民法典重点法条类案裁判规则系列88：关于房屋承租人优先购买权的相关裁判规则7条

法信 2022-03-23

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民法典关于房屋承租人优先购买权的相关裁判规则

重点条文

《民法典》第七百二十六条

法条变迁说明

《民法典》第726条是在《合同法》第230条规定的基础上修改而来。
本条规定增加了但书条款，即承租人的优先购买权不得对抗房屋共有权人行使优先购买权以及出租人将房屋出卖给近亲属两种情形。同时，还增加了第2款，确定了承租人行使优先购买权的时间条件。
关于房屋租赁纠纷中承租人的优先购买权，最早规定于《民法通则意见》第118条，该规定内容与《物权法》相关内容冲突，现已废止。
《房屋租赁合同司法解释》第24条对优先购买权的例外情形作了规定，本条规定即是在上述规定基础上，吸收整合而形成。

法信▪影响条文

影响关系：吸收并修改

（已被修改）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十四条　具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

法信· 裁判规则

1. 特殊身份关系可排除优先购买权的行使——上海曼登实业有限公司诉上海立地房地产有限公司房屋租赁合同纠纷案

案例要旨：优先购买权具有法定性，在赋予承租人优先购买权的同时，也应保障出租人的合法权益，而并非牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。出租人基于特殊身份关系以低于市场价格出卖租赁房屋，而离开该特殊身份关系，出租人则不愿出售房屋的，此时的承租人不符合法律规定的同等条件的要求，承租人一般不能行使优先购买权。

案号：（2015）沪一中民二（民）终字第98号

审理法院：上海市第一中级人民法院

案例来源：《人民司法·案例》2015年第22期

2. 承租人仅对部分租赁物主张优先购买权，影响出租人利益最大化实现，不符合“同等条件”——广州市百盛市场经营管理有限公司诉广州银行股份有限公司森保支行等房屋租赁合同纠纷案

案例要旨： 承租人行使优先购买权的前提是要满足“同等条件”，同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括价格、付款期限和交易方式等。出租人打包整体出售包括租赁房屋在内的若干套房产，则购买条件应指与受让方受让若干套房产相同的价格、付款期限和交易方式等。承租人仅针对其承租的部分房屋主张优先购买权的，可能增加出租人处置资产的难度，降低资产处置效率，故承租人若行使优先购买权则需对整个资产包中的房屋行使，仅对其中部分房产行使，影响出租人利益最大化的实现，不符合“同等条件”。

案号：（2020）粤01民终23388号

审理法院：广东省广州市中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网发布日期：2021-02-22

3. 租赁物整体转让时，部分承租人对部分租赁物提出优先购买权的不利于租赁物优化利用，法院不予支持——天津市塘沽沃特斯阀门有限公司诉天津塘沽阀门有限责任公司房屋租赁合同纠纷案

案例要旨： 承租人优先购买权制度的设立，在于保持租赁关系和财产关系的稳定，有利于保持或提高租赁物的利用价值。故房屋部分承租人对租赁物整体转让时提出对部分租赁物行使优先购买权的，将不利于租赁物的优化利用，法院不予支持。

案号：（2019）津03民终1515号

审理法院：天津市第三中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网发布日期：2019-12-04

4.承租人在出租人通知出售房屋后未表明购买意愿的，视为对优先购买权的放弃——赵庆玉诉丁富华租赁合同纠纷案

案例要旨：出租人通知承租人将出售房屋，但未载明出售条件，履行通知义务存在瑕疵，但承租人未明确向出租人表示欲购买房屋，也无询问房屋出售价格、付款方式及要求延长考虑期限等积极行使自己优先购买权的行为。故应认定承租人放弃了优先购买权。

案号：（2021）鲁11民终231号

审理法院：山东省日照市中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网发布日期：2021-04-22

5. 承租人行使优先购买权的前提条件是出租人出售房屋——中国石化集团资产经营管理有限公司安庆分公司诉虞来春房屋租赁合同纠纷案

案例要旨： 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。故承租人行使优先购买权的前提是出租人出售房屋，出租人未出售房屋而是收回自用的，承租人不享有优先购买权。

案号：（2019）苏01民终9498号

审理法院：江苏省南京市中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网发布日期：2020-05-28

6. 因离婚析产分割房屋的，承租人在此情况下不享有优先购买权——广州洲际房地产代理有限公司诉戴志文等租赁合同纠纷案

案例要旨：出租人因离婚析产分割房屋的，即使以房屋买卖的方式过户的，也仍属于近亲属之间房屋买卖，承租人在此种情况下不享有优先购买权。

案号：（2021）粤01民终1695号

审理法院：广东省广州市中级人民法院

案例来源：中国裁判文书网发布日期：2021-03-30

7. 共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权——耿贵云诉镇江市华欣门窗有限公司、镇江新区丁卯街道丁卯社区居民委员会房屋租赁合同纠纷案

案例要旨：房屋共有人行使优先购买权的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不应支持。据此承租人的优先购买权并不优先于共有人的优先购买权。

