最新《人民法院案例选》典型合同案例裁判要旨49条（二）

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本期导读：谈及房屋买卖，你一定耳闻过“包租商铺”“一房数卖”“按揭贷款”“交楼标准”“限购令”等热词；谈及房屋租赁，不少人都为解除租约问题烦恼过，为寻觅新房源与房屋中介“杠上”过。本文这批案例就涉及房屋买卖和房屋租赁中的这些问题或现象，通过小编整理的裁判规则，希望为粉丝们解决相关法律问题提供帮助。

房屋买卖合同纠纷

1

租金收益磋商要求可以对抗“包租商铺”预约合同定金罚则的适用——邹燕诉无锡五洲龙盛商业有限公司商品房预约合同纠纷案

本案要旨：“包租商铺”买卖较一般商品房买卖存在特殊性，租金收益(如投资回报率、投资回报期等)内容应为“包租商铺”买卖合同的主要条款，如预约合同中未就该内容作出约定，双方无法达成一致导致本约合同无法订立的，应认定为不可归责于双方当事人的原因，不适用定金罚则。

案号：江苏省无锡市惠山区人民法院(2013)惠洛民初字第0124号；江苏省无锡市中级人民法院(2013)锡民终字第1384号

来源：《人民法院案例选》2015年第1辑(总第91辑)

2

一房数卖情形下应根据办理所有权登记或实际合法占有房屋等具体情况确定履行合同个的买受人——北京市朝阳区工业局诉中国昆仑工程公司、北京朝海物业管理有限公司第三人撤销之诉纠纷案

本案要旨：出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：(1)已经办理房屋所有权转移登记的；(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；(3)均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占

有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。

案号：北京市第二中级人民法院(2013)二中民初字第11566－2号；北京市高级人民法院(2014)高民终字第483号

来源：《人民法院案例选》2015年第2辑(总第92辑)

3商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时按揭银行诉讼地位的确定取决于当事人意志——肖树生、陈晓玲诉上海博锦房地产开发中心有限公司、上海银行股份有限公司青浦支行商品房预售合同纠纷、按揭贷款合同纠纷案

本案要旨：（1）商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷合并审理时按揭银行诉讼地位的确定，完全取决于当事人意志。当购房人亦即借款人一并就商品房预售合同和按揭贷款合同提起诉讼时，按揭银行为当然被告；当购房人仅就商品房预售合同提起诉讼，按揭银行主动参加商品房买卖合同纠纷之诉并提出诉讼请求时，其为有独立请求权第三人；（2）商品房买卖合同因出售方违约而解除后，购房人可依法解除按揭贷款合同。对于二者解除后果，法院可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，直接判决出售方将按揭贷款及购房人应当赔偿按揭银行的损失直接支付给按揭银行，将首付款及应当赔偿购房人的其他损失支付给购房人。

案号：上海市闵行区人民法院(2012)闵民五(民)初字第2083号；上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第325号

来源：《人民法院案例选》2015年第2辑(总第92辑)

4永久用电是商品房买卖的必备交楼条件——黎永昌、程聪诉广州市粤锐恒星房地产有限公司商品房预售合同纠纷案

本案要旨：具备永久用电条件，是行业监管部门为规范商品房交易行为而对开发商提出的必然要求，也是商品房买受人的基本居住要求，亦是其与开发商订立《商品房买卖合同》时对合同履行结果的当然合理期待内容。达到“使用条件”的永久性供电是开发商在签订合同时必须“承诺”，且在交楼时必须满足的必备条件，这一基本要求不因后续《补充协议》对交楼标准的降低而削减或免除。开发商未按合同约定期限将具备永久用电条件的房屋交付购房人使用，构成违约，应按照合同约定标准向购房人计付延迟交楼违约金。

案号：广东省广州市南沙区人民法院(2014)穗南法民三初字第80号；广东省广州市中级人民法院(2014)穗中法民五终字第2513号

来源：《人民法院案例选》2015年第2辑(总第92辑)

5违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效——俞建飞诉华润置地(宁波)发展有限公司商品房销售合同纠纷案

本案要旨：“限购令”并非法律、行政法规的强制性规定，违反商品房“限购令”的行为不宜认为损害了社会公共利益，故违反“限购令”的商品房销售合同仍然有效。

案号：浙江省慈溪市人民法院(2014)甬慈民初字第481号；浙江省宁波市中级人民法院(2014)浙甬民二终字第559号

来源：《人民法院案例选》2015年第3辑(总第93辑)

