其市场价值，以货币的形式对被拆迁人给予补偿。拆迁人通常用这种方式以提高拆迁的效率，它不但简化了法律程序，而且也能给被拆迁人带来极大便利。若是在商业拆迁中则提高了房地产开发经营的效益，从而给房地产商带来一定的收益。然而这种方式给予补偿，拆迁人一方面要支付给被拆迁人补偿费，另一方面又要给被拆迁人提供房屋进行合理安置，这势必会增加基础设施建设的投资力度，以至于拆迁人从事房产开发初始投资过大。这从某种程度上也抬高了房价，让越来越多的人感觉到房价上涨过快，尤其对于那些即将买房的年轻人来说，生活压力更是巨大，幸福指数大幅降低。
产权调换是拆迁人以原地建设或者异地建设的房屋补偿给被拆迁人，使被拆迁人继续对房屋享有所有权的形式，采用这样的一种补偿方式，可以使被拆迁人永久性的对房屋拥有所有权，保障其有居住的地方，不至于流浪街头，能够保障当事人的合法权益不受侵害，而且从某种意义上来讲，采用产权交换的方式对被拆迁人来说也是有很大益处的，比如被征收人的原有房屋已经年久失修，建设年数较多，通过这种方式住上新房，对他们来说也是一种不错的选择。在以往的拆迁事件中存在被拆迁人得到了补偿款，却没有能力买房，而不得不沦落为无房居住的尴尬境地。通过这样一种方式还可以避免以后因房地产价格的变动而引起的不必要纠纷，这样对拆迁人和被拆迁人都有好处。在实践当中，建设单位大多不愿意实行这一方式，因为这使建设单位的余房率上升，这不利于建设单位的资金流动。产权交换更有利于保护被拆迁人的合法权益，房屋所有人的产权是我国宪法等相关法律、法规明确规定保护的权益，它是符合目前我国住房制度改革发展的趋势的，因此《国有土地上房屋征收与补偿条例》制订了产权交换作为补偿方式之一。
在学理上众多学者也曾提出“货币补偿和产权调换相结合的方式”，它是指拆迁人依照被拆迁人的房屋的建筑面积的数量，以其中一定面积数量补偿给被拆迁人，然后其余面积用货币的形式作价补偿，这是一种灵活的补偿方式，在实践当中运用的较多，这有利于当事人在补偿过程中达成一致的补偿协议，有利于调节二者之间的矛盾，从而在很大程度上也避免一些恶性事件的发生，这对社会的稳定也是非常有利的，通过这种方式，当事人的双方权益都能够得到合法保障。
（摘自《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用•房地产卷》，江必新、何东宁等著，中国法制出版社2014年3月出版）
2.房屋征收补偿的方式
根据《征收条例》第二十一条的规定，被认定为合法建筑的，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对认定为未超过批准期限的临时建筑，一般按照重置价格评估。
所谓“货币补偿”是指在房屋征收补偿中，以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人以货币方式予以补偿。货币补偿有两种形式，一是协议货币补偿，即房屋征收部门与被征收人以协商方式选择货币补偿，并订立房屋征收补偿协议；二是决定补偿，即房屋征收部门与被征收人之间就货币补偿事宜未达成补偿协议，房屋征收部门报请房屋征收决定的市、县级人民政府按照补偿方案作出以货币方式补偿的决定。
所谓“产权调换”是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，并按被征收房屋的评估价和调换房屋的市场价进行差价结算的行为。产权调换是房屋征收补偿方式之一，其特点是以实物形态来体现房屋征收部门对被征收人的补偿。也就是说，以异地或原地再建的房屋和被征收房屋进行产权交换，被征收人失去了被征收房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。居住房屋或非居住房屋均可采用产权调换的方法，但非公益事业房屋的附属物除外。
（摘自《房屋征收案件审理指引》，蔡小雪、郭修江著，人民法院出版社2015年8月出版）
3.被征收人对房屋征收补偿方式具有选择权
房屋是居民赖以生存的重要生活物资，房屋被征收后，必然给居民生活带来不便，为避免因房屋征收造成居民居住困难问题的出现，《征收条例》特别赋予被征收人有选择货币补偿或产权调换的权利，任何人不得剥夺被征收人的选择权利。凡是剥夺被征收人选择货币补偿或产权调换的权利的，均应当认定为违法。因此，人民法院在审理诉补偿决定案件时，当原告提出被告剥夺其选择货币补偿或产权调换权利的，应当要求被告提供相关的证据予以证明其在房屋征收中告知过原告具有选择权利，原告自己选择了货币补偿或产权调换。被告倘若举证不能，应当推定被告剥夺了原告的选择权利。
（摘自《房屋征收案件审理指引》，蔡小雪、郭修江著，人民法院出版社2015年8月出版）
内容编辑：小雪花
版式编辑：小飞