【创新论坛】人性化导向的中心区营造——基于前海新区业态需求调查的思考
以国内较为成功的陆家嘴和福田中心区为例，与欣欣向荣的经济气候相比，陆家嘴、福田中心区在城市空间品质和使用方面出现诸多问题而深受诟病。在陆家嘴，高端豪华的城市空间挤占日常生活所需的空间（刘晓星，陈易，2012），公共空间和公共活动有效供给不足、商业设施对外缺乏吸引力、步行环境不友善以及空间尺度过大等等（黄大赛，2003；孙施文，2006）。福田中心区则于1985 年开始规划，1996 年开始建设，号称完全按照规划设计蓝图
建设和实施，目前建设已初具规模，但仍然以单一商务功能为主，城市空间未最大化综合利用，多样性缺乏，相关配套不够完善。
当前CBD 存在的问题，一个重要原因在于传统CBD 规划往往自上而下地进行，缺乏公众、市场主体广泛参与，偏离了市场预期，甚至存在着过分规划的嫌疑，结果往往使得CBD 出现“效率有余、活力不足”、“白天闹城、晚上鬼城”的特征，与现代服务业人群对于人性化空间组织愈发强烈的需求相背离。
为此，我们提出，城市CBD 的规划设计要从关注功能形态的经验模式转向关注人的行为特征与产业的空间需求。本次业态需求调查，正是基于对国内主要金融区及相关企业、从业人群的实地调研和访谈，探讨人性化导向的中心区规划建设和管理，试图通过在工作方法的创新，寻求“自上而下”的政府宏愿与“自下而上”的市场需求相结合。
从国际案例中，我们发现，即使是纽约、伦敦这样的大都市，城市中心区并不都用作产业发展，商务办公面积只是其中很小一部分，大部分都是围绕金融等产业的配套。根据经验，国外中心区的商务金融等核心产业一般以高层建筑群的形式高度集聚于很小的区域，形成金融城（约0.5-1km2），而在金融城周边则配套金融从业人员工作、生活、居住所必须的设施，并在较小的范围内实现各类功能的有效组织，形成一个充满活力的区域。
也就是说，即使是以现代服务业为主导的生产区域，为企业和从业人员提供支撑的各类设施配套也至关重要。
香港中环和西九龙的案例进一步在证实了这一点。有调查发现，作为香港新兴的中心区之一，西九龙拥有超一流的商务品质和服务配套，但其对现代服务业的吸引力却始终不如中环，这与服务配套模式和从业人员的出行习惯密切相关。调查发现，金融商务从业人员的出行习惯和消费半径大约为15 分钟，即需在15 分钟半径范围内实现工作、生活、休闲娱乐等需求的有效组织，而西九龙在这一方面却无法很好地解决和适应从业人员的行为特征，成为西九龙对外吸引力不如中环的重要原因。
基于人性化行为特征的城市中心区主要从行为方式、行为尺度和行为交往三个方面进行调整和优化。
3.1 促进多种城市行为方式的交混
强调中心区功能的混合，融入居住、教育、保健等多元功能，从而实现多种城市生活方式和行为方式在中心区有效交混，是吸引更多活动、提升人气的重要保障（王一、卢济威，2008；张庭伟、于洋，2010）。国际上也提出了中央活动区（CAZ）的概念和理念，试图重塑中心区的魅力和吸引力。与CBD 相比，CAZ 倡导多种土地使用的共存，包括 49 30568 49 15232 0 0 3038 0 0:00:10 0:00:05 0:00:05 3038公、零售、酒店、居住、会展等，使区域更加充满活力，同时，居住也是CAZ 重要内容之一。
3.2 建立适宜人步行的城市尺度
国际经验一般认为，城市中心区的尺度和人的出行范围具有“15 分钟法则”和“1km2 市中心面积公式”两个特征。一是“15 分钟法则”。也即上文所说的，商务从业人员的出行习惯和消费半径大约为15 分钟。二是“1km2 市中心面积公式”。与“15 分钟法则”相对应的是，丹麦的建筑师扬• 盖尔发现，国外大多数城市市中心面积都在1km2 左右，也就是只需走不超过1km 的距离，就能够达到大多数的城市设施；基于上述原则，中心区规划建设需要在地块划分、公共设施配套等方面充分考虑人的出行习惯和出行半径，尽可能地在可接受的步行距离内实现工作、生活、休闲娱乐等需求的有效组织。
3.3 推动人性化交往的行为需求
要在信息化过程中保持CBD 的吸引力，关键在于为人提供人性化交往的条件。要有以良好的人车关系为基础的立体化交通体系，如空中连廊和地下步行系统。同时，推进人性化交往的行为需求，还需要强调广场、街道、公园等城市公共空间，建立相互关联的城市公共空间体系，并整合多元化城市功能，与中心区商务活动紧密结合，相互促进，激发活力（王一、卢济威，2008）。
4.1 开发模式：“完整社区”培育与单元平衡
人性化中心区的营造，需要重构城市空间组织体系，构建一个更加适合于人出行特征的“微单元”。考虑到15 分钟及1km 的“可接受步行距离”特征，我们提出可以这一“可接受的步行距离”为基础构建“完整社区”，形成一个与其他社区相互独立且内部相对平衡的发展单元。依托创新金融、信息科技、专业服务、现代物流等四大主导产业分别构建产业单元，形成四座商务主题城，包括创新金融城、信息智能城、国际智慧城、现代物流城，根据不同产业的特征和需求，在每个生产单元内，重点配置适合于该类产业发展的生产环境和配套设施，形成相对独立且富于特色的专业化设施配置和空间形态。
4.2 实施机制：探索综合性开发的市场化实施机制
中小型公共空间对于提高城市的人性化和宜居性具有重要作用，但由于公共空间的公益性和非排他性，市场往往被排除在公共空间的建设主体之外。在我国，公共空间私有化仍处于自发探索阶段，城市公共空间的市场化实施机制尚未建立。为此，需转变计划经济思路，引导私人资本进行公共空间的投资生产，实现公共空间开发和管理的社会化、市场化。
此外，以控规为依托的开发控制管理方式，在用地类型以及建筑密度、建筑退界等都作了较严格的限制要求，但过于刚性和缺乏弹性的管控机制往往无法表达综合性开发的目标，不利于多元市场主体的进入。为加强开发的灵活性，达到业态理想的组合效果，建议经营性用地在土地出让和开发管理阶段应明确用大类进行表达。此外，中心区协议用地也不应太多，尽可能地提高用地出让的比例，即交由市场确定业态类型，通过多元化市场主体的引入，实现中心区土地利用从单一功能到多元化混合使用的目标。
4.3 管理体系：建立以“负面清单”为核心的管制体系
在推行相对灵活、综合性的市场化实施机制中，为保证开发的品质，防止市场失灵，需要在自由的基础上加强管制，重点对中心区各类功能的“不准入业态”门槛进行“细线条化”规定，明确哪些功能和业态类型不能要。
作者：邱凯付（中国城市规划设计研究院深圳分院）
本文为第5届“金经昌中国青年规划师创新论坛”——分论坛二“城市设计与文化传承”宣读论文精简版。