干货|F1签证买房难？这4步就能搞定
经常有客户来咨询，"我是F1签证，OPT身份，刚刚开始工作，还可以买房吗?"
答案是：当！然！可！以！
虽然比起普通情况，F1签证在首付、贷款利率上更为严格，但这事也并非无从下手。
今天，咱们就详细聊聊OPT身份贷款需要怎么操作！
准备首付
如果你是想在房价较高、市场火爆的地区买房，我们建议OPT身份至少手握20%的首付，才有抢房底气。
很多学生党或者刚工作的年轻人第一次买房，首付都还是需要父母帮忙资助。
而父母从境外汇钱大部分还是采用“蚂蚁搬家” ——少量多次的方式。
介于国内的外汇管制越来越严格，如果有买房的打算，汇钱一定要趁早。
并且每一次汇款，让父母留好收据和汇款证明，填好Gift Letter。
🌟当然，如果首付凑不到20%，也有办法买房！
贷款机构为了降低风险，会要求首付不到20%的人购买PMI (Private Mortgage Insurance) 房贷保险。
这个钱通常为房贷的0.5%-1%。
如果未来提前还款，首付达到20%后就不用再支付这个保险了。
了解自己的信用分数
信用分数 (Credit Score) 很大程度上影响了贷款额度和利率，如果想少还贷款、用更少的首付买到更贵的房子，就要好好养记录！
信用历史长短，信用证明渠道的数量 (credit lines)，还贷历史，信用类型 (信用卡/分期付款/房贷/车贷)等等都会影响信用分数。
信用分数与个人生活息息相关，是需要一定时间去积累的。
我们之前专门写过2篇关于信用分数和贷款的文章，可参考：
申请贷款
虽然为了控制风险，不是所有的贷款机构都能为OPT身份的同学提供房贷，但是市场上也仍会有一些选择！（具体有哪些欢迎私信咨询）
利率上，OPT贷款虽然会比普通贷款相对高一些，但和H1B基本齐平。
至于具体可以贷款多少，lender 一般只会让你最多背负税前工资 45% 的月供（本金 + 利息 + 贷款保险 + 物业费 + 你的其他贷款如车贷），所以参照这个公式，可以大概估算出你能贷款的总金额。
开具贷款预批信（Pre-approval letter)
Pre-approval letter一般有两种：
1. Pre-approval——贷款机构对你贷款能力最初步的审核，也就是 Pre-qualifiation。
拿到pre-approval letter意味着你已经通过了初步的审批标准。文件的有效期一般是60-90天。
80%的买家都拿的这种approval。因为它审批的过程相对简单，需要的材料少，速度快。
OPT身份申请pre-approval letter比H1B用时久一点，但大部分Lender 1-3天内也可以搞定。
2. Underwritten approval letter——相比pre-approval letter，underwritten approval letter的含金量就高多了。
Lender会仔细查看包括工资, 报税单, 年薪, 银行账户历史记录等等详细信息，通常需要3-14天。
我们建议所有的买家在下offer之前，直接做underwritten approval。
因为有它，就意味着你的贷款基本稳了。
对于卖家来说，看到underwritten approval等于给他吃下了一个定心丸。
在同样的offer条件下，赢面会更大。
❗️这里想强调一下，正规的贷款机构，只要是做pre-approval就一定会有一次hard pull。
之后再在同一个机构做underwritten approval不会额外再pull一次。
❗️不要轻易相信那些不需要提供SSN，不查信用分数的机构。
做pre-approval最大的目的就是保证自己的贷款安全。
使用正规机构，正确了解自己的贷款能力才是对自己负责。
最后，给大家分享一个真实客户的🌰：
小王看好了一个开价53万美元的condo。正常情况下，小王至少要有10万首付。但他刚刚工作，手里东凑西凑也只有5万。
好事儿是小王信用分高+工作好收入稳定，为了买到心仪的房子，他找Lender贷了48万的款，同时多交了一个PMI，算下来一个月不到$400。小王成功买到了房子，非常开心！
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