未达到25%以上投资的建设用地使用权转让合同是否有效？

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建设用地使用权转让合同中

双方当事人在平等自愿、不违反法律法规强制性规定的基础上

所签订的土地使用权转让合同

一般认定为有效

但关于《城市房地产管理法》中规定的

土地转让时投资总额未达25%的合同效力的认定有一定分歧

本期法信干货小哥就这一问题

梳理相关裁判规则和专家观点

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转让的土地未达到25%以上的投资不直接影响土地使用权转让合同的效力

法信 · 法律依据

1.《中华人民共和国合同法》

第五十二条  【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

2.《城市房地产管理法》（2009修正）

第三十八条  下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条  以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》

第十四条　合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

法信 · 裁判规则

1.转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，不影响土地使用权转让合同的效力——桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷案

案例要旨：《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上投资，属合同标的物瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同效力。前述规定，不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定。故当事人以未达到25%投资开发条件为由，主张合同无效的，法院应不予支持。

案号：（2004）民一终字第46号

审理法院：最高人民法院

来源：《最高人民法院公报》2005年第7期总第105期

2.《城市房地产管理法》第三十八条第（一）项、第三十九条的规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定——河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案

案例要旨：《城市房地产管理法》第三十八条第（一）项、第三十九条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对土地使用权转让合同效力的强制性规定。土地使用权转让方在收取占有受让方部分土地转让费后，不履行合同约定义务，违背诚实信用原则，以转让的土地不符合《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的转让条件为由主张合同无效的，不应支持。

案号：〔2006〕民一终字第26号

审理法院：最高人民法院

来源：《民事审判指导与参考》2006年第4辑（总第28辑）

3.转让的土地投资比例瑕疵，不影响土地转让合同效力——黄日二与陈展长建设用地转让合同纠纷案

案例要旨：双方当事人基于真实的意思表示签订的合同，是合法有效的合同，双方均应当按照合同约定行使权利和履行义务。转让的土地未达到25%以上投资，属于合同标的物的瑕疵，不影响土地使用权转让合同的效力。确保标的物不存在权利瑕疵是出卖人的法定义务，出卖人不得以土地使用权存在瑕疵为由拒绝履行已经生效的合同。

案号：（2013）防市民一终字第99号

审理法院：广西壮族自治区防城港市中级人民法院

来源：中国裁判文书网  发布日期：2014-10-31

4.转让的土地未达到25%以上的投资不直接影响土地使用权转让合同的效力——杭州经济技术开发区慧龙塑料机械有限公司诉海宁苏拉纱线有限公司、海宁市白领氏皮业有限公司建设用地使用权纠纷案

案例要旨：《城市房地产管理法》土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属于合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力。

案号：（2009）嘉海民初字第2022号

审理法院：浙江省嘉兴市海宁市人民法院

来源：《浙江省参阅案例.案例指导》2010年第3期总第15期

5.土地转让时未达到25%以上投资的不影响转让合同效力——张必海上诉文山古德房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷案

案例要旨：《城市房地产管理法》第三十八条规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而不是针对转让合同效力的强制性规定。转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。

案号：（2016）云26民终196号

审理法院：云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院

来源：中国裁判文书网  发布日期：2016-09-14

法信 · 专家观点

《城市房地产管理法》第39条的规定不属于效力性强制性规定，不影响相关合同的效力认定

《城市房地产管理法》第39条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”

第38条规定，以出让方式取得的土地使用权，不符合第39条规定条件的，不得转让。根据《合同法解释（二）》的规定精神，目前审判实务中的主流观点认为，《城市房地产管理法》的上述规定，不属于效力性强制性规定，不影响相关合同的效力认定，应当说，此种理解更加准确与完善（注：参见《最高人民法院公报》2005年第7期（总第105期）。）

据上述规定，出让土地使用权的转让应当同时具备两个条件，即取得土地使用权证书并达到一定的投资开发条件。对这两个转让条件应区别看待。

首先，对转让方没有取得出让土地使用权证书即不符合第一个转让条件的，应按照无权处分的原则对土地使用权转让合同效力进行认定，即无权处分属于效力待定。

其次，对不符合第二个转让条件，转让的土地没有达到法定投资开发条件的，应在我国现行法律采取的债权形式主义的物权变动模式下对转让合同的效力予以认定。在债权形式主义的物权变动模式下，由于在债权合同之外，还需有交付或者登记行为手续的办理，方可实现物权变动的目的。我国民事立法虽在物权变动采取的是债权形式主义的模式，但没有严格区分负担行为和处分行为，而是将处分行为纳入债权行为之中，在债权形式主义的物权变动模式下处分行为实际所指又为当事人对特定标的物所订立的以引起标的物物权变动为目的的债权合同。

因此，在“债权契约＋交付（或登记）”的物权变动模式下，债权合同与处分行为相统一，交付或者登记并不是对标的物的处分行为，其只是完成物权变动必需履行的法定方式，即如果没有经过动产交付或者不动产权属变更登记，不发生物权变动的效力。因此，债权形式主义立法模式下的交付或者登记行为只是作为标的物所有权移转的表征，其作用是将物权变动的时间界限确定在标的物的交付或者登记之时，属于债权合同的履行问题，不是债权合同的生效要件。《城市房地产管理法》作为行政性法律，其规范调整的主要是房地产开发经营行为，第38条所规定的第二个条件的立法本意也只是对土地使用权人“炒地”行为的限制，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非针对转让合同这种债权行为所作的禁止性规定。

因此，《城市房地产管理法》第39条规定的第二个转让条件，即转让的土地没有达到法定投资开发条件不得转让，仅仅是从行政管理的角度，规定转让的土地不符合法定投资开发条件的，不得办理土地使用权权属变更登记手续。

接前述，土地使用权转让合同所转让的标的物土地因没有达到法定的投资开发条件，导致无法办理土地使用权权属变更暨记的属于土地使用权转让合同的转让方不能完全履行合同的问题，可通过瑕疵担保责任制度和违约责任制度对受让人进行救济，作为民事合同法律关系，不能因转让的标的物有瑕疵而认定合同无效，标的物能否移转在逻辑上直接影响的是其能否依约履行转移标的物的合同义务，不能因为其不能按约履行转让义务，就否认合同的效力。（注：参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院国有土地使用权合同纠纷司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2005年版，第122页。）

（摘自：《房地产纠纷裁判依据新释新解》，何晓航主编，人民法院出版社，2014年9月版）

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内容编辑：尤朵拉  责任编辑：长今