民法典重点法条类案裁判规则系列㉖：关于物业服务人后合同义务的相关裁判规则7条

法信 2021-06-06

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#民法典重点法条类案裁判规则系列

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【小编按】

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《民法典关于物业服务人后合同义务的相关裁判规则》

重点条文

《民法典》第九百四十九条

法条变迁说明

《民法典》第949条为新设条文，系在《物业管理条例》第38条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条基础上完善而来。本条在第1款中明确了原物业服务人与新物业服务人的配合交接义务以及相关告知义务；第2款中增加了“造成业主损失的，应当赔偿损失”的规定。

法信 · 影响条文

【影响关系：吸收并修改】

1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条　物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

2.《物业管理条例》（2018修订）

第三十八条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

法信· 类案裁判规则

1.物业交接是物业服务合同的附随义务——厦门海沧大永固大厦业主委员会与厦门海投物业公司物业服务案

案例要旨：物业交接是物业公司在物业服务合同终止后必须承担的义务，该义务实际上即合同法所规定的“附随合同义务”，物业公司为履行该义务给业主造成损害的，应承担赔偿责任。前期物业管理中，业主委员会未备案成立前，物业公司在物业服务合同终止仍应当履行交接义务，此时，其应当将物业管理移交给委托人即开发商。

审理法院：福建省厦门市中级人民法院

案例来源：《人民法院案例选》2010年第3辑（总第73辑）

2.前期物业服务合同解除后，原物业服务企业应做好与新物业服务企业的交接工作并及时撤出物业服务区域——北京金罗马物业管理有限公司诉中海雅园物业管理委员会等物业管理合同案

案例要旨：对于开发商在业主委员会成立之前所确定的物业管理公司，业主委员会成立后，作为产权人代表有权不再继续委托原物业管理单位。此时，物业管理单位应按照业主委员会的要求与新聘物业管理公司进行交接后及时撤出，如拒不交接和撤出，应由业主委员会主张权利，要求其撤出，或向法院起诉请求判令原物业管理单位无条件撤离。

案号：（2003）一中民终字第9644号

审理法院：北京市第一中级人民法院

案例来源：《中国审判案例要览》2004年民事审判案例卷

3.物业服务合同终止后，原物业服务公司应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施与资料——北京亿展资产管理有限公司诉北京某物业管理公司物业交接纠纷案

案例要旨：物业服务合同终止后，原物业服务公司应当履行法定的后合同义务，义务范围包括：退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施、物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。

案例来源：法信精选

4.前期物业服务合同期限届满前，业主委员会筹备物业自治管理服务中心，尚不具备物业交接条件的，不得要求物业服务人退出服务区域并移交物业服务用房设施和资料——北京市海淀区逸升轩小区业主委员会诉北京世纪洁龙物业管理有限公司建筑物区分所有权纠纷上诉案

案例要旨：《物业管理条例》第26条的立法目的应是在于确保小区业主在前期物业服务合同终止、前期物业服务企业撤出小区后，仍可得到连贯的、安全的物业服务，这是实现小区业主公共利益的必然要求，即便在自治管理物业的情形下，也应确保物业服务衔接的连贯性和安全性。业主委员会主张进行物业服务的自治管理，但物业服务中心及相应专项服务的筹备尚处于制度构建阶段，未有效落实，并不具备物业交接的条件，对业主委员会关于物业服务人退出小区并移交物业的主张不予支持。

案号：（2020）京01民终1750号

审理法院：北京市第一中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网发布日期：2020-06-01

5.前期物业服务合同终止后，物业服务企业负有退出物业服务区域和移交物业服务用房设施、必需资料以及代管资金等后合同义务——连城县阳光新都业主委员会诉龙岩市连城县星辉物业服务有限公司物业服务合同纠纷上诉案

案例要旨：根据前期物业服务合同约定，前期物业服务合同履行期间，业委会成立，前期物业服务合同在合同约定期限届满后自然终止。物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业应当履行的后合同义务范围主要包括：退出物业服务区域、移交物业服务用房、移交相关设施、移交物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金等。

案号：（2020）闽08民终173号

审理法院：福建省龙岩市中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网发布日期：2020-05-27

6.基于客观实际需要，原物业公司在交接过渡期继续提供物业服务的，业主应支付相应物业费——重庆君航物业管理有限公司诉穆红霞、陈胜来物业服务合同纠纷上诉案

案例要旨：前期物业服务合同终止后，因客观实际情况需要，原物业公司继续为小区提供物业服务，促使物业公司交接过程中的平稳过渡，基于公平原则业主应支付相应的物业服务费用。

案号：（2019）渝05民终2776号

审理法院：重庆市第五中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网发布日期：2019-09-17

7.物业服务人在合同终止后违反了移交义务，即便提供了物业服务也不得请求业主支付合同终止后的物业费——南京宁设物业管理有限责任公司诉董秋玲物业服务合同纠纷上诉案

案例要旨：物业服务人与业主之间的物业服务合同权利义务终止后，物业服务人拒绝业委会撤出小区、移交物业管理权的要求，违反了移交义务，即使其后物业服务人事实上继续提供了物业服务，也不得请求业主支付合同终止后的物业费。

案号：(2017)苏01民终9362号

审理法院：江苏省南京市中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网发布日期：2017-12-27