案号：（2019）苏民申6287号

审理法院：江苏省高级人民法院

案例来源：中国裁判文书网发布日期：2020-11-13

法信▪司法观点

1. 承租人优先购买权的除外情形

（1）房屋按份共有人行使优先购买权根据《物权法》第101条的规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。此即按份共有人优先购买权在法律上的依据。在租赁房屋为数人共有的情况下，出卖租赁房屋时，可能发生承租人优先购买权与按份共有人优先购买权的冲突。按份共有人转让其享有的共同财产份额，未必涉及共有物的整体。如果共有人仅就其所享有的共有房屋份额转让，由于承租人优先购买权指向的是作为租赁标的物的房屋，其不能就共有房屋份额主张优先购买权。就共有房屋转让而言，既可能基于共有人一致同意，也可能根据《物权法》第97条的规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，“多数决原则”发生。在基于“多数决原则”转让共有房屋时，为防止多数份额共有人利用优势地位损害少数共有人利益，赋予不同意转让的少数共有人享有优先购买权是必要的。即使是同意转让的共有人，出于摆脱与他人共有、独自取得房屋所有权的需要，从尊重共有人对共有物的特殊地位、充分发挥物尽其用的效能考虑，也应当承认其优先购买权。“法律既然允许部分共有人得径行出卖共有物，理应使其他共有人享有优先购买权，方足适当平衡当事人之利益。惟部分共有人出卖共有物，实质上殆系出卖自己之应有部分及他人之应有部分，故其他共有人主张承购共有物时，实与购买处分者之应有部分无异，亦享有优先承购权”。共有人优先购买权与承租人优先购买权性质不同。共有人优先购买权源于物权法的规定，是基于共有的物权关系而发生，属于物权法上的优先购买权，具有物权效力。承租人优先购买权则以租赁合同关系为基础，是承租人基于合同法的规定而享有的权利，尽管租赁期是一种物权化的债权，但其本质上仍然是债权，承租人的优先购买权属于债权效力的优先购买权。基于物权优先于债权的原则，共有人优先购买权自然优先于承租人的优先购买权。基于共有人的优先购买权的物权效力，共有人不仅有优先取得共有物的权利，而且其优先购买权可以对抗第三人。未保障其优先购买权的行为，构成对物权的侵害，应当归于无效。承租人的优先购买权由于仅具有债权效力，不能对抗第三人。在出卖人履行与第三人订立的房屋买卖合同时，承租人不能主张买卖行为无效，而只能主张赔偿损失。共有人优先购买权效力优于承租人优先购买权，体现了立法所追求的保障共有物利用效能的全面发挥和共有人生产生活关系稳定，促进共有人对共有物的完整、稳定的占有和充分利用的价值取向。因此，在房屋共有人行使优先购买权时，承租人优先购买权不能行使。

（2）出租人将房屋出卖给近亲属

出租人向与其有法律上特定身份关系的第三人出卖特定财产的，可以阻却承租人优先购买权的行使。这种特定身份关系即法律所规定的近亲属关系。出租人将租赁物出卖给近亲属，不仅有经济利益上的考虑，往往也会有情感因素掺杂其中，带有浓厚的身份属性和感情色彩。尤其是近亲属之间具有紧密的人身联系，在进行经济活动中，不能等同于一般的民事主体之间的简单的经济关系，而倡导和保护这种关系的稳定性及利益的共享性，有利于保护近亲属的合法权利，促进社会的和谐稳定。有关近亲属的范围，根据最高人民法院的司法解释规定，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。《民法典》在总结、吸收审判实践经验的同时，根据我国计划生育政策实施而产生的社会现实情况，将共同生活的公婆、岳父母、儿媳、女婿视为近亲属。在出租人将租赁房屋出卖给上述近亲属时，承租人不能行使优先购买权。

2. 承租人优先购买权在审判实践中适用的注意事项

第一，出租人出卖租赁房屋，是承租人优先购买权得以取得和行使的基础性条件。出租人是否存在出卖租赁房屋的行为，应当以出租人就租赁房屋与第三人订立买卖合同为判断依据。第二，作为承租人优先购买权的实质要件，同等条件的判断以出租人与第三人买卖合同约定的条件为标准。其中，购买价格和支付方式是最主要的合同条件，在价格条件和支付方式相同的情况下，对于其他交易条件是否需要完全相同，要看该条件是否影响到出租人的利益，没有影响的不作为同等条件的对照标准。在出租人就租赁房屋分别与多人订立内容不同的买卖合同时，应以其中最有利于买方的合同条件作为承租人行使优先购买权的“同等条件”。第三，与存在房屋共有人优先购买权的情形不同，出租人向近亲属转让房屋是阻却出租人优先购买权的除外情形中的特殊事由。出租人向近亲属出卖房屋，往往基于近亲属这种特殊关系，离开这种关系，出租人未必愿意出售，或者以相同的价格等条件出售。因此，即使出租人与其近亲属之间的出售价格低于市场价格，也属于基于特殊关系所作出的特殊处分，与一般的市场交易行为不能等同视之。这种亲属关系非金钱所能衡量，承租人也不得要求以价金代替。承租人不得主张行使优先购买权。

（以上观点均摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典合同编理解与适用》（三），人民法院出版社2020年7月版，第1559-1562页。）

法信▪关联法条

1.《中华人民共和国民法典》
第三百零一条　处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。
第三百零五条　按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第一千零四十五条　亲属包括配偶、血亲和姻亲。
配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女为近亲属。
配偶、父母、子女和其他共同生活的近亲属为家庭成员。

2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）
第十五条　出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。