师者 l 况伟大：12城存在住房泡沫，房地产金融风险不容忽视
4月25日晚，中国人民大学商学院财务与金融系教授、博士生导师况伟大教授做客中国人民大学重阳金融研究院“人大名师教授系列讲座”。况伟大教授以“房地产金融风险大不大？——房价波动与房贷风险”为主题，从房贷违约、房价波动、住房泡沫和房贷规模等方面深入分析了如今房地产金融的风险。
本文由人大重阳助理研究员陈治衡根据讲座速录整理而成，有删减，已经况伟大教授审阅。
况伟大教授
党的十九大以来，防范系统性重大金融风险成为了工作主题之一。目前中国存在多种金融风险，如房地产风险，地方债、政府部门债务风险等。但从发生可能性和危机的影响方面来看，房地产风险是最容易发生且影响最为直接的。房地产金融风险涉及到方方面面，特别是涉及到家庭部门。数据显示，房贷在家庭部门中所占的比重已经高达60%以上。住房债务在家庭中所占的比重也较高，还存在拿装修贷款去炒股和做小买卖的情况，都需要予以关注和治理。
1998-2014年房地产贷款情况
除此之外，还有地方债、政府部门的债务与地产相纠缠形成交叉风险，占当地GDP与财政收入的比重非常高，形成了风险隐患。同时企业部门高杠杆比例通常也与地产有关，有的以土地、房屋作为抵押融资，杠杆比例可能70%、80%，个别中小开发商杠杆比例超过了100%。总体来讲，中央提出守住发生系统性金融风险的底线，就是守住发生房地产金融风险的底线。由此，本文分四部分来分析房地产风险的来源并给出政策建议。
一、房贷违约风险与银行安全
房贷风险之所以重要，是因为房贷风险影响银行安全。在整个金融体系中，银行安全是整个金融安全的基础和根基，如果银行发生危机，必然要发生金融危机。从1998年东南亚金融危机、2008年全球金融危机等金融危机的发生机理可得到这一结论。许多国家发生的住房泡沫，不仅导致了房贷的大量违约，而且因资本充足率不足导致了美国、英国、西班牙、冰岛、爱尔兰、匈牙利等国家银行的倒闭（Reinhart和Rogoff，2009）。房贷违约风险显著影响银行安全（Büyükkarabacak and Valev，2010）。一方面，房贷在银行信贷中所占比重越大，银行风险越大（Foos et al.，2010）。根据国际经验，若房贷比重超过30%，银行将面临严重的流动性风险。另一方面，因信息不对称以及“大而不倒（too big to fail）” 规则，银行存在严重的逆向选择和道德风险（Van den and Skander，2008），追求利润最大化使银行产生巨大的系统性风险（Shleife & Vishny，2010）。房贷违约风险将导致违约损失。为防止银行破产，2006年巴塞尔条约（BaselⅡ）要求商业银行使用内部评级法（IRB）或标准法（SA）来估计违约损失，2010年Basel Ⅲ要求进行逆周期管理，增加缓冲资本（buffer capital ）。银行安全不仅取决于房贷违约风险及其风险暴露（exposure at default，EAD），还取决于银行资本充足率。贷款违约损失要由资本充足率解决，但2007年美国爆发的次贷危机使银行业重新审视贷款的违约损失和资本充足率问题（Rösch and Scheule，2012）。通常，银行和监管机构采用压力测试来检验资本充足率。原中国银监会主席刘明康2011年10月19日在CEO组织峰会上表示，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，覆盖率仍高于国际通行的110%标准，我国房地产贷款总体风险可控。Follain和Giertz（2011）对美国联邦住房企业监管办公室（OFHEO）数据的研究发现，实际压力测试对房价下降趋势低估了50%以上。从未有任何一个商业银行或商业机构会预测房价跌破100%。而美国次贷危机房价跌超50%，1929年大萧条时期房价跌了将近100%，违约率高达25%。所以要做好风险预期，明确房价下跌会有大面积的违约，如果商业银行没有足够的资本来对冲房贷违约损失，银行就会发生风险。
讲座现场
Varotto（2011）对大萧条（the Great Depression）情形进行的压力测试发现，BaselⅡ下的资本要求可吸收1年内大萧条产生的损失，但无法满足以后年份的损失；尽管Basel Ⅲ下的资本要求足以吸收大萧条情形下的损失，但若无政府帮助，资本缓冲仍无法满足萧条期产生的损失。由此，资本充足率是最后一道防火墙，并不一定有效。因为如果发放贷款时这个最需要进行风险管理的前端控制不住，后端一旦发生危机就基本是崩盘的结果。同时，与美国有庞大复杂的衍生品市场和证券化市场不同，中国的金融体系以银行为主，直接金融非常少，主要是间接金融，房地产市场与债券市场中没有证券化市场，也没有REITs，银行危机会更加直接的引发金融风险，相关比率不能照搬。
有几个指标是进行衡量的标准，如房地产贷款占比（房贷在银行贷款中所占的比重），这个指标越大，银行的风险就会越大。如果超过30%风险就会容易发生。还有不良贷款率和银行资本充足率等。
银行不良贷款率与资本充足率