房屋租赁合同纠纷

1未完成消防验收备案并不必然导致租赁房屋交付不合格——李宏斌诉廖文进房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：不动产的交付应以交付钥匙并且足以使承租人实际掌控讼争房产为判断标准。消防备案包含设计备案与竣工备案，竣工备案可以在装修完成后投入使用前一并进行。承租在建工程的承租人，不得以房屋未经竣工备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同。

案号：福建省厦门市集美区人民法院(2014)集民初字第1262号；福建省厦门市中级人民法院(2014)厦民终字第2883号

来源：《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)

2在解除房屋租赁合同纠纷案件中，因当事人对租赁合同解除日期及责任承担认识不同，致使损失扩大的责任应由过错方承担——陈铁兵与周晓华房屋租赁合同纠纷案

本案要旨：在解除房屋租赁合同纠纷案件中，需明确合同解除事由、合同解除日期，因当事人对租赁合同解除日期及责任承担认识不同，致使损失扩大的责任应由过错方承担。

案号：辽宁省沈阳市和平区人民法院(2012)沈和民二初字第1903号；辽宁省沈阳市中级人民法院(2013)沈中民二终字第1456号

来源：《人民法院案例选》2015年第2辑(总第92辑)

3当原租赁合同解除后，出租人可基于合同关系上的请求权向承租人、次承租人主张权利——无锡恒廷实业有限公司诉陈玉森、无锡经融瑞通商业管理有限公司租赁合同纠纷案

本案要旨：（1）原租赁合同与转租合同的效力是相对独立的，但是，当原租赁合同解除后，出租人可突破债的相对性，基于合同关系上的请求权向承租人、次承租人主张权利，承租人与次承租人就租赁物的返还等为连带债务人；（2）作为善意的次承租人，其代位清偿权和异议权可通过第三人诉讼制度得以保障，避免权利救济的滞后及落空。

案号：江苏省无锡市锡山区人民法院(2014)锡法安民初字第0260号

来源：《人民法院案例选》2015年第2辑(总第92辑)

居间合同纠纷

1居间人未尽如实报告义务，在其促成的合同被认定为无效时，居间人不得要求买受方支付居间报酬——王宝树与厦门高鹏房地产营销策划有限公司居间合同纠纷案

本案要旨：在居间合同纠纷中，居间人未尽如实报告义务，在其促成的合同被认定为无效时，居间人不得要求买受方支付居间报酬；因此造成买受方损失的，居间人承担赔偿责任。

案号：福建省厦门市集美区人民法院(2014)集民初字第214号；福建省厦门市中级人民法院(2014)厦民终字第2034号

来源：《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)

2房地产中介服务合同中约定的格式条款不得对消费者的知情权、选择权作出不当限制——晋城市铭圣房地产经纪有限公司诉陈晓龙居间合同纠纷案

本案要旨：在房地产中介服务领域，中介服务合同中普遍存在一些格式条款，对委托人通过其他途径与交易对象达成协议进行限制，该现象已成为房地产中介行业的“行规”。上述格式条款不应背离公平、自愿这一订立合同的基本原则，不得对消费者的知情权、选择权作出不当限制，否则应为无效条款。

案号：山西省晋城市城区人民法院(2014)城民初字第1209号；山西省晋城市中级人民法院(2014)晋市法民终字第971号

来源：《人民法院案例选》2015年第1辑(总第91辑)

3合同是否存在损害社会公共利益情形的审查，应结合法律法规综合分析——张高艳与天津市千金一诺装饰有限公司等居间合同纠纷案

本案要旨：合同领域充分尊重当事人的意思自治，但这种自治是在法律允许限度内的自治，如果当事人的合同行为损害到了社会公共利益，法律将不予保护。对于合同是否存在损害社会公共利益情形的审查，应属于法官的事实认定问题，法官应结合具体领域的部门法和有关行政规章的规定进行综合分析。

案号：天津市第一中级人民法院(2013)一中民三初字第23号；天津市高级人民法院(2014)津高民二终字第0017号

来源：《人民法院案例选》2015年第1辑(总第91辑)

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