法信·司法观点

1.物业服务人拒不办理交接应当承担的责任

物业服务人的交接义务虽然属于后合同义务，但同时亦属于由合同明确约定的义务。特别是《民法典》将物业服务人的交接义务单独规定，亦将物业服务人的交接义务上升为法定义务，物业服务人不履行该项义务亦属违法行为。根据本条（《民法典》第949条，下同）第2款规定，原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。由此可见，物业服务人拒不履行交接义务造成损失的，应当承担赔偿责任。实践中，如果原物业服务人拒不撤出，业主可以根据合同约定要求其承担相应的违约责任。同时，业主或业主委员会亦可向相关行政主管部门反映情况，要求原物业服务人承担相应的行政责任。原物业服务人承担民事责任并不能免除其应承担的行政责任。

2.原物业服务人拒绝交接的法律后果

实践中，物业服务人往往以业主未足额支付物业费或者业主大会作出的决定违法不能产生合同解除效力为由拒绝撤场交接，物业服务交接纠纷也往往产生于此。那么物业服务人能否提出相关的抗辩理由呢？对此，需要注意本条规定的交接前提是“物业服务合同终止”，即业主与物业服务人之间的合同法律关系丧失法律效力，不能在当事人之间产生继续履行的约束力。因此，原物业服务人能否拒绝交接要视其抗辩理由是否基于合同已经终止。如原物业服务人提出存在部分业主未支付物业费因而不愿交接，则因为物业费是否支付系属于当事人合同履行中的抗辩权问题，而非关于合同是否终止的抗辩权，在此情况下，物业服务人对物业费的诉求并不能产生对其交接义务的否定，其应当按照法律规定予以交接，物业费的支付问题应在双方交接过程中协商解决或者在交接后通过诉讼、仲裁予以解决。

如果物业服务人提出双方合同并未终止的抗辩，则物业服务人能否拒绝交接？实践中一般是业主大会作出决定后业主委员会向原物业服务人通知解除合同，原物业服务人不同意解除合同，双方产生纠纷陷入僵局。对此，业主委员会与原物业服务人应当首先协商解决，将双方的合理关切充分向对方释明，特别是业主委员会应当将原物业服务人关注的物业费收取等问题充分考虑，提供合理的解决方案，尽量和平解决问题，消除误会，营造良好的交接环境。如果经协商仍不能解决问题，原物业服务人仍然认为双方合同未依法解除，则可以请求人民法院或者仲裁机构对合同是否解除予以确认。如经确认双方合同已经终止，则原物业服务拒绝交接无正当理由，按照本条第2款规定，其不得请求合同终止后的物业费，造成业主损失的还应赔偿损失；如经确认双方合同未终止，则因双方合同继续有效，原物业服务人拒绝交接不应承担责任。这也说明，业主行使合同解除权“炒物业”必须建立在依法依规的前提下，滥用合同解除权、程序违法不能产生解除合同的效力，也不能据此强行要求原物业服务人办理交接手续。

3.物业服务交接纠纷中，业主或业主委员会能否申请人民法院先予执行

有观点认为，因为若业主大会通过有关程序解除了与原物业企业的合同，或合同期届满，原企业拒绝撤出或拒不移交有关资料的，可认定为构成对小区物业管理的妨碍。原物业企业拒绝撤出或拒不移交有关资料，新物业企业不能进行有效物业管理，会造成保安、保洁、设备维护、车库管理等的混乱，甚至瘫痪，影响整个居民小区的工作、生活，影响整个社区的安宁，这种妨碍应属“需要立即排除的妨碍”。因此，符合《民事诉讼法》关于“情况紧急”的规定。对此，笔者认为，物业交接纠纷的产生很大程度上在于原物业服务人对于合同解除或合同终止的质疑。如原物业服务人提出了双方物业服务合同未依法解除的抗辩或提起了反诉要求继续履行合同，那么人民法院在审理案件过程中需要对双方合同是否已经解除进行审理，在此情况下如人民法院依原告的申请先予执行，则相当于变相确认了物业服务合同已经解除，不利于双方纠纷的解决，还会酿成更大的纠纷。如果原物业服务人对于合同解除并无异议，只是出于其他方面的考虑不愿配合交接也不继续提供服务，造成物业管理秩序混乱，影响业主基本的正常的生活，则人民法院可以根据案件的具体情况审查是否准许原告先予执行的申请。

4.原物业服务人交还物业服务资料的主体

本条规定原物业服务人应当将相关资料交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，这主要是考虑到物业资料的交接非常专业，涉及工程基建、设备、信息化、合同、财务等各类资料，业主或业主委员会在具备相应知识和能力的情况下可以自行交接，也可以聘请第三方机构如律师事务所、会计师事务所或者居民委员会、相关主管部门等参与交接手续，也可以指定新物业服务人参与交接。因此，原物业服务人交还物业服务资料应当根据与业主或业主委员会达成的协议确定资料交还的主体。

（以上观点均摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》（四），人民法院出版社2020年7月版，第2645~2647页。）

[i]王洪宇：《物管交接纠纷法理评析与实务分析》，载《现代物业》2008年第3期。

法信·关联法条

1.《中华人民共和国民法典》

第五百五十八条　债权债务终止后，当事人应当遵循诚信等原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密、旧物回收等义务。

2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第六条　经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第九条　物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

3.《物业管理条例》(2018修订)

第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；