由上图可见，中国的银行不良贷款率正常，所有商业银行不良贷款率是1.74%，而房贷不良贷款率在2015年是0.5%，虽然这两年有上升，总体上还是小于其他商贷。但在温和的数据背后有着很大的隐患，开发贷款与家庭住户抵押贷款平均占20%左右，但是一些中小银行、零售商业银行的房贷占比已经达到70%-80%，一旦房价出现波动，这些小体量银行将首当其冲，隐形风险将立刻转变为显性风险。六大商业银行中，房贷占比最高的是农业银行，其次是交通银行，再其次为建设银行，需要加以警惕。资本充足率也没有达到巴塞尔协议I8%的要求，也是风险来源之一。
二、房价波动与房贷违约风险
根据期权理论，如果房价低于房贷即出现负资产时，借款人会违约。除期权因素外，后来的文献发现贷款特征、借款人特征、物业特征以及区域特征也显著影响房贷违约风险。上述4方面特征被称为非期权因素。与期权理论不同，非期权因素的研究几乎全部采用实证分析。大部分实证研究发现，贷款特征是影响房贷违约风险的最重要非期权因素（Campbell和Dietrich，1983；Capozza等，1997；Harrison等，2004；Deng等，2005；Diaz-Serrano，2005；王福林等，2005；Tam等，2010；叶光亮等，2011）。又因信息不对称，房贷存在严重的逆向选择和道德风险问题（Kau等，1993；Brueckner，2000；Pavlov和Wachter，2006）。此外，因借款人异质性难以被观察到，最近研究还从信息不对称以及借款人异质性（heterogeneity）角度分析房贷违约风险（Deng等，2000；Calem等，2011；Capozza和Van Order，2011，Kau等，2011）。
根据商业银行数据来看非期权理论的影响因素，主要有贷款特征、借款人特征、物业特征和区域特征四个方面。2004年-2009年首付是36%-37%，借款人平均年龄35.34岁，存在代际转移现象，也即父母给自己的孩子买房。美国数据大约在37-38岁，也是中国人买房心理迫切的一种表现。债务收入比（DTI，月供占月收入的比重）在中国是38%，商业银行设置上限为50%，在美国是29%。我国的房贷风险除了违约风险之外还有提前还款风险，且存在高收入者违约率高，二手房违约率高于一手房的现象。
而根据模型回归结果，当房价上升1%的时候，房贷违约率将下降0.16%，如果下跌的话房贷违约率会增加。房价上涨，提前还款率会上升以获得资本利得，利率上升也有同样的结果。同时，高收入者违约率高，提前还款率也高；学历越高违约率越低，提前还款率越高。
而房价波动对房贷履约风险或房贷风险产生最大影响的是住房泡沫。
三、住房泡沫
很多人认为，房价收入比是测度住房泡沫的一个根本指标，但其实本质上是一个测度对房价承受能力的指标，是部分测度。现在一般用租售比来刻画住房泡沫。
1996-2016年中国存在住房泡沫城市
1996年-2016年12个城市存在严重或轻微的住房泡沫，包括石家庄、沈阳、长春、福州、长沙、广州、海口、西宁、银川、乌鲁木齐、太原和厦门。其中厦门和太原仅仅是2016年才出现住房泡沫。而两个城市没有明显的泡沫，一是北京，二是天津。如果按房价收入比的话，会得到北京其实存在住房泡沫的结果。但限购、限贷、限售、限价抑制了北京的住房泡沫。房价被低估的有21个城市（2012年之后）包括呼和浩特、郑州、济南、南宁、重庆、兰州、深圳、哈尔滨、上海、南京、合肥、南昌、成都、昆明、西安、大连、承德、杭州、武汉、大连、贵州、宁波。这些城市可以投资，因为它被低估，将来升值的潜力。
根据不同区域的特点，我们也应该对不同区域设计不同的贷款及监管。
四、房价波动、房贷规模与银行资本充足率
2005-2015年商业银行资本充足率
根据2005年-2015年商业银行的资本充足率数据，全国性大银行比地方金融要低，上市银行比非上市的要低，但国有银行比非国有银行的资本充足率要高，一线城市资本充足率比二线和其他线相比要高一些，平均在13%-14%。而不良贷款率在总体上看，不良贷款率国有银行要比非国有银行高，非上市的要比上市的高一些，地方性银行要比全国性的商业银行高一些。
根据模型结果，按时间线来说，房价如果上升，资本充足率应该上升，呈现顺周期特征，但这会造成房价下跌资本充足率也下跌的雪上加霜的情景，是非常危险的，需要中国商业银行有一定的风险意识。另外，房贷占比越高资本充足率越低也是一个不良趋势，因为随着房贷占比增高实际上商业银行需要增高资本充足率来抵御风险。最近中央银行降低存款准备金率，商业银行应该注意风险控制，不必要双降。
五、结论与政策含义
根据上述分析，目前中国房贷风险主要在房贷放款额度加强了银行承担房贷债务的压力，房价也存在下跌的趋势，这种情况下要求我们高度重视房价波动对于房贷风险的影响。第一，一定要进行地理位置的多元化，缓解房价暴跌对地理位置关于集中房贷风险的影响；第二，一定要增强银行抵御房贷风险的能力，要进行逆周期管理，控制住房贷在总的贷款中的占比，绝对不能超过25%。
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